中梁控股集團(2772.HK，簡稱“中梁”)將于7月16日正式掛牌上市。6月27日，中梁公告稱啟動全球招股，公開發售時間為6月27日至7月8日。就在一天前的6月26日，更新招股書后的中梁火速獲港交所聆訊通過。

公開資料顯示，綠鞋機制啟動前，中梁計劃全球發售530,000,000股股份，定價期間為5.20-6.68港元/股，預計最高募資約35.4億港元。假設超額配售權未獲行使及假設發售價為每股5.94港元(即招股章程所載發售價范圍的中位數)，經扣除公司應付的包銷傭金及其他估計全球發售開支后，公司估計全球發售所得款項凈額共約29.182億港元。據了解，建銀國際金融有限公司為獨家保薦人及獨家代表;建銀國際金融有限公司及國泰君安(18.320,0.42,2.35%)融資有限公司為聯席全球協調人、聯席賬簿管理人及聯席牽頭經辦人。

中梁更新版招股書顯示，中梁控股集團有限公司本次全球發售共530,000,000股(視乎超額配售權行使與否而定)，其中香港預計發售53,000,000股，國際配售477,000,000股。

中梁擬將全球發售所得款項用作以下三項用途：約60%或約17.509億港元，將用作公司現有物業項目或項目階段(溫州中梁鹿城中心、宿遷中梁首府及新的江油中梁首府)的建筑成本;約30%或約8.755億港元，將用作償還絕大部分的若干現有信託貸款;余下10%或約2.918億港元，將作一般營運資金之用。

繼首次IPO失效后，中梁火速再次交表，啟動二次沖擊港股IPO。從這份已通過聆訊的招股書材料可見，2016年-2018年三年間，中梁在業績增長同時因應房地產市場發展，實現了利潤增長水平位于行業前列。隨著國內金融環境的變化，房企融資渠道收緊，中梁也開始積極尋求資本市場融資機會。

2016年至2018年，中梁合約銷售額從百億達到了千億級別。這樣的高速發展主要歸功于中梁的內部整合，把一線劃分成若干個獨立核算的經營單元，集團作為大平臺提供支持，打造“平臺+個人”的生態模式，以“精總部，強一線，小組織”為原則，劃分了控股集團、區域集團、區域公司、事業部，以推動企業健康發展。

近幾年，中梁控股加速布局二三四線城市，從而實行全國化擴張，并且不斷完善自身組織架構的適配度，至2018年，公司的區域集團精簡至9個。這樣做的優點可以令組織扁平化、充分授權、因城施策，部門獨立核算，用具體的數字、報表和業績反饋來讓高層快速感知市場的溫度，從而突破發展瓶頸。

招股書數據顯示，中梁控股2016年、2017年、及2018年全年的合約銷售額分別為190億、649億、1015億，成功跨入千億陣營，近三年年復合增長率為131%。而2018年機構重點關注的12家龍頭房企中，平均銷售增速為30%，重點關注的6家高成長中小型房企的銷售平均增速為70%。

同時，伴隨著銷售額的增長，中梁近三年的營業收入以年復合增長率221.4%從2016年的29.25億增長到2018年的302.15億，增速遠高于行業平均水平。凈利潤方面，公司2018年的凈利潤為25.26億，接近于2017年的5倍。2016~2018年毛利率為21.1%、20.4%、22.9%，毛利率持續改善。

招股書材料顯示，2016~2018年，中梁控股的全年合約銷售額分別為190億、649億、1015億，實現營業收入從2016年的29.25億增長到2018年的302.15億，年復合增長率達到221.4%。

由于地產行業銷售業績轉化為營業收入一般有1.5~2年的滯后，在2016、2017年銷售大好的背景下，2018年部分項目進入結轉期，推動行業整體營業收入普遍提升。

2018年上半年，有機構對上市50家房企的ROE進行排名，得出上榜50家企業的平均ROE值為9.26%。如果以2.1~2.2倍來估測全年的ROE均值，則2018年全年50強的ROE均值預計為19.45%~20.37%。而根據招股書顯示，中梁2018年ROE已超過上市50家房企全年的平均ROE值，達到37.4%。中梁過往幾年在三四線城市大量布局，收獲了這些城市棚改帶出的房地產變現機遇。

與其他行業不同的是，房地產行業負債中有一大部分來源于預收賬款，而預收賬款最終會轉化營業收入。分析中梁的負債結構，可以發現，合約負債占總負債的比例在提高，2018年，該比例接近60%。扣除掉該部分負債，中梁的凈負債率自2016年以來逐漸降低，2018年中梁的凈負債率為58.1%。根據國泰君安統計數據，2018年房企凈負債率創歷史新高，達120%，遠高于2014年下行期平均80%的水平。

實際上，2018年，受宏觀經濟及行業趨勢變化影響，大部分房企開啟主動降杠桿策略，包括中梁在內。2018年中梁控股凈負債率從2017年的339.5%降至2018年的58.1%。同時，經營活動現金流凈額轉負為正，截至2018年末賬上現金及銀行結余有230.8億。

經營性現金流方面，中梁2018年實現經營活動現金凈額為80.37億。有專家表示，公司的銷售不一定帶回了資金，因而經營性現金流量凈額是衡量一家公司盈利真實性的指標。2018年受銷售回款有所下降影響，部分房企的經營活動現金凈額出現了減少，甚至為負。但中梁2018年銷售回款整體樂觀。根據招股書，截至2018年底，中梁有950億合約負債，在行業中屬于均值之上，未來兩年收入基本明確。

規模的快速成長對房企在白銀時代的追逐意義重大。專業人士表示，當前地產行業商業模式回歸房地產開發，規模的重要性開始顯現。具備規模優勢的房企在融資、銷售、拿地、運營等諸多環節都更勝一籌。但規模化的同時，房企普遍面臨盈利能力的增長壓力。

曾被稱為“小碧桂園”的中梁，其增長速度也引發業內其他企業的關注，不少企業開始模仿中梁模式，積極布局三四線城市、從中梁挖人。然而，2018年以來，中梁堅持穩開拓、持深耕，并持續加碼二三線城市的布局。截至2019年4月30日，中梁土地儲備規劃總建筑面積3995萬平方米，在長三角、珠三角、中西部、環渤海、海峽西岸五大區的23個省份124座城市布局353個項目。尤其是長三角，中梁的土地儲備占比接近一半。光大證券(11.510,0.23,2.04%)指出，隨著長三角一體化上升為國家戰略，同時上海市提出在上海、江蘇、浙江交界處將設立長三角一體化示范區，區域內重點布局的房企將迎來機遇。

從機構行業研報來看，2019年以來，包括興業證券(6.760,0.23,3.52%)、中信建投(22.340,-1.49,-6.25%)、首創證券等在內的研究機構也紛紛表示看好一二線城市市場。今年開年不足兩個月，中梁就全新拓展了天津、山東濰坊、陜西西安、遼寧大連、江西南昌等全國重點二三線及省會城市，并且中梁將繼續加碼重點二三線城市的布局。

拿地投資的變化，表明中梁進入了轉型關鍵期。去年開始，中梁持續加碼投資二三線城市、商業、產城等業務，目前已進入天津、杭州、重慶、成都、長沙、蘇州、合肥等20座二線城市。未來，新一線和二線城市將成為中梁投資布局的主戰場。

招股書顯示，截至2019年3月31日，中梁控股在長三角、珠三角、中西部、環渤海、海峽西岸五大區的23個省份124座城市布局353個項目，全結構布局穩步推進，土儲面積3886萬平方米，其中長三角區域占比45.4%。這些土儲貨值能否快速轉化成現金流，正是未來上市之后，中梁緩解資本市場對其利潤增長承壓觀點的重要籌碼。

中梁在大幅上調二三線城市拿地比例。