2015年至2017年一季度火熱的樓市，令大部分主流房企都賺得“盆滿缽滿”，這也在2017年財(cái)報(bào)中得到反映。

碧桂園、萬(wàn)科、恒大銷(xiāo)售突破5000億大關(guān)，成為2017年房企豐收的鏡像。在此基礎(chǔ)上，主流房企超過(guò)8成在2017年利潤(rùn)明顯上漲甚至翻倍。

然而房地產(chǎn)市場(chǎng)自有其周期。隨著2017年3月以來(lái)樓市調(diào)控不放松、金融去杠桿的持續(xù)，2018年各房企將面臨市場(chǎng)下滑和資金鏈的雙重風(fēng)險(xiǎn)。

事實(shí)上，房企融資和資金鏈問(wèn)題在2017年已經(jīng)顯露端倪。境內(nèi)融資如公司債大幅減少，高成本的境外融資風(fēng)行。進(jìn)入2018年，就連傳統(tǒng)的銀行開(kāi)發(fā)貸成本也在上揚(yáng)。

包括碧桂園、中國(guó)奧園等房企在內(nèi)，其財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人均對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，2018年是融資環(huán)境很緊的一年。中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)更認(rèn)為，2018年將是房企4年來(lái)資金壓力最大的一年。

利潤(rùn)大爆發(fā)

盡管從2017年3月北京(樓盤(pán))“3·17”調(diào)控開(kāi)始，全國(guó)110多個(gè)城市已出臺(tái)270余項(xiàng)調(diào)控政策，但2017年的樓市依然創(chuàng)了新高，尤其是龍頭房企和標(biāo)桿房企業(yè)績(jī)暴漲。

中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)顯示，2017年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售面積共17594萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.2%。共有144家房地產(chǎn)企業(yè)躋身百億軍團(tuán)，較2016年增加13家，銷(xiāo)售額共計(jì)82099億元，市場(chǎng)份額超60%。

中原地產(chǎn)也指出，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售面積與金額再次刷新歷史同期記錄，大部分房企超額完成年度目標(biāo)。

截至目前，已公布2017年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的上市房企共42家，合計(jì)2017年銷(xiāo)售額高達(dá)43897億，同比2016年上漲50%。42家房企一年同比多賣(mài)房1.44萬(wàn)億。

銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)也給主流房企的利潤(rùn)帶來(lái)良好表現(xiàn)。截至3月21日，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，已發(fā)布年報(bào)的房企約40多家，超過(guò)8成在2017年利潤(rùn)明顯上漲。

另外公布2017年年報(bào)預(yù)告的上市房企合計(jì)106家，其中79家預(yù)告預(yù)盈與預(yù)增，預(yù)計(jì)虧損的企業(yè)占比10%左右。

已發(fā)布年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，大部分房企的凈利潤(rùn)增幅在30%到90%之間;不少房企利潤(rùn)同比增幅超過(guò)100%，如碧桂園實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售與凈利潤(rùn)雙豐收，去年凈利潤(rùn)約261億，同比增長(zhǎng)126%。雅樂(lè)居去年凈利潤(rùn)共67.80億元，同比增加122.3%。太古地產(chǎn)期內(nèi)股東應(yīng)占綜合溢利同比增長(zhǎng)126%;部分房企增幅甚至突破200%，富力去年凈利潤(rùn)同比大增204%，SOHO中國(guó)期內(nèi)純利同比增長(zhǎng)達(dá)420%。

去年銷(xiāo)售過(guò)千億的房企達(dá)到17家，凈利潤(rùn)過(guò)百億的房企也達(dá)到15家以上。在凈利潤(rùn)200億級(jí)別就有碧桂園、萬(wàn)科、恒大、中海地產(chǎn)，恒大和中海有可能將超過(guò)300億。

不過(guò)，易居克而瑞報(bào)告指出，2017年500強(qiáng)房企銷(xiāo)售金額高速增長(zhǎng)主要受益于高房?jī)r(jià)，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率雖然連續(xù)三年回升，但均未超過(guò)2010年水平;從銷(xiāo)售增速和盈利增速上看，房地產(chǎn)行業(yè)依舊處于下行周期。

面臨雙重風(fēng)險(xiǎn)

過(guò)去三年是房地產(chǎn)行業(yè)高歌猛進(jìn)的三年，然而轉(zhuǎn)折終將來(lái)臨。進(jìn)入2018年，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松，樓市面臨市場(chǎng)下滑和資金鏈的雙重風(fēng)險(xiǎn)，正在成為越來(lái)越多房企的共識(shí)。

克而瑞分析師表示，2017年房地產(chǎn)持續(xù)承壓，整體高速增長(zhǎng)乏力。一方面，政府本輪調(diào)控決心大，從供給和需求兩側(cè)雙管齊下大力整改房地產(chǎn)市場(chǎng);另一方面，隨著城鎮(zhèn)化紅利逐步消退，市場(chǎng)進(jìn)入了“白銀時(shí)代”。

華泰證券(601688,股吧)指出，部分城市的調(diào)控政策已逐漸開(kāi)始影響房企銷(xiāo)售。

2018年初以來(lái)，部分城市通過(guò)人才引進(jìn)和修正限購(gòu)限價(jià)的方式，對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行變相放松，但對(duì)實(shí)際成交的改善效果可能不及預(yù)期。

此外，國(guó)家層面的金融持續(xù)去杠桿仍在進(jìn)行，清理“影子銀行”，限制房地產(chǎn)信托、私募以及各種表外融資，令房企的境內(nèi)融資和資金來(lái)源面臨壓力。

一位華南上市房企財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，今年銀行無(wú)論是開(kāi)發(fā)貸和個(gè)貸都出現(xiàn)了明顯的利率上調(diào)，該公司的開(kāi)發(fā)貸也在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上，上浮了10%。

在此背景下，去年的良好業(yè)績(jī)雖使房企目前資金鏈較為寬裕，但今年以來(lái)，房企到位資金的增速在逐漸下降。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年1-2月份房企到位資金23988億元，同比增長(zhǎng)4.8%，增速比去年全年回落3.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人按揭貸款同比下降4.3%，已經(jīng)是從2017年10月開(kāi)始連續(xù)第4個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，且降幅逐漸擴(kuò)大。

東吳證券(601555,股吧)指出，到位資金增速下降，按揭同比降幅擴(kuò)大，同時(shí)融資難度增大給各大房企的資金鏈帶來(lái)不小風(fēng)險(xiǎn)。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，房企境內(nèi)融資數(shù)據(jù)繼續(xù)低迷，總量減少，而資金成本在明顯上升。

碧桂園、中國(guó)奧園、富力地產(chǎn)等房企在過(guò)去三年都實(shí)現(xiàn)了融資成本的大幅下降，但其高管表示，今年融資環(huán)境持續(xù)收緊，融資成本預(yù)計(jì)很難出現(xiàn)大幅下降，爭(zhēng)取能保持現(xiàn)有的水平。

在境內(nèi)融資渠道收窄的情況下，房企海外融資步伐在持續(xù)加快。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，整體看來(lái)海外融資難度越來(lái)越大，一旦內(nèi)地債券融資壓力增加，會(huì)明顯增加房企資金壓力。對(duì)前期拿了較多土地的企業(yè)來(lái)說(shuō)，杠桿過(guò)高，后續(xù)開(kāi)發(fā)資金成本增加也將影響銷(xiāo)售預(yù)期。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，如果調(diào)控政策持續(xù)收緊，2018年將是房企最近4年來(lái)資金壓力最大的一年。

3月份房企年報(bào)季樂(lè)觀的情緒之下，一些危險(xiǎn)似乎被忽略了。

克而瑞指出，隨著行業(yè)野蠻成長(zhǎng)時(shí)代結(jié)束，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了強(qiáng)者恒強(qiáng)的王者時(shí)代。2017年中小房企依然舉步維艱，成長(zhǎng)空間及市場(chǎng)份額進(jìn)一步被擠壓，500強(qiáng)房企中銷(xiāo)售份額小且呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的不在少數(shù);在可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)，將會(huì)有一部分競(jìng)爭(zhēng)力薄弱的中小房企被迫退出市場(chǎng)。