房地產(chǎn)調(diào)控期下，金融信貸持續(xù)收緊，物業(yè)IPO成了房企為資金蓄水的新寵兒。11月6日，新城控股(25.020, 0.38, 1.54%)旗下的物業(yè)公司新城悅在港交所敲鐘，成為繼雅生活和碧桂園服務(wù)之后，今年第三家在港上市的內(nèi)地物業(yè)公司。

新城悅之后，佳兆業(yè)的物業(yè)IPO之路也在醞釀中，但走的并不順風(fēng)順?biāo)?/p>

11月8日，佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司(下稱佳兆業(yè))發(fā)布公告，就建議分拆佳兆業(yè)物業(yè)獨(dú)立上市事項(xiàng)，稱中國港股通投資者為非合資格股東，不得透過深港通及滬港通交易機(jī)制參與優(yōu)先發(fā)售。建議分拆須待上市委員批準(zhǔn)、董事會及佳兆業(yè)物業(yè)董事會最終決定、市場狀況及其他因素，故建議分拆不一定實(shí)行。

對港股通投資者交易優(yōu)先權(quán)的限制，給佳兆業(yè)物業(yè)IPO進(jìn)程增加了不確定性。對于債務(wù)高企的佳兆業(yè)而言，分拆上市之后不僅可以減少對物業(yè)的“輸血”，還為其現(xiàn)有業(yè)務(wù)多了條“來血”的通道。若戛然而止，佳兆業(yè)將會暫時失去抵御寒冬的一個有力武器。

暗窺融資

深圳足球隊(duì)成功沖超、與南太地產(chǎn)合作，流量爆發(fā)的佳兆業(yè)，旗下物業(yè)公司在也申請加入赴港上市大軍。

6月22日佳兆業(yè)發(fā)布公告，宣布建議分拆該公司附屬公司佳兆業(yè)物業(yè)的股份在聯(lián)交所主板獨(dú)立上市。公告顯示：佳兆業(yè)擁有佳兆業(yè)物業(yè)98.6%權(quán)益，按照計(jì)劃，待建議分拆及上市完成后，佳兆業(yè)將擁有佳兆業(yè)物業(yè)不少于50%權(quán)益，而佳兆業(yè)物業(yè)將仍然為公司的附屬公司。

6月25日，港交所披露了佳兆業(yè)物業(yè)的上市申請。據(jù)國際金融報(bào)報(bào)道，佳兆業(yè)物業(yè)并未像其他物業(yè)公司一樣選擇“介紹上市”，而選擇了直接IPO，需要發(fā)行新股，募集資金。這從側(cè)面反映出佳兆業(yè)物業(yè)對募集資金的需求更大。

佳兆業(yè)2018年中報(bào)披露，上半年實(shí)現(xiàn)總營收150.28億元，同比增長75%，其中物業(yè)銷售業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了139.85億元。凈負(fù)債率較2017年下降約42個百分點(diǎn)，但258%的負(fù)債率仍處于業(yè)內(nèi)較高水平。截至中報(bào)，佳兆業(yè)總借款約為人民幣1096.21億元，其中183.05億元須于一年內(nèi)償還、約231.53億元須于一年至兩年內(nèi)償還、約450.09億元須于兩年至五年內(nèi)償還，及約231.545億元須于五年以后償還。

面臨資金壓力，物業(yè)板塊的分拆上市，成了佳兆業(yè)拓寬融資渠道的方式之一。據(jù)佳兆業(yè)集團(tuán)此前的公告顯示，“分拆物業(yè)可以使物業(yè)公司直接接觸資本市場以進(jìn)行股份，或債務(wù)融資，為其現(xiàn)有業(yè)務(wù)及未來擴(kuò)充提供資金。”

物業(yè)服務(wù)在港股市場是一個估值相對較高的板塊，加上較為寬松的政策環(huán)境，今年物業(yè)上市公司在港股中一枝獨(dú)秀。比如彩生活、中海物業(yè)、綠城服務(wù)及雅生活服務(wù)等股價(jià)漲幅超過了20%。

明源地產(chǎn)研究院執(zhí)行主編艾振強(qiáng)對樂居財(cái)經(jīng)表示，對佳兆業(yè)集團(tuán)來說，物業(yè)分拆上市不僅可繼續(xù)擴(kuò)大物管面積，還可以發(fā)行應(yīng)收物業(yè)費(fèi)ABS等方式籌措資金，對擴(kuò)大融資渠道，增加其流動性很有幫助的。如果物業(yè)經(jīng)營的好，還可以去兼并收購別的物業(yè)，盈利也會不錯，相對于地產(chǎn)股的平均估值大約10倍左右，港股物業(yè)公司的市盈率普遍高達(dá)30-40倍。

平添變數(shù)？

分拆物業(yè)上市，佳兆業(yè)打的一手好算盤，但好事往往多磨。

就在IPO申請的關(guān)鍵時期，佳兆業(yè)發(fā)公告強(qiáng)調(diào)，港股通投資者無緣優(yōu)先發(fā)售，且表示“建議分拆不一定實(shí)行”。這是否在釋放某種信號?

佳兆業(yè)分拆物業(yè)上市成了未知數(shù)。國信證券(9.150, 0.04, 0.44%)分析師倪平強(qiáng)對樂居財(cái)經(jīng)表示，這并非例行提示性公告，會影響部分投資者的進(jìn)入，也會影響到股票的募資和上市，但總體影響不大。

據(jù)易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，此類沒有優(yōu)先發(fā)售權(quán)屬于同股不同權(quán)的概念，但是其有特殊性。由于港股通的制度規(guī)定，港股通投資者是通過中國結(jié)算公司來間接持有股票的，換而言之，股東名冊上是沒有此類投資者的名字的，所以本身也會限制部分股票權(quán)益。

在艾振強(qiáng)看來，這應(yīng)該是由當(dāng)前對外資本管制方面的因素所致，相當(dāng)于樓市“限購”，會略微影響認(rèn)購和交易的活躍度。同一市場環(huán)境下能否上市，還是得看自身的質(zhì)地。

佳兆業(yè)物業(yè)板塊于1999年，伴隨著佳兆業(yè)集團(tuán)的成立同步誕生。根據(jù)港交所披露的佳兆業(yè)物業(yè)聆訊資料，截至2017年末，佳兆業(yè)在管的物業(yè)建筑面積為0.24億平方米，共計(jì)119個項(xiàng)目，其中100個住宅項(xiàng)目19個為非住宅項(xiàng)目。

佳兆業(yè)物業(yè)掌管了所有由佳兆業(yè)集團(tuán)開發(fā)的住宅項(xiàng)目，占其總在管建筑面積逾八成。據(jù)2018年佳兆業(yè)中報(bào)披露，截至2018年6月末，該集團(tuán)在全國共擁有建筑面積約2216萬平方米的土地儲備，這將為佳兆業(yè)物業(yè)后續(xù)的規(guī)模擴(kuò)張?zhí)峁┴S富的項(xiàng)目儲備。

據(jù)佳兆業(yè)物業(yè)招股說明書顯示，其業(yè)務(wù)主要分為物業(yè)管理服務(wù)、交付前及顧問服務(wù)業(yè)務(wù)社區(qū)增值服務(wù)、只能解決方案服務(wù)，前兩者為其主要的收入和利潤來源，整體呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的態(tài)勢。2015-2017年間，總收益分別為4.78億元、5.39億元、6.69億元，復(fù)合增長率為18.3%。需要注意的是，毛利率呈現(xiàn)了略微下滑趨勢。3年間整體毛利率則從34.6%降為30.5%。

從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來看，佳兆業(yè)物業(yè)沒有太多亮點(diǎn)，但業(yè)績增長比較穩(wěn)定。若佳兆業(yè)此次物業(yè)公司拆分上市成功，其旗下的上市公司平臺將達(dá)到6家之多。

佳兆業(yè)集團(tuán)在香港上市;收購的佳云科技(4.010, 0.12, 3.08%)(原“明家聯(lián)合”)、參股的ST生化(24.500, 0.20, 0.82%)是兩個A股上市平臺;佳兆業(yè)健康(原“美加醫(yī)學(xué)”)和南太地產(chǎn)則分別在香港和美國上市。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，佳兆業(yè)可能是旗下上市公司最多的房企。

錯過了兩年黃金時機(jī)的佳兆業(yè)，在如今逆市中要想“滿血復(fù)活”道阻且長。除了堅(jiān)守“舊改王”地位，佳兆業(yè)也開始布局文體旅游、金融、物業(yè)服務(wù)、餐飲酒店等產(chǎn)業(yè)，尋找新的利潤支撐點(diǎn)。分拆物業(yè)上市，也是其多元化謀略之一。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，佳兆業(yè)這幾年積極轉(zhuǎn)型做城市運(yùn)營商，物業(yè)板塊積極爭取上市，有助于培育更好的專業(yè)度，后續(xù)也需要不斷尋求更為優(yōu)質(zhì)的戰(zhàn)略投資者。

不過，擁有如此之多的上市平臺及資產(chǎn)，如何協(xié)同形成規(guī)模化效益，對佳兆業(yè)是個很大的挑戰(zhàn)。樂居財(cái)經(jīng) 瑪麗 發(fā)自深圳

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