近期，寶龍地產(chǎn)宣布將旗下寶龍商業(yè)管理控股有限公司(簡稱“寶龍商業(yè)”)分拆赴港獨(dú)立上市。

寶龍商業(yè)成立于2019年3月25日，8月20日正式在港交所披露上市申請書。也就是說，寶龍地產(chǎn)從分拆部分資產(chǎn)成立寶龍商業(yè)到正式披露上市僅用了5個月時間。寶龍地產(chǎn)總裁許華芳在2019年中期業(yè)績溝通會上表示：“希望寶龍商業(yè)上市越快越好。”

談及寶龍商業(yè)火速上市時，有專家告訴中國網(wǎng)財經(jīng)記者：“不排除寶龍地產(chǎn)借此拓展融資渠道解決資金問題的可能。”不過，許芳華否認(rèn)了該觀點(diǎn)，他強(qiáng)調(diào)：“想通過分拆及市場化，讓該業(yè)務(wù)能獨(dú)立成長。”

在管及合約建筑面積行業(yè)內(nèi)偏低

公開資料顯示，寶龍商業(yè)主要從事商業(yè)運(yùn)營服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)。

2016-2018年和2019年1-4月，寶龍商業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入分別為7.53億元、9.73億元、12億元和5億元，實現(xiàn)純利分別為0.63億元、0.79億元、1.33億元和0.55億元。其中，商業(yè)運(yùn)營及管理服務(wù)的收入分別為4.82億元、5.64億元、7.2億元和3.08億元，占公司總收入的比例均在70%以上;物業(yè)租賃服務(wù)的收入分別為0.75億元、1.58億元、2.08億元和0.79億元。

目前，寶龍商業(yè)主要業(yè)務(wù)集中在長三角地區(qū)。招股書顯示，2016-2018年及2019年1-4月，寶龍商業(yè)在長三角所得的收入占總收入的比例分別為48.7%、59.3%、60.3%和62.21%。寶龍商業(yè)表示，長三角的監(jiān)管及經(jīng)濟(jì)不利發(fā)展均可能抑制服務(wù)需求及價格，從而對公司業(yè)務(wù)、財務(wù)狀況及經(jīng)營業(yè)績造成重大不利影響。

據(jù)招股書披露，寶龍商業(yè)近年來不管是在管建筑面積還是合約建筑面積均在增長。2016-2018年末及2019年4月底，寶龍商業(yè)總在管建筑面積為分別為1440萬平方米、1515萬平方米、1607萬平方米和1620萬平方米，總合約建筑面積分別為1562萬平方米、1793萬平方米、2121萬平方米和2355萬平方米。

不過，與同行業(yè)公司相比，寶龍商業(yè)的上述兩個指標(biāo)表現(xiàn)并不算出色。以2019年6月提交上市申請的保利物業(yè)為例，該公司2018年底在管建筑面積和合約建筑面積分別為1.91億平方米和3.62億平方米。2018年上市的碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、新城悅服務(wù)的在管建筑面積均已過億，其中碧桂園服務(wù)的合約管理面積超過5億平方米。

寶龍商業(yè)還在招股書中披露了2018年在管建筑面積排名前五的商業(yè)運(yùn)營服務(wù)公司的市場份額，其中寶龍商業(yè)位居第4，市場份額為0.8%，前三名的市場份額分別為6.6%、1.2%和0.9%。

資產(chǎn)負(fù)債率近90%直逼高杠桿房企

寶龍地產(chǎn)為何將寶龍商業(yè)拆分單獨(dú)上市?在今年中期業(yè)績會上，寶龍地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“商業(yè)公司寶龍做了很多年，到了比較獨(dú)立成長的階段，分拆出來可以讓團(tuán)隊、品牌能在市場上獨(dú)立發(fā)展。而且某種程度來講，除了做自身項目以外，還有做輕資產(chǎn)，未來市場化是有發(fā)展空間。”

不過，有專家在接受中國網(wǎng)財經(jīng)記者采訪時指出：“不排除寶龍借此拓展融資渠道，解決資金問題的可能。”寶龍地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人也在中期業(yè)績會上承認(rèn)，寶龍商業(yè)分拆之后，會讓寶龍地產(chǎn)財務(wù)指標(biāo)有所改善。

截至2019年6月底，寶龍地產(chǎn)總負(fù)債金額為1081.7億元，與2018年底相比增加近90億元，資產(chǎn)負(fù)債率為76.09%。其中，一年內(nèi)到期的借款約為125.41億元，對外擔(dān)保金額為211.89億元，而公司在手現(xiàn)金為166.08億元，其中還有19.19億元受限制。

寶龍商業(yè)方面，2016-2018年末及2019年4月底，資產(chǎn)負(fù)債率分別為99.1%、94.5%、89.4%和86.6%，不僅超過了寶龍地產(chǎn)的負(fù)債水平，更是直逼高杠桿模式房企。此外，寶龍商業(yè)的流動比率長期低于1倍，直到2019年4月才上升為1.21倍。

此外，上述各報告期末，寶龍商業(yè)的總負(fù)債分別為19.46億元、16.52億元、19.48億元和18.41億元，其中流動負(fù)債分別為15.02億元、12.02億元、15.97億元和14.53億元。而在流動負(fù)債中，貿(mào)易及其他應(yīng)付款、借貸兩科目占了多數(shù)。寶龍商業(yè)招股書解釋稱，獲取銀行借貸時，我們是寶龍集團(tuán)的一部分，并未有任何分拆計劃，根據(jù)當(dāng)時寶龍集團(tuán)內(nèi)的整體資本管理，考慮到我們具備的財務(wù)資源，由我們獲取該等銀行借貸較為合適。

今年前4月物業(yè)管理費(fèi)收款率不足60%

寶龍商業(yè)還在招股書中提到了未能發(fā)現(xiàn)并防止雇員、第三方分包商或第三方作出欺詐、疏忽或其他不當(dāng)行為有關(guān)的風(fēng)險、以及牽涉法律糾紛帶來的信譽(yù)損害等風(fēng)險。

中國網(wǎng)財經(jīng)記者在多個第三方互動平臺發(fā)現(xiàn)，有關(guān)寶龍商業(yè)旗下物業(yè)公司的投訴不在少數(shù)。在百度貼吧中，上海曹路寶龍城市廣場一期多名業(yè)主投訴，上海寶龍物業(yè)管理有限公司曹路分公司管理方面存在諸多問題，比如威脅、逼迫業(yè)主簽訂新的物業(yè)協(xié)議，對不愿意簽新的物業(yè)協(xié)議的業(yè)主威脅不讓入場裝修，斷水?dāng)嚯姟㈡i門;新的物業(yè)費(fèi)協(xié)議中，物業(yè)費(fèi)上漲近一倍;搭蓋很多違章建筑，私自出租牟利等。

在新浪微博上，有杭州下沙寶龍公寓的業(yè)主發(fā)表圖文，稱該項目存在垃圾長期不清理、樓道衛(wèi)生長期臟亂、雨天外墻滲水、客梯故障拖延維修等問題。據(jù)了解，該項目物業(yè)是由寶龍旗下物業(yè)公司—泰安寶龍物業(yè)管理有限公司進(jìn)行統(tǒng)一管理。

天眼查顯示，寶龍旗下的上海寶龍物業(yè)管理有限公司、山東寶龍商業(yè)物業(yè)管理有限公司、太倉寶華物業(yè)管理有限公司還卷入多起法律訴訟，案由包括物業(yè)服務(wù)合同糾紛、財產(chǎn)損害賠償糾紛、勞動合同糾紛等多個方面;而新鄉(xiāng)寶龍商業(yè)物業(yè)管理有限公司除了被多次告上法庭外，還曾因違法違規(guī)行為被當(dāng)?shù)毓蚕乐ш犔幜P。

或許是由于服務(wù)待改善導(dǎo)致部分業(yè)主不愿繳付服務(wù)費(fèi)，也可能是各個項目的繳費(fèi)時間不一致，寶龍商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)收款率有所下降。招股書顯示，2019年1-4月，寶龍商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)收款率的58.7%，而2016-2018年分別為83%、85.4%和81%。(記者 安平)