《企業透明度報告》鄭小琳

近年來，內地房企分拆物業赴港上市的熱潮始終不減，于去年7月上市未果的燁星集團，在今年1月31日再度遞表，26天后，燁星集團通過上市聆訊，離正式掛牌上市又近了一步。

值得一提的是，與大多數物企上市名稱均采用品牌名做法不同，北京鴻坤瑞邦物業管理有限公司(下稱“鴻坤物業”)為赴港上市，采用的是于境外注冊的控股公司燁星集團，鴻坤物業為運營主體。2月25日晚，鴻坤物業通過港交所上市聆訊，這是繼興業物聯(09916.HK)之后又一家順利通過的內地物管企業。

那么，鴻坤物業第二次IPO會成功嗎?對母公司依賴性較強這一通病是否會影響其未來發展?在物業管理市場化競爭日益激烈的當下，鴻坤物業的綜合競爭實力幾何?

公開資料顯示，鴻坤物業曾于2018年8月-12月間在新三板短暫上市。而對于時隔兩年改道香港，鴻坤物業解釋稱，“是為了增加與國際投資者和全球市場的接觸，對自身業務發展有利。”

體量較小 凈利潤增速呈下滑趨勢

目前，中國內地在港交所主板上市的物業公司已經有19家。業內人士認為，物業管理行業作為資本的“新寵兒”，近年來備受資本青睞，是一個成長潛力巨大的行業，擁有萬億級的市場空間。

當下，物業管理已經進入到漸拼規模的階段，若對比其他“標桿”物業管理企業，在綜合實力上鴻坤物業仍然存在一定的差距。

根據中國指數研究院發布的《2019中國物業服務百強企業名單》上，鴻坤物業位居48名。同時，根據今年1月10日，克而瑞發布的國內首份《2019年中國物業服務企業管理規模榜TOP50》來看，TOP前50強里并未出現鴻坤物業的身影。

事實上，相較已上市的碧桂園服務、綠城服務及保利物業等頭部物管企業，“體量較小”的鴻坤物業目前實力仍差距懸殊。據招股書顯示，2016年-2018年及2019年前八個月，鴻坤物業收入分別為1.17億、1.92億、2.51億及1.75億元(人民幣，下同);凈利潤分別為1755萬、3557萬、3722萬和2063萬元，期間凈利同比增速分別約為103%、5%、-22%，呈現逐年下滑趨勢。

對比來看，綠城服務、碧桂園服務、保利物業2019年上半年分別收入36.63億元、35.16億元、28.22億元，凈利潤2.3億元、8.3億元、3.21億元，期間凈利同比增速7%、72%、49%，呈現不斷上升趨勢。

“其實，無論從業績還是規模來看，對比國內頭部物管企業，鴻坤物業目前都還不具備競爭優勢，當下，鴻坤物業在行業內市場認知度仍較低，業務集中京津冀地區，在管面積、擴張范圍均較為局限，目前公司更多精力也還是在解決自身短板這一塊。”財經評論員嚴躍進向《企業透明度報告》表示。

他認為，雖然目前不具競爭優勢，但鴻坤物業此次若成功上市，將有助于其提升市場認知度，通過上市，獲得資本市場資金，未來在開展物業并購時，壓力相對較小，同時，在今年較為寬松的經濟環境下，內地物管企業赴港上市更容易受到資本市場的“青睞”。

針對公司未來發展方面，鴻坤物業總裁辦助理單鳳香并沒有回應《企業透明度報告》相關問題。

行業通病：過度依賴“自家地產”

招股書顯示，鴻坤物業目前主要有三類業務：物業管理服務、物業開發商相關服務、增值服務。其中，物業管理服務業務(住宅+非住宅物業)收益占比超60%，是收入的主要來源。

事實上，和大多數分拆上市的內地物業股一樣，自2004年正式運營以來，鴻坤物業對鴻坤集團的依賴一直居高難下，這也意味著其未來的發展都將在一定程度上受制于母公司。

首先，從物管面積上看，據招股書，截至2019年8月31日，鴻坤集團開發交由鴻坤物業管理的物業占總收益面積為480萬平方米，占比99%。此數據在2016年-2018年則分別約為290萬平方米、370萬平方米、450萬平方米，占比分別達100%、100%、99%，一直居高不下。

其次，營業收入上看，2016年-2018年及2019年8月31日止，從鴻坤集團開發的物業獲得收益分別約為1.17億元、1.9億元、2.47億元及1.73億元，分別占總收益的100%、99%、98%及98%。同時期，鴻坤集團作為最大客戶，為其貢獻收益分別約4040萬元、7470萬元、9120萬元及5930萬元，分別占總收益約35%、39%、36%及34%。

對于過度依賴母公司，鴻坤物業曾在招股書中解釋稱，“在房地產行業，物業開發商傾向委聘旗下物管公司管理其物業乃屬普遍現象。因此，行業中開發商成為最大客戶，并貢獻大部分收益是正常現象。“

此外，鴻坤物業來自第三方物業開發商的毛利率則為個位數。招股書顯示，截至2019年8月30日，這一數字為5.8%，同比下滑0.3個百分點。與此同時，在“核心業務”物業管理服務業務上，來自鴻坤集團的毛利率則基本上保持40%左右高水平。

“從當前大多數分拆上市的物業公司來看，他們現在都存在過度依賴母公司的情況，這是一個行業通病。但未來物業公司若要占據行業地位，就需要更加聚焦于發展層面，一方面是推進開發業務，另一方面是要積極提升自身物業收購能力。同時，在肺炎疫情防控期間，應更加重視社區物業管理服務。”嚴躍進向《企業透明度報告》表示。

此外，香港國際證券一位券商分析師表示，過于依賴母公司提供的開發物業,母公司開發新物業的能力及經營的任何不利發展,或會影響物業公司獲得相關新物業管理合同的能力。因此，尤其是在當前房地產行業馬太效應明顯的情況下，建議物管企業能夠盡早地積累獨立開發業務能力。(企業透明度報告出品)