北京萬科近日發布消息說，公司自持租賃房項目——萬科翡翠書院將啟動預租，項目房屋的租金明顯高于周邊及同類普通房屋。大家對這種“高租金”的房子是否買賬?這類項目對樓市有何影響?

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自持租賃房租金高得離譜

“只長租，不出售，90平米精裝修小三居，租金一次付清10年180萬起，北京西二旗西北方向8公里……”，這樣的房子你會考慮長租嗎?2016年北京“9·30”樓市新政提出“鼓勵房地產開發企業自持部分住宅作為租賃房源”后，北京入市的首個“企業自持租賃房”即將預租。

目前該項目的戶型主要分為兩類：占70%的一類是月租金1.5萬至1.8萬90平方米三居室，另一類是月租金3萬至4萬的180平方米以上復式四居室。

按配租規定，租戶需要一次性付清首個租期內的全部租金。如果租一套90平方米三居室，按照1.5萬元的月租金計算，十年全部租金將達到180萬;如果租一套180平方米的四居室，按照3萬元的月租金計算，十年全部租金也將達到360萬。

沒錯，這是租金，不是房子總價。這么高的租金，能租出去嗎?北京萬科相關負責人介紹，該項目主要是面向中關村及周邊地區科技人才的高品質改善家庭租賃社區。

中原地產首席分析師張大偉認為，這個租金遠遠超過了需求的期待值。“從長期租來看，的確有這個需求。這種情況下，對于長租意愿者來說，有這種支付能力，為什么不去買房呢?所以這個邏輯現在來看市場上不成立。”

業內：對樓市沒有影響

租金之所以這么高，萬科方面表示，該項目的租金跟當年地價掛鉤，而當年兩宗地的拿地成本高達109億元，再加上建筑成本、裝修成本以及后續的運營維護成本，最終使得該項目的租金明顯高于市場上普通產品。

張大偉表示，目前來看，這么高的租金，市場并不一定能接受。“我們知道，如果以目前的租金價格，1萬5到2萬，90平方米面積，在北京，基本上不用說考慮到五環以外，二環甚至長安街沿線都有可能租到。這個價格沒有從市場角度考慮太多，而是更多考慮了企業不虧損的情況下，能租多少錢就租多少錢。這種情況下，市場能不能接受，目前就我了解，市場并沒有多少有這個意愿的租戶。”

張大偉認為，針對這類項目的入市，對整體樓市并不會產生影響。“這種高租金企業自持的70年產權的租賃房，全國只有四例，這就是企業需要消化掉的一些個案。對于局部區域市場，有可能提供一批高質量的租賃房，但是市場是否接受還是疑問。因為畢竟是2020年，還有兩年時間，會出現很多變化。現在來看，對于市場我們觀察沒有任何影響。”