2016年成為“地王”之年。僅上半年，全國50個主要城市冒出200余宗“地王”，在上一個“地王”年的2013年，也不過拍出60宗“地王”。在此背景下，相關部門陸續出臺“降溫”政策，直指房地產企業融資、拿地以及個人住房信貸。

“有那么多的房地產公司，你們為什么不兼并、重組?為什么不淘汰一些?拿地的成本高了，勞動成本高了，建筑成本高了，要虧損了，為什么還要拿地?”8月11日，國民經濟研究所所長樊綱在某論壇上向房地產商“開炮”：如果大家都抱怨地價抬高，可以不去搶拍土地!

今年以來，房價“暴漲”與“地王”頻現一次又一次地挑戰人們的神經。面對“高燒”不退的情景，多地多部門陸續出臺一系列降溫政策，直指房地產企業融資、拿地以及個人住房信貸。

8月9日，新華社發布信息稱，興業銀行(601166,股吧)、工商銀行等部分銀行已將房企的開發貸周期由2年期的中期貸款改為一年內，甚至半年期的短期貸款。

對此，《國際金融報》記者向多位銀行信貸部人士求證，他們給出的答復是，“開發貸等并未有明顯的變化，但整體風向確實是在收緊，在具體的項目上會有不同的把控。”但他們同時坦言，現在銀行資產荒，好的投資“標的”并不多，標桿房企還是銀行不錯的房貸標的。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《國際金融報》記者表示，縮短房企開發貸周期的舉措主要就是針對“地王”，是為了規避樓市投資的金融風險。

天量信貸助推地王“地王潮”洶涌。7月29日，上海市楊浦區新江灣城一處地塊，經過廝殺，融信地產最終以31.55億元的總價將該地塊收入囊中。

測算顯示，該地塊成交樓板價52840元/平方米，溢價率51%。據稱，“剔除公共設施、保障房和自持部分，可售部分實際樓板價92506元/平方米，未來的保本價將在12.7萬元/平方米左右，成為上海名副其實的新晉單價"地王"。”

此前，在上海浦東周浦、松江泗涇均出現了“地王”。就連被認為噪音很大、位置較偏僻的浦東機場附近，也出現了“地王”——7月27日，祝橋鎮中心鎮區核心區G-10地塊進行競拍活動，起拍價不足23億元，最終被金地集團(600383,股吧)以88億元“斬獲”。

不止如此。二線城市中，南京、蘇州、武漢等城市，均出現了“地王”現象。《2016年第二季度全國主要城市地價監測報告》顯示，第二季度各地上報異常交易地塊75宗(其中一線城市18宗，二線城市20宗，三四線城市上報了37宗)，比上季度增加了30宗，漲幅為67%;比上年同期增加了37宗，漲幅為97%。

所謂“異常地塊”，是指招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創新高的房地產用地。

在分析人士看來，地王現象之所以頻出，銀行“功不可沒”。中原地產首席分析師張大偉認為，目前，房地產信貸依然天量，本輪市場爆發的主要導火線與原因都是在于信貸的釋放量。

盡管現在房企融資渠道多元化，但融資成本較低的銀行信貸仍是房企融資最主要的渠道之一。“從商業銀行角度來看，信貸規模發放之所以大，是因為房貸資產依然相對安全。而且房價越漲，房貸資產的風險會越小。”嚴躍進指出，目前對于一些優質地產項目的信貸政策還是較為寬松的，這與商業銀行希望獲取此類優質客戶的信息和資源有關系。不過，對于中小房企的信貸折扣力度會減少。

房企融資渠道收緊

過度火熱之后，房地產市場“降杠桿”的信號明顯。5月9日，人民日報刊登《開局首季問大勢——權威人士談當前中國經濟》，權威人士指出：“房子是給人住的，這個定位不能偏離，要通過人的城鎮化"去庫存"，而不應通過加杠桿"去庫存"，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調控政策。”

摩根士丹利華鑫證券首席經濟學家章俊此前預計，一二線樓市的房地產開發貸將很快降溫。一方面，第一季度房地產市場快速增長，本就屬于政策的短期調整。另一方面，商業銀行近幾年的房地產信貸政策趨于謹慎，會根據調控基調及時調整。

從近期官方的表態來看，國土部等部門分別傳出針對土地市場的政策收緊信號，南京、合肥等地也陸續出臺了“控地王”相關收緊政策，比如南京土拍熔斷政策仍將繼續，土地出讓首付升至60%，合肥土地出讓首付升至50%。

另據報道，已經有部分銀行開始通過“降杠桿”的方式控制投資樓市的風險，比如，風控較嚴的興業銀行已經開始大幅收縮開發貸款、個人按揭貸款的額度，利率上也可能上調;其他部分銀行也開始“有條件”上調首付比例;部分基金開始上調利率。

此外，證監會也在收緊上市房企的再融資，不允許通過再融資拿地。據新華社報道，最近證監會還特別和證券公司高管強調了此事。

Wind資訊數據顯示，今年以來，上市房企通過股份定向增發募集的資金總額接近740億元，共21家A股上市房企完成定向增發。去年全年房地產行業共38家企業完成了股票定向增發，募資總額約為1687億元。

中小房企日子難過

不過，浙江某商業銀行的風險管控負責人對《國際金融報》表示，為了規避樓市投資的金融風險，目前一些開發貸較多的銀行確實在收緊針對房企的信貸，但這種收緊主要還是針對中小房企，以及一些樓市風險較大的區域房地產項目。而排名靠前的大型房企，尤其是一些國企央企，或者說是一線城市的地產項目，依然是目前銀行在“資產荒”下的優質放貸標的。

嚴躍進認為，隨著信貸等房企融資渠道的收緊，房地產企業的融資渠道收窄，融資成本會增高，有利于打壓房價、穩定市場預期。同時，打擊資產泡沫，包括房價泡沫和信貸泡沫。停止再融資用于拿地，對于不少A股上市房企影響較大。

同策咨詢研究部總監張宏偉建議，在信貸收緊的背景下，房企的短期貸款資金會較為緊張，此時可以通過改變土地出讓金的支付方式，降低激進的房企拿地杠桿。

“比如，改變土地出讓金的支付方式，由之前的分期支付改為高比例支付或全款支付，縮短開發企業支付時間，降低激進的房企拿地杠桿，全款支付的時間可以限定在1至3個月內，這樣，短期資金存在周轉問題的房企拿地會更加謹慎。”張宏偉說。

張大偉稱，目前來看，房地產依然是支持經濟穩定的主力，房地產信貸依然偏寬松，但如果一旦房地產信貸供應量減少，市場很可能出現快速下調。

經濟學家馬光遠認為，土地市場在經歷上半年的瘋狂之后，下半年降溫是大概率，特別是上半年“地王”頻出的情況不會再出現。