昨日(2月28日)，春節(jié)后北京土地市場首次出讓兩宗地塊。其中，來自密云的限價房地塊因開拍前沒有房企報名最終流拍。另一宗，門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)綜合性商業(yè)金融服務業(yè)地塊僅經(jīng)一次報價，便由金融街+京西置地聯(lián)合體以底價拿下，溢價率為0。

實際上，這只是近期北京土拍市場明顯降溫的一個縮影。來自中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，2018年北京平均土地成交溢價率僅12%，較2017年的24.33%明顯下調(diào)，土地流拍現(xiàn)象也并非第一次發(fā)生。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對《每日經(jīng)濟新聞》記者分析指出，從市場端來看，土地流拍是行業(yè)市場變化的綜合表現(xiàn)，暗示開發(fā)商面臨商品房去化速度困難和現(xiàn)金流緊張問題。

土地市場明顯降溫

北京土地流拍在去年底就時有發(fā)生，2017年土拍市場更是以流拍收官。

“現(xiàn)在很多土地(出讓)，政府把一些條件約定得非常清楚，大家都會算自己的一筆賬。”世茂集團副總裁兼華北區(qū)域總裁劉輝向《每日經(jīng)濟新聞》記者坦言。

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，此次流拍的密云地塊為限價地塊，土地面積5690.628平方米，規(guī)定地上建筑面積13658平方米，其中無償還建回遷房5684.19平方米。這意味著商品房住宅僅有約7974平方米，住房銷售均價不超過21215元/平方米，最高銷售單價不得超過22276元/平方米。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，該地塊流拍的主要原因是地塊較小，而且其中配套還建面積大，對房企來說是“性價比”非常低的地塊。

值得注意的是，來自中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年(截至2月28日)以來，北京土拍市場已有4宗住宅地塊流拍。

比如，今年1月30日北京出讓的3幅限價房地塊中，豐臺區(qū)一宗起價高達63億元的涉宅地塊就曾因無房企報名而最終流拍。此次公開出讓的門頭溝的一宗商業(yè)用地也限定了50%的自持比例，最終由金融街+京西置地聯(lián)合體以底價拿下，溢價率為0。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從溢價率來看，北京土地市場2017年平均溢價率為24.33%。2018年平均土地成交溢價率明顯下調(diào)，只有12%。

種種跡象表明，北京土地市場熱度明顯降溫。張大偉表示，2018年開始，北京土拍市場宅地溢價率全面回到個位數(shù)，流拍住宅地塊出現(xiàn)了4宗。而在北京住宅土拍歷史上，2018年之前一共只出現(xiàn)過31宗住宅地塊流拍。目前土地屬性復雜，如所有土地全面限價、商品房限價、共有產(chǎn)權(quán)房等。

房企不再盲目拿地

“去年開始供地增加，房企的決策邏輯也完全不同了。”郭毅分析稱，前兩年品牌房企在北京拿地的邏輯是有地必爭，當時對地價的接受能力非常高，那時候每拿一塊地就決定著品牌房企在首都還能不能有可持續(xù)發(fā)展的機會和空間。

據(jù)統(tǒng)計，2017年北京土地市場全年成交104宗用地，成交金額約2796億元，同比漲幅高達225%。其中，住宅用地71宗，土地供應大幅度增加。郭毅指出，一些土地儲備不足的開發(fā)商因此獲得了很多土地儲備，在土地儲備充足的現(xiàn)狀下，拿地動力逐漸減弱，開發(fā)商開始思考如何回籠現(xiàn)金。再加上近幾年來房企平均利潤率呈現(xiàn)持續(xù)下滑狀況，資金壓力不斷增加。

從融資渠道角度看，2018年最明顯的是信托資金進入房地產(chǎn)收緊。張大偉分析指出，在信托資金進入房地產(chǎn)遭遇嚴管的影響下，房企資金壓力逐漸出現(xiàn)，從“930新政”開始，全國一二線城市嚴格調(diào)控。這種情況下，房企資金壓力越來越大，雖然整體銷售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性降低。

對于房企來說，融資貸款成本的增加、去化周期拉長、營銷成本增加等，都要求其在拿地時對地塊的市場價值作出精準判斷，一旦市場前景不樂觀，拿地和開發(fā)周期中各方面成本對于房企的資金鏈將產(chǎn)生很大壓力。

“因為現(xiàn)在北京開發(fā)利潤率本來就很低，再加上流拍土地的條件可能稍微差一些，如果大家算不過來這筆賬來，這個地做的話肯定(有難度)。”在劉輝看來，市場上每出一塊地必須通過一系列測算來判斷是否值得關(guān)注。