記者探訪燕郊樓市 成交量不高且房?jī)r(jià)漲幅不明顯

誰(shuí)在營(yíng)造燕郊樓市搶房氛圍

燕郊有某些不限購(gòu)的樓盤銷售較好，大部分是北京來(lái)的客人

中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)過(guò)后，燕郊房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出回暖跡象，目前燕郊二手房月成交量已經(jīng)回到千套水平，成交活躍度有所提升。不過(guò)，北青報(bào)記者前往燕郊實(shí)地采訪發(fā)現(xiàn)，多個(gè)售樓處看房客都很少，多數(shù)冷清。據(jù)某售樓處一名工作人員介紹，燕郊樓市稍微有一點(diǎn)回暖，但在限購(gòu)條件下，大火的可能性不大。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商、銷售代理公司、地產(chǎn)中介等利益關(guān)聯(lián)團(tuán)體，聯(lián)合炒作政策放松及其他期望中的規(guī)劃利好消息，營(yíng)造搶房氛圍。

變化

二手房成交均價(jià)連續(xù)六個(gè)月回升

或與每年的“春季攻勢(shì)”有關(guān)

燕郊樓市的一舉一動(dòng)都備受市場(chǎng)關(guān)注。這些年，燕郊樓市大起大落。從大眾心理上接受的每平方米1萬(wàn)多元，到2017年最高點(diǎn)時(shí)逼近每平方米4萬(wàn)元。

2017年3月22日，廊坊市主城區(qū)、北三縣、固安及永清限購(gòu)，外地戶籍限購(gòu)一套且提高首付比例;4月5日，三河市限購(gòu)實(shí)施細(xì)則出臺(tái)，進(jìn)一步提高二手房交易成本;6月3日，廊坊市限購(gòu)升級(jí)，外地戶籍需有3年社保或納稅證明，本地戶籍限購(gòu)2套。樓市隨后一路暴跌，普遍下跌30%甚至腰斬。

去年年底，一路跌到冰點(diǎn)的燕郊樓市又有了回暖的跡象。鏈家數(shù)據(jù)顯示，2018年10月，燕郊二手房參考均價(jià)僅為16269元/平方米，但到2018年12月，燕郊二手房參考均價(jià)已經(jīng)漲到17462元/平方米，2019年1月，二手房成交均價(jià)為18532元/平方米。

對(duì)于燕郊樓市，中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，燕郊樓市本身的市場(chǎng)利好的確出現(xiàn)，包括最近通州與北三縣協(xié)同發(fā)展以及地鐵建設(shè)的預(yù)期等。但從市場(chǎng)發(fā)展看，春節(jié)期間市場(chǎng)成交冰封，3月份必然會(huì)積蓄大量的購(gòu)房客戶。這種情況下，炒作更有可能會(huì)影響市場(chǎng)。“當(dāng)然，這些炒作主要是在當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的確下跌不少的基礎(chǔ)上。”

實(shí)際上，燕郊乃至整個(gè)“北三縣”樓市每年一般都有一波“春季攻勢(shì)”。2017年12月-2018年2月，燕郊房?jī)r(jià)同樣出現(xiàn)一波較快反彈。其中2018年2月環(huán)比上漲2.38%。但炒作之后，燕郊房?jī)r(jià)隨后繼續(xù)下挫，甚至出現(xiàn)跌幅擴(kuò)大的情況。

探訪

涉購(gòu)從嚴(yán)無(wú)法規(guī)避社保

成交量不高且房?jī)r(jià)漲幅不明顯

4月5日，北青報(bào)記者來(lái)到燕郊著名的“售樓一條街”，這里匯集了燕郊絕大多數(shù)售樓處和房地產(chǎn)中介，巔峰時(shí)，這里曾云集幾十家中介和數(shù)百名街頭拉客的賣房掮客。北青報(bào)記者此前曾在不同的時(shí)段多次探訪過(guò)這個(gè)地方，這里幾乎是燕郊樓市的風(fēng)向標(biāo)。2017年最嚴(yán)限購(gòu)之后，這里的大多數(shù)中介都關(guān)門了，多數(shù)中介人員都遠(yuǎn)走大廠、秦皇島一帶，“售樓一條街”一度非常冷清。

4月5日下午，北青報(bào)記者再次來(lái)到“售樓一條街”。一名中年女子介紹，她是上個(gè)月來(lái)到這里拉房客的，一個(gè)月3000元保底收入。

北青報(bào)記者跟著他們探訪了數(shù)個(gè)售樓處，發(fā)現(xiàn)售樓處看房客都很少，多數(shù)冷清，售房處工作人員幾乎都在閑聊或者刷手機(jī)。據(jù)某售樓處一名工作人員介紹，燕郊樓市稍微有一點(diǎn)回暖，但只要限購(gòu)不放開(kāi)，大火的可能性不大。他們開(kāi)發(fā)70年產(chǎn)權(quán)的住宅，必須具備燕郊3年的社保或者納稅，北京來(lái)的投資買房群體沒(méi)法入手。

有沒(méi)有辦法規(guī)避社保或者納稅?對(duì)此，某售樓處工作人員表示，這要是放在以前燕郊有專門的人幫忙代辦社保或者納稅，現(xiàn)在政府查的嚴(yán)，已經(jīng)沒(méi)有人敢做了。

為何生意不太好，但幾乎每個(gè)售樓處都開(kāi)張了?對(duì)此，某售樓處工作人員表示，一方面燕郊樓市確實(shí)有好轉(zhuǎn)的苗頭，大家都怕踏空。另一方面，燕郊樓市的限購(gòu)明年就要滿3年了，限購(gòu)之后開(kāi)始在燕郊交社保的人群很快就將擁有購(gòu)房資格。所以現(xiàn)在很多工作也是在為后期做準(zhǔn)備。

燕郊鏈家地產(chǎn)一名客戶經(jīng)理告訴北青報(bào)記者，實(shí)際上燕郊樓市依然是買房市場(chǎng)，成交量略有反彈，但是跟此前相比，依然處在很低的位置。業(yè)主掛牌價(jià)的升高只是一個(gè)預(yù)期，而在成交量不高的情況下，成交均價(jià)等數(shù)字并不能準(zhǔn)確反映燕郊樓市的實(shí)際情況。

以“首爾甜城一期”為例，鏈家的成交數(shù)據(jù)顯示，2018年12月至今，該小區(qū)面積為70-90平方米的同類型(2室)成交房屋共計(jì)16套，其中2018年12月成交7套，2019年1月成交9套，2019年2月成交7套，2019年3月成交了10套;2018年10月(市場(chǎng)最低點(diǎn))，該小區(qū)成交均價(jià)在16900-22858元/平方米區(qū)間內(nèi)，2019年1月成交均價(jià)在17645-20827元/平方米區(qū)間內(nèi)，2019年2月的成交區(qū)間為20000元/平方米到21703元/平方米。再加上樓層、裝修的不同造成的差別，實(shí)際上房?jī)r(jià)的漲幅也并不明顯，這跟一些中介、營(yíng)銷公號(hào)聲稱的20%漲幅有差別。

發(fā)現(xiàn)

小戶型不限購(gòu)公寓項(xiàng)目

購(gòu)房者以北京人居多

與售樓一條街的依舊冷清相比，北青報(bào)記者在探訪中獲悉，燕郊新開(kāi)盤的不限購(gòu)的公寓樓卻相對(duì)人氣較高。以某樓盤為例，地鐵22號(hào)線(平谷線)，在燕郊有一站燕順路站，距離該樓盤僅1公里左右。

這個(gè)項(xiàng)目主要有52-87平方米的平層和33-44平方米的loft，價(jià)格在20000元/平方米左右。項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)為40年，興達(dá)置業(yè)的銷售人員告訴北青報(bào)記者，這個(gè)項(xiàng)目由于不限購(gòu)銷售很好，大部分都是北京來(lái)的客人，有的人一出手就是好幾套。“如果買小一點(diǎn)的loft，首付只要40萬(wàn)元左右。”

4月6日上午，北青報(bào)記者來(lái)到潮白大街邊上的上述樓盤的售樓處，門前的停車場(chǎng)已滿，停車場(chǎng)里的車牌超過(guò)半數(shù)顯示來(lái)自北京，其次是河北、天津、江蘇等地。進(jìn)入售樓處，近百平方米的面積大廳站了好幾撥看房客，他們圍著沙盤，銷售經(jīng)理們正在給他們逐一講解。

在大廳靠近門的一側(cè)有一排桌椅，一些看房客當(dāng)場(chǎng)交錢簽約，更靠里屋內(nèi)，一張桌子上擺著“中國(guó)銀行簽約處”的桌簽。工作人員介紹，看房客如果交了首付，直接就能在這里辦理貸款，最快一周內(nèi)就放款。北青報(bào)記者在半個(gè)多小時(shí)里，已經(jīng)有三個(gè)買房客表示了簽約的意向。

觀點(diǎn)

業(yè)內(nèi)人士意見(jiàn)分歧較大

燕郊樓市或有炒作因素

面對(duì)燕郊樓市的情況，業(yè)內(nèi)人士的意見(jiàn)分歧比較大。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著京津冀區(qū)域交通體系等基礎(chǔ)設(shè)施的優(yōu)化、北三縣與副中心“四統(tǒng)一”規(guī)劃的落實(shí)、地鐵平谷線規(guī)劃調(diào)整等市場(chǎng)利好釋出，環(huán)京樓市在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的底部運(yùn)行后，目前價(jià)格已經(jīng)趨穩(wěn)，或已經(jīng)觸底反彈。

但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，燕郊樓市的情況更多是炒作的因素。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，燕郊樓市有借勢(shì)炒作的因素。中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華在接受中新社記者采訪時(shí)曾表示，當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商、銷售代理公司、地產(chǎn)中介等利益關(guān)聯(lián)團(tuán)體，聯(lián)合炒作政策放松及其他期望中的規(guī)劃利好消息，營(yíng)造搶房氛圍。

針對(duì)廊坊尤其是北三縣炒房氛圍再度興起，北青報(bào)記者注意到，廊坊市政府再次強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”的決心。3月15日，河北省廊坊市政府啟動(dòng)了整治全市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違法銷售專項(xiàng)行動(dòng)，嚴(yán)查規(guī)避限購(gòu)政策等12種違法銷售行為。包括以私下內(nèi)部認(rèn)籌、排號(hào)等方式蓄客，通過(guò)集中選房、雇傭人員制造搶房假象等方式惡意炒作，通過(guò)“空掛”繳納或補(bǔ)繳社保、個(gè)人所得稅，違規(guī)遷移戶口、私下簽訂買賣合同等方式違反調(diào)控政策，或者誘導(dǎo)、教唆、協(xié)助購(gòu)房人偽造資料規(guī)避限購(gòu)政策。

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