地產商分拆旗下業務板塊上市的風潮方興未艾。

3月23日晚，弘揚集團旗下弘陽服務向港交所遞交招股書。招股書顯示，本次上市的主體是注冊在開曼群島的有限公司，這意味著，本次弘陽服務采用了VIE架構的模式赴港IPO。

弘陽服務方面接受《證券日報》記者采訪時表示：“目前處在IPO靜默期，一切以招股書為準。”

股權集中

從股權結構看，上市前，經過層層股權穿透，弘陽集團的實控人曾煥沙持有弘陽服務的100%股份，上市后，曾煥沙將繼續持有弘陽服務的多數股份，依然保持實控人的地位。在高管人員方面，弘陽地產總裁何捷出任弘陽服務的董事會主席，曾煥沙之女曾子熙任執行董事兼副總裁。

招股書顯示，弘陽服務于2003年在南京成立，公司為江蘇省社區服務供應商，業務重心在長三角地區。自2017年以來，弘陽服務連續三年被中指院評為物業服務百強企業之一，2019年，公司在物業百強企業中排名第35位，截至2019年12月31日，公司總合同建筑面積為2760萬平方米，在管總建筑面積約為1580萬平方米。

從招股書看，弘陽服務的業務主要為“三駕馬車”：物業管理服務、非業主增值服務，以及社區增值服務。物業服務自不必說，剩余的業務與物業服務也息息相關：其中，非業主增值服務包括向其他物業管理公司提供顧問服務、向房地產開發商提供地產開發項目前期規劃及設計服務，以及向地產開發生提供銷售協助服務等，而社區增值服務則包括房產中介、美容服務等。

年利潤復合增長超4成

財報顯示，2017年-2019年(下稱“報告期內”)，弘陽服務實現了明顯的快速增長。

報告期內，弘陽服務的營業收入分別為2.57億元、3.49億元以及5.03億元，年復合增長率為39.9%;同期的歸母凈利潤分別為2871萬元、3299萬元以及5906萬元，復合年增長率為43.43%。

從收入構成上來看，物業管理服務是弘陽服務目前主要的收入來源，但收入占比呈下降趨勢，弘陽服務的業務呈現多元化的特點。2017年至2019年，來自物業管理服務的收入由2.23億元增至3.55億元，但占總收入的比重則由86.7%降至70.5%。而另外兩項業務的收入占比則不斷上升，同期，非業主增值服務由8.5%增至24.1%，社區增值服務由4.8%增至5.4%。

伴隨著利潤的逐步提高，弘陽服務的現金流和負債率也相應改善。截至2019年12月31日，弘陽服務的經營活動性現金流量凈額為1.11億元，較去年同期的2745萬元大幅增加。與此同時，弘陽服務的資產負債比率也大幅下降，由2018年末的81%降至2019年末的59.7%。

募資助力擴大規模

作為與弘揚集團緊密相關的一方，報告期內，弘陽服務不可避免產生了關聯交易。報告期內，以弘陽集團旗下的弘揚地產及其聯系人為例，弘陽服務向其收取的服務費分別為6718萬元、7553萬元、1.56億元。弘陽服務并非首家赴港上市的房企系業務公司，那么在今后的經營中，應關注那些方面呢?

知名地產分析師嚴躍進接受《證券日報》記者采訪時表示：“對于此類地產企業來說，分拆上市的做法，體現了加快物業板塊發展的導向。從實際情況看，物業企業積極上市，抓住了港交所當前相對寬松的上市窗口期，機會本身值得房企抓住。對于此類物業企業來說，本身也確實有做好物業業務的意圖，不能說上市僅僅是為了融資。后續對于此類物業企業來說，要嚴控物業領域的資金進入到房地產開發領域，這是最主要的注意方面。換言之，要防范物業上市板塊的資金進入到開發領域。”

談及本次IPO的募資目的，弘陽服務表示，本次募資主要將用作收于以下方面：一是開展并購，從而進一步擴大物業管理規模;二是，加強智能系統的研發及升級，提高公司的服務質量;三是，用于擴展“宸忻服務”，以推行高端服務系統;四是，用于與第三方供應商合作，以改善增值服務的質量及多樣性。本報見習記者 許偉