今年以來(lái)，樓市調(diào)控密集程度遠(yuǎn)超往年。中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，僅今年8月，就有45個(gè)城市發(fā)布了超過(guò)55次房地產(chǎn)調(diào)控政策，密集程度刷新歷史記錄，年內(nèi)累計(jì)調(diào)控次數(shù)高達(dá)315次。

專家認(rèn)為，雖受到調(diào)控影響，但作為房地產(chǎn)銷售的傳統(tǒng)旺季，“金九銀十”期間的市場(chǎng)交易狀況或能保持不錯(cuò)勢(shì)頭。臨近年底，資金與銷售業(yè)績(jī)承壓的房企，也不排除“以價(jià)換量”。

又見約談 單月樓市調(diào)控次數(shù)創(chuàng)紀(jì)錄

樓市 中新經(jīng)緯張澍楠 攝

進(jìn)入下半年，中央和地方發(fā)布的各類調(diào)控措施逐步落實(shí)，約談房?jī)r(jià)漲幅“冒尖”城市，成為整治措施的亮點(diǎn)之一。

8月17日，住建部約談了海口、三亞、煙臺(tái)、宜昌、揚(yáng)州五市政府主要負(fù)責(zé)人，約談強(qiáng)調(diào)，綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和必要的行政手段調(diào)節(jié)住房需求，促進(jìn)供求平衡，切實(shí)增加住房及用地有效供應(yīng)，嚴(yán)肅清理查處捂盤捂地、囤房炒房等問(wèn)題，大力整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)，7月份上述五城新房?jī)r(jià)格分別環(huán)比上漲2.3%、3.7%、2.9%、2.9%、2.8%，漲幅居70城前列。

地方監(jiān)管部門也沒(méi)有松懈。8月16日，湖北省住建廳會(huì)同相關(guān)部門約談了武漢、黃石、十堰等10個(gè)城市，要求各城市政府切實(shí)擔(dān)負(fù)起穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的主體責(zé)任，制定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方案。

“調(diào)控壓力上，比之前有所加碼，‘數(shù)據(jù)預(yù)警+約談波動(dòng)城市+問(wèn)責(zé)過(guò)快上漲’成為一種模式。當(dāng)前樓市調(diào)控已經(jīng)從過(guò)去的地方主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)榈胤綋?dān)負(fù)主體責(zé)任，住建部等多部委加強(qiáng)指導(dǎo)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新經(jīng)緯表示。

另一方面，多個(gè)一二線城市房租價(jià)格變動(dòng)，引起廣泛關(guān)注，多地都加強(qiáng)了對(duì)住房租賃市場(chǎng)的管理。北京市住建委聯(lián)合多部門集中約談了住房租賃企業(yè)，要求企業(yè)不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源。

從城市類別來(lái)看，張大偉認(rèn)為，之前出臺(tái)調(diào)控政策的城市主要集中在二三線，而從8月份來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控從中央到地方、從一二線城市到三四線城市均有大量分布。房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種隨機(jī)檢查，成為當(dāng)月樓市調(diào)控的最主要特點(diǎn)。

張大偉指出，過(guò)去，地方政府在調(diào)控政策的執(zhí)行上“喊打超過(guò)真打”，但預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月，樓市調(diào)控力度將全面超過(guò)2018年上半年。住建部等多部委將對(duì)樓市實(shí)施政策監(jiān)管，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)起到積極作用。

在同策研究院首席分析師張宏偉看來(lái)，接下來(lái)或許不會(huì)有過(guò)多新的政策出臺(tái)。而在所有新增的調(diào)控措施中，住建部在北京、上海等30個(gè)城市開展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)最為嚴(yán)厲，影響很大，會(huì)讓市場(chǎng)更加規(guī)范。

“金九銀十”仍有成色 以價(jià)換量或會(huì)出現(xiàn)

上海外灘 中新經(jīng)緯王永樂(lè) 攝

“金九銀十”歷來(lái)都是房地產(chǎn)的銷售旺季，尤其是在2016年的9、10月，全國(guó)的商品房銷售額與銷售面積都有很大幅度的增長(zhǎng)。但隨著嚴(yán)厲的調(diào)控措施出臺(tái)，2017年9、10月間的銷售增速較之前有所放緩。

對(duì)于今年的市場(chǎng)，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“金九銀十”行情還會(huì)出現(xiàn)，“一是各地的推盤節(jié)奏正在加快，會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)交易的上升;二是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還有很多新的機(jī)會(huì)，比如，銀行貸款有放松的可能;三是房?jī)r(jià)有點(diǎn)抬頭，市場(chǎng)交易也會(huì)加快，且不會(huì)有太多的觀望情緒。”

“市場(chǎng)交易會(huì)繼續(xù)強(qiáng)勁，預(yù)計(jì)部分大城市的表現(xiàn)會(huì)好于預(yù)期，這與此類城市積極增加供應(yīng)等因素有關(guān)。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯說(shuō)。

加快住宅供應(yīng)，正在一些地方落實(shí)。中原地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，今后幾個(gè)月，北京的住宅供應(yīng)量有望繼續(xù)大幅增加，按照目前的趨勢(shì)，商品住宅供應(yīng)量或超5萬(wàn)套。

張宏偉預(yù)計(jì)，從現(xiàn)在至年底，不同城市的表現(xiàn)或不盡相同。在一二線城市，銷售量可能有所增加，但價(jià)格不會(huì)抬升，甚至回調(diào)。三四線城市則分為兩類，一是環(huán)一線、強(qiáng)二線的小城市，它們的表現(xiàn)會(huì)與一二線城市相同，而中西部、東北的一些沒(méi)有出現(xiàn)樓市過(guò)熱的地方，或仍有一定的機(jī)會(huì)。但到明年年中，即便沒(méi)有新的調(diào)控政策，一些三四線城市的市場(chǎng)也會(huì)透支。

“從7、8月份開始，房企已經(jīng)放低姿態(tài)，做出了一些價(jià)格調(diào)整，原因就在于企業(yè)今年的資金兌付壓力比較大。資金壓力大的企業(yè)想盡方法還錢，要么借新還舊，但現(xiàn)在借錢比較困難，要么加快銷售，而這就要以價(jià)換量。同時(shí)，企業(yè)內(nèi)部還有業(yè)績(jī)考核壓力，也會(huì)迫使其增加銷售量。” 張宏偉說(shuō)。