在房地產市場進入存量時代后，一、二線城市二手住宅成交量占整體市場成交情況的比重越來越高，二手房成交量開始能客觀合理地反映大中城市的購房需求。在土地新增供應有限，新房高端化、郊區化嚴重的情況下，供應與需求錯配，剛需購房者通過二手住宅滿足自身住房需求，部分城市甚至出現一、二手房倒掛現象。

近日，據上海易居房地產研究院發布的《2018年20城二手住宅成交量偏離度報告》顯示，2018年，易居研究院監測的20個城市二手住宅成交量為119.1萬套，同比下降16.8%。20城二手住宅成交量偏離度為-7.1%。2017年和2018年二手住宅成交量在均值處波動，總體來看，二手房市場較為理性，部分城市也出現二手房價格穩中有跌的情況。

易居研究院認為，2018年受到房地產市場調控的影響，加之2015年和2016年二手住宅成交量爆發一定程度上透支了部分購房需求，導致2017年和2018年購房需求不足，二手房市場延續了2017年的低迷態勢。

從歷史走勢來看，2012年在“限購、限貸”等政策調控下，二手住宅成交量處于歷史低位。2013年成交量以53.8%的增幅回升。2014年市場再度降溫。2015年，在去庫存利好政策刺激、多輪降息、信貸寬松的背景下，大量資金涌入樓市。在熱點城市新房供不應求的狀態下，剛需人群開始轉向存量房市場，2016年二手住宅交易量更是達到2012年以來的高點。2017年在因城施策的調控政策下，二手住宅成交量再次步入下行通道。

將20城按城市能級分類來看，一、二、三線城市2018年二手住宅成交量均出現不同程度的萎縮。2017年和2018年二手住宅成交量均低于2012年以來平均值。目前一線城市二手住宅成交量已處于低位，預計2019年成交量將小幅上升。

易居研究院研究員姚方表示，在監測的20城中，2017年就已開始降溫的上海、天津、廈門、北京、深圳、南京二手住宅成交量已低位盤整兩年以上，2019年下降空間有限，尤其是上海、天津、廈門有望率先企穩、甚至反彈。而無錫、金華、揚州等城市經過連續兩年的二手住宅成交量增加，未來一兩年下行風險較大。

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