自2018年以來(lái)，樓市調(diào)控政策不斷加碼，全國(guó)各地房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)多達(dá)120次。一二線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。然而，令人吃驚的是，三四線城市的房?jī)r(jià)卻依然堅(jiān)挺，甚至有漲穿天際的趨勢(shì)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月份發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，三四線城市的房?jī)r(jià)同比漲幅仍處在兩位數(shù)，并仍在繼續(xù)擴(kuò)大。

在三四線城市，兩年前的5000元高價(jià)房在如今的只算起步價(jià)，突破1萬(wàn)元的前赴后繼，甚至出現(xiàn)部分三線城市房?jī)r(jià)力壓省會(huì)城市的現(xiàn)象，就連一些貧困縣也加入了房?jī)r(jià)飛漲的狂歡之中。

或是中心城市調(diào)控趨嚴(yán)的購(gòu)買力外溢

那么，為什么三四線城市房?jī)r(jià)會(huì)以這樣一種非正常速度上漲?

一方面，三四線城市房?jī)r(jià)的快速上漲的直接原因是中心城市調(diào)控趨嚴(yán)所導(dǎo)致的購(gòu)買力外溢。房?jī)r(jià)上漲一般遵循這樣一個(gè)過(guò)程：一線城市房?jī)r(jià)暴漲，然后蔓延到二線城市，最后又蔓延到三四線城市引起房?jī)r(jià)上漲。

這是因?yàn)橐欢€城市房?jī)r(jià)拉高后，在限購(gòu)限貸政策繼續(xù)加碼的情況下，知名房產(chǎn)品牌開(kāi)始布局有潛力的三四線城市，這導(dǎo)致沒(méi)有足夠資本買房人會(huì)轉(zhuǎn)而選擇隔壁三四線城市，成就了新的都市繁榮圈，推動(dòng)該地區(qū)房?jī)r(jià)上漲。

另一方面，棚改貨幣化改革政策拉動(dòng)本地住房需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。目前全國(guó)三四線城市正大力推行貨幣化安置的棚改模式，即以先拆除現(xiàn)有的住房，再以貨幣化補(bǔ)貼之名，由國(guó)開(kāi)行和地方政府最終為拆遷居民提供資金購(gòu)買本地住房，讓被拆遷者有了購(gòu)房的資本。既減少了原來(lái)的存量，又在短時(shí)間內(nèi)增加了大量需求，進(jìn)而推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

最后，人口回流和城鎮(zhèn)化帶來(lái)的農(nóng)村人口消費(fèi)能力的上漲也是三四線城市房?jī)r(jià)上漲的原因之一。一方面，在一二線城市打拼的很難在一二線城市安家落戶，導(dǎo)致人口回流，住房需求增多。另一方面，房?jī)r(jià)上漲的財(cái)富效應(yīng)和農(nóng)村居民入城會(huì)直接導(dǎo)致三四線城市消費(fèi)增長(zhǎng)，對(duì)于一二線城市來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲更多帶來(lái)的是擠出效應(yīng)，而對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)占城市產(chǎn)值的比例很大，因此財(cái)富效應(yīng)更明顯。并且這種消費(fèi)水平的上升也使居民的生活方式和消費(fèi)觀念著改變，對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的需求上升，這也會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

三四線城市不具備房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的基礎(chǔ)，透支了未來(lái)的購(gòu)房需求

那么，三四線城市的房?jī)r(jià)會(huì)一直持續(xù)上漲并保持這種超常的樓市紅利嗎?筆者認(rèn)為并不會(huì)這樣。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)，關(guān)于房?jī)r(jià)有一個(gè)得到普遍認(rèn)可的規(guī)律：長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融。可以說(shuō)，人口、土地、金融政策都于三四線城市房?jī)r(jià)變化息息相關(guān)。

就目前來(lái)說(shuō)，一二線城市仍然是人口的主要流入地，三四線城市雖然存在人口回流，但總體上還是人口流出的狀態(tài)。尤其是房?jī)r(jià)上漲后，大量開(kāi)發(fā)商涌入三四線城市，由于城市人口數(shù)量少，三四線城市購(gòu)買力有限的短板會(huì)將凸顯，并且后續(xù)很可能現(xiàn)大量存量住房的現(xiàn)象。考慮到房?jī)r(jià)與人口長(zhǎng)期存在明顯的正相關(guān)性，三四線城市人口流出的趨勢(shì)使其不具備房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的基礎(chǔ)，并且可以說(shuō)是透支了未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間的購(gòu)房需求。

并且，政策調(diào)控也是三四線城市房?jī)r(jià)上漲的重大阻力之一。 目前三四線城市不僅空置房現(xiàn)象相當(dāng)嚴(yán)重，上漲的房?jī)r(jià)已經(jīng)超出了普通大眾的購(gòu)買力。政府在2017年給三四線房地產(chǎn)的定調(diào)：“庫(kù)存已然很嚴(yán)重的三四線城市，要因城施策去庫(kù)存，要支持居民自住和進(jìn)城人員購(gòu)房需求。政府的態(tài)度很明顯，今后政策必然會(huì)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，更注重因城施策去庫(kù)存。因此，三四線城市的房?jī)r(jià)必然會(huì)在一定程度上得到控制。

三四線城市的房子也“是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。這種非正常炒房不僅吹大了樓市泡泡，也增加了潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，三四線城市房?jī)r(jià)虛漲所帶來(lái)的樓市紅利應(yīng)該不會(huì)持續(xù)太久，房地產(chǎn)調(diào)控政策必將繼續(xù)推動(dòng)市場(chǎng)趨于平穩(wěn)。《閃電評(píng)論》特約作者 盤和林 中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后