導讀：宋丁認為，租金上漲是市場趨勢，將來幾年內租金價格都會呈現出上揚格局。

在經歷了多方政策鼓勵、租金上漲風波后，長租公寓市場進入了發展瓶頸期，租賃政策也在相應調整。

12月26日，深圳出臺租賃新政，擬對租金價格進行調控，這也是今年8月“一房一價”的租賃項目試點后，深圳正式出臺“穩租金”政策。

根據文件，在加大租賃住房供應量的同時，深圳還將編制房租指導價格，加快推進“控漲幅、穩租期”為特征的穩租金商品房試點工作。

除此之外，城中村租房狀況成為報告焦點。為保障低收入人群利益，深圳將對城中村綜合治理發放適當補貼，以降低企業改造和運營成本。

租金上漲成為今年的熱門話題，“長租公寓搶占房源推高房租”被推上了風口浪尖。但房租上漲的原因不僅于此，一線城市緊張的供需關系、消費升級、較低的租售比都在推動著租金高漲。

深圳多位業內人士認為，租金上漲已成趨勢，不可避免。關乎民生，租賃政策亦在不斷調整中，政府與市場之間相互作用，形成博弈，不斷尋找平衡。

穩租金政策升級

深圳在“穩租金”政策方面率先打出一拳。

12月26日，深圳市人大常委會第二十九次會議審議了《關于加快培育和發展住房市場工作情況的報告》(以下簡稱報告)，其中關于租金價格指導的舉措引人注目。

報告顯示，深圳將編制全市的租金指導價格，定期向社會發布，引導骨干企業出租房租金不高于所在區域的租金指導價格。

之前，深圳已開始針對租金管制進行試點。8月30日，深圳規土委有關人士曾透露，深圳首批“穩租金商品房”試點項目——塘朗城精品公寓，預計2019年推出。該項目由朗通房地產開發有限公司建設經營，朗通則由深圳地鐵集團與深業集團共同成立。

試點將實行“一房一價”的租金管控，通過市場評估起定租金，采取“一年一調”的方式進行房租調整，并在合同中進行年租金增長率不超過正負5%的漲幅約束。

試點項目還未入市，此次深圳租金調控新政則擴展至了全市。

值得注意的是，指導價格不等同于限價。指導價格最終的價格走向還是取決于市場，但限價是政府通過行政強制限定了價格。

“目前政策還沒有走到限價這一步。”深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁表示，指導價格對租金上漲遏制作用有限。

在編制租金指導價格的同時，深圳還將多渠道增加租賃住房供應，要在2022年新增建設籌集各類租賃住房不少于30萬套，占新增建設籌集住房總量的50%以上。這亦表明了深圳加強供應端以緩解租賃價格上漲的意圖。

此外，報告還聚焦在了城中村專業化租賃對低收入人群形成的擠出效應，而這也是深圳對租金進行升級管控的原因之一。

隨著深圳城市發展，人口結構變化帶來了消費升級，城市更新又帶來了租賃房源結構優化，這都促進了房租的進一步上漲。

城中村也加入到城市更新和消費升級大軍中。報告顯示，目前住房租賃企業“進村”數量約200個，改造住房(含洽談)約10萬套，占城中村租賃房的2%;已改造出租約1萬套。

這與租住在城中村中的低收入群體的利益產生了矛盾，低收入群體對房租上漲非常敏感，對此，深圳加強了對城中村規模化改造的指導，合理設置租賃企業準入門檻，通過規劃統籌、價格指導等手段有序推進城中村改造。

深圳擬對城中村綜合整治給予適當財政補貼，降低企業改造和運營成本，引導租賃企業按照租戶消費結構和支付能力，供應適宜的租賃住房。

“這都是為了緩解租賃市場價格的波動”，宋丁認為，這些政策起到了一個平衡和對沖的作用，但這并不意味著住房租金就能停止上漲。

政策與市場的博弈

深圳的租金指導新政背后，一定程度上是近兩年租賃市場發展過快所致。

過去兩年，租賃市場、機構化租賃得到前所未有的鼓勵，機構房東如雨后春筍般成立，資本也爭先恐后涌入，帶動了大量存量房源被改造為長租公寓，從而在部分區域帶動了租金的上漲。

2017年，住建部頒布有關鼓勵專業化住房租賃的一系列舉措，其中包括開展租賃住房試點、加大對租賃住房項目的信貸支持力度、租購并舉等等。

“去年，租賃市場得到很大發展。”宋丁告訴21世紀經濟報道，無論是供給側還是需求側都對租金有很大推動。

今年8月，北京房租短時間內明顯上漲，自如等長租公寓推高房租的觀點也充斥于市場。一時之間，長租公寓成為眾矢之的，各方指責其搶占房源，推高了租金。

但房租上漲背后的原因，遠沒有如此簡單。

中國社科院、58同城安居客聯合發布的《中國房地產大數據報告(2018)》顯示，2018年部分城市住房租金快速上漲，并于7月達到漲幅峰值。7月，29個重點監測城市住房租金平均環比上漲0.98%。

而受到各地政府對租金上漲調節干預的影響，重點城市住房租金水平在8月至10月有所回落。

該報告顯示，大城市存量住房總量不足，是2018年上半年房租快速上漲的重要原因。

東北證券報告也表示，長租公寓市場滲透率和溢價空間有限，租金上漲的核心問題在于供需失衡。一線城市強大的人口吸附能力與人均收入快速增長，導致了我國租賃市場長期處于供小于求的狀態。

宋丁認為，租金上漲是市場趨勢，將來幾年內租金價格都會呈現出上揚格局。

易居智庫中心研究總監嚴躍進指出，對租金進行調控并非根本的解決之策;租賃的核心仍然是供應，未來，政策與市場仍將在動態博弈，使得租金保持在一個穩定的水平。

今年整體來看，增加租賃供應被放到了更重要的位置。

5月，住建部在《關于進一步做好房地產市場調研工作有關問題的通知》中表示，力爭在3—5年時間，公租房、租賃住房、公有產權房用地，在新增住房用地供應中的比例達到50%，在供應端支持租賃市場。

北京在今年也多措并舉，加大保障性住房建設力度，并加快了公租房供應分配。8月27日，北京住建部公布，近5000套公租房房源進行了意向登記。

而近年來多方資本主導下的長租公寓市場，則正在面臨一輪大洗牌。規模和經營水平皆弱的機構和平臺，將被淘汰。今年以來，已有多家長租公寓品牌破產。

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