22日晚上8點海南召開新聞發布會，宣布對非本省戶籍購房者實施全域限購。這對于外地購房者占比近八成的海南將意味著什么?此次限購是權宜之計還是長久策略?

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嚴格限購的背后發生了什么？

在海南建省辦經濟特區30周年之際，中央宣布在海南全島建設自由貿易試驗區，支持海南逐步探索、穩步推進中國特色自由貿易港建設，這使得海南房地產的關注度急劇上升。

短短一周時間，從全國各地趕來的購房者，紛紛涌入陵水、萬寧、文昌等東部沿海市縣，以及之前被“冷落”的西線澄邁、臨高等市縣。各大樓盤銷售中心咨詢者絡繹不絕，很多購房者抱著“買到就是賺到”的心態，采取一次性付款方式購房。

“一位購房者交完全款就乘飛機離開了，連購房合同都沒來得及拿。”澄邁縣一樓盤銷售人員告訴記者，很多購房者都不仔細研究房屋的朝向等因素，生怕搶不到了。

有部分樓盤價格幾天時間出現了1000元-3000元上漲，如澄邁縣福山鎮的一處樓盤就由此前萬元內的價格一下子漲到了12000多元。即便如此，很多購房者還是高興而來掃興而歸，因為“買不到”。

這段時間，大多數房企窮盡手段搶售，甚至不惜違法違規。4月18日晚11時，海口市觀瀾湖觀園項目出現搶購。海口市住建局派檢查組趕赴項目營銷現場，及時叫停不規范營銷活動，并依據現場調查認定的違規銷售行為，對開發企業及相關中介機構罰款150萬元。海南省住建部門近期已經密集處罰了數十家違規房地產企業和房產中介。

另一方面，部分房企發現有利可圖，乘機捂盤。北京購房者孔先生等人看中了澄邁兩處房產，但跟銷售人員溝通數日之后，對方卻以暫停網簽為由不再進行交易，但實際上近期該地并未暫停網簽。海口市也有樓盤拿到預售證有些時日，卻遲遲未進行網簽備案，涉嫌存在捂盤行為。

針對此類情況，海南省住建廳4月16日緊急發文防止炒作和哄抬房價。僅時隔6天之后，海南又一次喊“停”，宣布全域限購。

其實，海南樓市這波上漲并非突發行情。最近的行情啟動于2016年底，此后海南房價“扶搖直上”，部分區域房價翻番乃至出現3倍多的漲幅。

業內人士認為，上世紀90年代的那場噩夢般的房地產泡沫一直令海南心有余悸，警鐘長鳴，這導致海南在這一年多的時間里，出臺了十余次大大小小涉及房地產的調控政策。

全域限購引發了怎樣的市場反應？

23日一大早，海南當地一家大型房地產公司的早會氣氛異常緊張。“我們高層深表擔憂，現在已經開始制定新的融資方案，包括人員編制的裁減等內容。”該公司一位負責人表示，“以我們盤為例，之前的意向客戶大多都是島外的，勢必流失大量意向客戶，資金回籠肯定會有大麻煩。”這是海南22日新政的后續反應。

海南省22日宣布：自4月22日20時起實施全域限購，非本省戶籍居民家庭在新增限購區域購買住房，須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明，此前已實施限購區域則需要提供60個月。

消息迅速引發市場反應。中介、分銷商和房企銷售的電話幾乎被“打爆”，沒買到房的人千方百計想辦法買，買到房的人則擔心以后無人接盤考慮是否賣出。

“這意味著非本省戶籍購房者基本上不能買了。”海南現代管理研究院院長王毅武說，海南島外購房者占比將近八成，之前還只是劃定了限購區，通過個稅或者社保來限制購買。非本省戶籍購房者還是有很大的選擇余地。

更嚴格的是，此次限購還把很多人在戶籍上“動腦筋”的空子也給堵住了。新政規定自本通知發布后戶籍遷入本省的居民家庭只能購買一套住房，并須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

“海南各市縣要加強購房資格審查，規范住房交易行為。非本省戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房。”海南省住建廳廳長霍巨燃表示。

上述政策產生的直接后果是“不能買”，新政還規定買了“不能賣”，居民家庭或企事業單位、社會組織在海南省購買的住房，取得不動產權證滿5年后方可轉讓。

王毅武表示，上述因素疊加之后，對于持有房產者不是個好消息。“原來持有者還可以樂觀地認為遲早都可以賣，不就等個幾年嗎?現在不行了，即使過了5年期限，即使海南不再增加建設用地，但只要此項政策長期執行，符合資格的接盤者也寥寥無幾。”

不過，整體而言，全域限購對于海南房地產庫存去化帶來的壓力并不大。截至去年底，海南商品住宅庫存去化期約11個月，比上年末減少12個月。

緊急的權宜之計還是穩定的長期策略？

“如此嚴厲的限購政策超出預期，海南的房地產市場勢必發生方向性的重大改變。”本地某大型房地產公司銷售負責人認為。

此次政策發布之后，市場揣測這是否為控制房價瘋狂上漲的權宜之計。但海南省級層面透露出來的種種信息表明，此次調控目標明確，態度堅決，影響將是深遠的。“這樣層級的政策文件和長遠方向一般不會輕易改變。”海南省政府一位權威人士說。

霍巨燃稱，此次新政出臺的目標是為了堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，回歸房子的居住屬性，調整優化房地產區域結構、產品結構、租售結構，保持房地產市場平穩健康發展，推動自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港建設。

“海南實行最嚴格的生態環境保護制度，保護好海南的綠水青山，堅決不做房地產加工廠，以壯士斷腕的決心降低海南省經濟對房地產的依賴。”霍巨燃表示。

海南省主要領導也在多個場合多次表態，海南不能成為房地產的“加工廠”。

根據海南省2018年一季度經濟運行數據，房地產開發投資占固定資產投資比重為48.1%，比重依然偏高。有人擔心，嚴格限購是否會影響海南的經濟運行。

海南省政府一位權威人士如此表示，“近期經濟要受一定影響，但是值得。海南遲早都要下這個決心，還不如早點下，否則來海南只想做房地產。”

新政規定，海南將實行最嚴格的節約用地制度，實施建設用地總量和強度雙控行動，確保海南建設用地總量在現有基礎上不增加，建設用地供應向建設自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港亟需的基礎設施、產業發展、社會發展、民生需求等傾斜，大幅減少直至停止供應外銷商品住宅項目用地。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，當前海南的政策邏輯很清晰，未來有保有壓的政策思路很明顯。其中對于自貿港建設的各類產業支持會加大，而對于一些濱海住宅或其他項目，管控會更嚴厲。