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2019年夏天，美國最大連鎖會員制倉儲超市Costco將這一集“瘋狂”與“災難”于一身的購物體驗首次搬到了中國上海，并因火爆、限流等原因多次登上頭條。

隨后不久，Costco首席財務官理查德·加蘭蒂在接受媒體訪問透露該計劃在2020年底或者2021年初在上海開設第二家門店。而這一次，Costco選擇了一家來自深圳的房企：星河控股。

2月18日，上海土地網信息顯示，星河控股集團的子公司上海河裕實業有限公司與Costco公司旗下獨資公司Pudong Warehouse Development Limited以底價8.98億元競得上海浦東新區一宗商業地塊。

根據出讓條件，該地塊需建立一個大型倉儲式賣場，同時，需引入行業要求配置酒店和跨國公司地區總部。明確的出讓條件，加上Costco的背景，國內第二家Costco或已基本敲定。

另一方面，對星河控股而言，與Costco聯手拿地，也是這家華南房企首次進入上海公開土地市場。

對于雙方在項目中的角色如何定位，有接近星河商置的人士對觀點地產新媒體回應，“這個項目目前是地產負責代建，建成后項目是否由商置運營管理目前還在談，暫時沒有更多信息。”

據了解，上月中旬星河商置正式向港交所提交IPO招股書，目前正為赴港上市的關鍵時刻。

星河曲線入滬

作為深圳本土房企，星河控股集團成立于1988年，前身為深圳市怡和企業公司，2006年開發深圳福田COCO Park，開始涉足商業地產，星河商置為旗下商業平臺。

截至2019年9月30日，星河商置向合共38個商用物業項目提供商業運營服務，總合約面積約為287萬平方米，管理的商用物業項目位于國內16個城市，包括深圳、廣州、中山、惠州、東莞、南京、常州、無錫、南昌、恩施、長沙、天津、莆田、汕尾、揭陽及鄂爾多斯(8.200,-0.18,-2.15%)。

在長三角地區，星河已進入無錫、常州、南京三座城市，此次在上海拿地，是其首次進入上海市場，也是除廣州、深圳外進入的又一座一線城市。

在產品線上，星河商置形成了城市型購物中心COCO Park、區域型購物中心COCO City和星河iCO、社區型購物中心COCO Garden等多條產品線，體量在4-10萬平方米左右。

而此次拿下的地塊信息顯示，地塊土地用途為商業用地、餐飲旅館業用地，出讓面積共4.7萬平方米，容積率為2.0，由此推算，其可建面積不超過10萬平方米。項目位于上海浦東新區張江科學城的康橋工業區，離上海迪士尼僅一個地鐵站。

從體量上來看，除去需要建設的大型倉儲式賣場，以及酒店和寫字樓，留給星河商置打造自身購物中心產品的空間似乎并不大。

有業內人士表示，以往星河商業的項目以傳統購物中心為主，這是其第一次落地大型倉儲式賣場項目，

與此同時，據接近星河商置的人士稱，項目現在是地產板塊在做代建，最終是否最終由星河商置來運營，目前也并未敲定。

不過，對于涵蓋地產開發、城市更新、商業運營、酒店管理、物業服務、金融投資、產業運營等多元領域的星河控股而言，取得酒店、寫字樓等商業項目的運營管理權，將是大概率事件。

事實上，早在2018年Costco就與上海浦東康橋(集團)有限公司正式簽署投資協議書，彼時Costco就稱將在浦東康橋設立中國區投資性總部。

另外，2018年5月，星河控股就與Costco達成合作，共同建設一家會員俱樂部零售旗艦店，并稱雙方將利用各自優勢在合作拿地、項目開發等方面進行更深入的戰略合作。

而據觀點地產新媒體了解，除此次上海拿地外，目前星河控股和Costco還并未有其他的項目合作消息。

不過，與網紅超市聯手拿地，對于首次進入上海的星河在建立品牌影響上而言也有不少助力。至于雙方的未來合作，星河方面則并未有更多透露。

赴港IPO與擴張路

盡管目前的規模并不大，但潮汕商人黃楚龍的雄心不止于此。

作為星河控股董事長，黃楚龍曾經透露其宏大的愿景，包括未來五年力爭整體達成1500億元營業規模，150億元營業利潤，其中地產邁入全國四十強，商業邁入全國十強，產業進軍全國六強。

為此，加強輕資產管理，并逐步對接資本市場成為星河商置的必由之路。

近年來，星河以輕資產模式加快商業地產擴張，此前曾推動區域型購物中心COCO City 落地廣東汕尾、普寧、內蒙古鄂爾多斯等城市。2019年，COCO Park首次進行品牌輸出，選擇落地江西南昌。

數據顯示，星河商置管理的總合約面積由截至2017年12月31日的162.4萬平方米快速增加至截至2019年9月30日的287萬平方米。

其中，在合共38個商用物業項目中，星河商置管理了25個由星河控股及其聯系人開發的商用物業，合約面積約123萬平方米，占總合約面積42.9%。

此外，星河商置透露，其正利用多樣化的擴張模式尋求合作，例如與第三方物業發展商江西博能訂立戰略合作，以共同管理商用物業以及分享收入和利潤。

與此同時，2019年四季度以來，星河商置在南昌、上海、深圳三個城市還簽約了四份新商用運營服務合約，新增合約面積為9.95萬平方米。

加速對外擴張之下，星河商置在資本市場動作也更為頻繁，2019年7月，星河商置從新三板摘牌，后有傳言其將登陸聯交所主板。

2020年1月，星河商置正式遞交赴港IPO招股書。

招股書數據顯示，2017年、2018年及2019年前9月，公司持續經營業務的收入分別為人民幣2.781億元、3.287億元及2.894億元，持續經營業務的利潤及全面收入總額則分別為5040萬元、8510萬元及8370萬元。

顯然，與大多上市的商業地產公司而言，這一規模仍屬于中小型梯位。

因此對星河商置而言，在形成了成熟的商業模式基礎上，利用品牌影響力多渠道的加速擴張，才能有助于其在資本市場取得可觀回報，同時獲得長遠發展的可能。