新年伊始，金融街物業(yè)便在港交所遞交招股書，獨家保薦人是國泰君安國際。

公開資料顯示，金融街物業(yè)成立于1994年，以北京金融街區(qū)域的物業(yè)管理服務(wù)為起點，經(jīng)過逾25年的發(fā)展，已經(jīng)成為一家綜合物業(yè)管理公司，主要為國家各級金融管理中心的物業(yè)提供物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)。隨著業(yè)務(wù)不斷擴張，物業(yè)管理服務(wù)涵蓋住宅、醫(yī)院、學(xué)校等多個物業(yè)類別。

截至2019年9月30日，金融街物業(yè)共擁有11家附屬公司及37家分支機構(gòu)，為全國137個物業(yè)項目提供物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)，公司在管建筑面積為1902.2萬平方米，其中42.1%位于北京地區(qū)。

逾八成收入來自金融街聯(lián)屬集團

在金融街物業(yè)的收入構(gòu)成中，包括商務(wù)物業(yè)、非商務(wù)物業(yè)和餐飲服務(wù)等業(yè)務(wù)類別。

2017-2018年末及2019年前三季度，金融街物業(yè)的營業(yè)收入分別為7.57億元、8.75億元和6.91億元。其中，商務(wù)物業(yè)的總收入分別為5.32億元、5.91億元和4.55億元，分別占公司營收的70.29%、67.56%和65.82%;非商務(wù)物業(yè)的總收入分別為2.12億元、2.59億元和2.25億元;餐飲服務(wù)的總收入分別為1314.1萬元、1460.4萬元和1116萬元。

值得一提的是，在金融街物業(yè)收入構(gòu)成中占比最大的商務(wù)物業(yè)，在管建筑面積卻低于非商務(wù)物業(yè)。截至2019年前三季度，商務(wù)物業(yè)在管建筑面積為782.8萬平方米，占金融街物業(yè)總在管建筑面積的41.15%;而非商務(wù)物業(yè)在管建筑面積為1119.4萬平方米，占比為58.85%。

同時，金融街物業(yè)的營收對控股股東金融街聯(lián)屬集團也頗為依賴。數(shù)據(jù)顯示，2017-2018年末及2019年前三季度，向金融街聯(lián)屬集團的項目提供物業(yè)服務(wù)所得的收入分別為6.46億元、7.43億元和5.71億元，分別占金融街物業(yè)管理所得收入的86.92%、86.34%及83.93%。

面對這一情況，金融街物業(yè)在招股書中稱，公司向金融街聯(lián)屬集團所開發(fā)物業(yè)提供物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)產(chǎn)生的收入占比，呈現(xiàn)一般下降趨勢，顯示我們逐步減少對金融街集團的依賴。

毛利率居行業(yè)低位

在毛利率方面，2017-2018年末及2019年前三季度，金融街物業(yè)分別為19.2%、18.5%和20.5%，而這一指標(biāo)與同行業(yè)公司相比并不出色。同花順I(yè)FIND數(shù)據(jù)顯示，在已經(jīng)赴港上市的25家物業(yè)公司中，2018年有22家的毛利率在20%以上，碧桂園服務(wù)、彩生活的這個數(shù)據(jù)更是超過30%。

即便是與同期在港遞交招股書的宋都服務(wù)對比，金融街服務(wù)的毛利率也略顯遜色。數(shù)據(jù)顯示，2017-2018年末及2019年前三季度，宋都服務(wù)的毛利率分別為29.7%、28.3%和28.5%。

此外，從物業(yè)類別來看，金融街物業(yè)向非商務(wù)物業(yè)提供物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)的毛利率遠(yuǎn)低于商務(wù)物業(yè)。2017-2018年末及2019年前三季度，金融街物業(yè)管理商務(wù)物業(yè)的毛利率分別為25.3%、22.5%和28.5%，而同期管理非商務(wù)物業(yè)的毛利率則分別為5.5%、11.9%和7%。

其中，非商務(wù)物業(yè)中的住宅物業(yè)，截至2019年9月30日，毛利率僅為1%，比上年同期減少了5.6個百分點。對此，金融街物業(yè)在招股書中解釋稱，主要由于公司仍在磋商有關(guān)管理一處廣東項目的未占用單位的物業(yè)管理費金額，且截至2019年9月30日尚未確定有關(guān)金額，以及應(yīng)開發(fā)商要求為一處重慶項目維護(hù)小區(qū)產(chǎn)生的額外費用所致。

物業(yè)服務(wù)屢遭業(yè)主投訴

作為物業(yè)服務(wù)行業(yè)，能否為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)是物業(yè)公司的行業(yè)競爭力所在。金融街物業(yè)同樣在招股書中稱，公司的成就歸功于品牌價值、多元化服務(wù)及高客戶滿意度。

但天眼查顯示，金融街物業(yè)多次因物業(yè)服務(wù)合同糾紛與業(yè)主對簿法庭。中國網(wǎng)財經(jīng)記者在查詢中國裁判文書網(wǎng)時發(fā)現(xiàn)，涉及金融街物業(yè)的裁判文書共37篇，其中與物業(yè)管理相關(guān)的共14篇。

2019年10月24日中國裁判文書網(wǎng)發(fā)布的一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛判決書顯示，金融街物業(yè)作為原告，訴稱被告拉法耶特百貨公司未按照《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》的約定足額向原告支付2018年12月的物業(yè)服務(wù)費。

對此，拉法耶特百貨公司辯稱金融街物業(yè)未履行其在物業(yè)協(xié)議下對建筑外墻及供配電設(shè)施的維修義務(wù)，提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不合格，導(dǎo)致大廈外墻漏水、停電，給公司造成損失。拉法耶特百貨公司因多次溝通未果，且其在漏水、停電事故中損失與2018年12月物業(yè)費金額大致相當(dāng)，故未繳納物業(yè)費。

最終法院認(rèn)定，金融街物業(yè)公司在日常巡檢、處理突發(fā)事件等方面的服務(wù)存在一定瑕疵。法院稱，正是由于物業(yè)服務(wù)的服務(wù)特性，致使物業(yè)服務(wù)難免會出現(xiàn)一些問題，導(dǎo)致業(yè)主對物業(yè)公司提供的服務(wù)不滿意而拒絕交納物業(yè)費。

除商務(wù)物業(yè)項目外，金融街物業(yè)提供服務(wù)的住宅項目也曾遭到小區(qū)業(yè)主投訴。2019年1月，上海金融街融府臨時業(yè)主委員會曾在其微信公眾號公布相關(guān)物業(yè)問題十余條，包括物業(yè)服務(wù)態(tài)度差、物業(yè)費成本不透明以及入戶大堂垃圾不及時清理等。

資料顯示，金融街融府是金融街控股于2015年7月在上海首次公開拿地項目，其物業(yè)公司為金融街第一太平戴維斯物業(yè)管理有限公司上海分公司，而金融街第一太平戴維斯則是金融街物業(yè)的直接非全資附屬公司。

針對業(yè)主們集中提出的物業(yè)問題，上述物業(yè)公司經(jīng)理曾反饋稱，針對目前客服服務(wù)、保安執(zhí)勤和工程維修等是需要提高的重點部分，我們已經(jīng)在整改中，保安的規(guī)范執(zhí)勤和禮節(jié)禮儀也在提高中。