第一財經記者日前采訪三胞集團、途家、魔方等業者后了解到，雖然老年公寓在理論上有巨大潛力，但老年公寓需配備專業康復設備、醫護人員等，導致成本高企，一個具有品質保證的老年公寓月租金估計在5000多元～2萬多元，這令很多老人難以負擔。

從商業模式而言，獨立做老年公寓則盈利挑戰很大，需聯動房地產、康復醫療、零售、智能服務等協同發展。此外，結合保險資本開拓老年社區和公寓也是投資回報較有保障的方式之一。

“海外養老公寓發展得不錯，我們也想過是否應該進入老年公寓領域，然而我們發現中國老年人的理念不同。”魔方生活服務集團創始人、董事長葛嵐接受第一財經記者采訪時透露。

葛嵐所謂的“理念不同”是指中國老年人和他們的子女大多認為，如果去住老年公寓、養老社區等可能會被外界認為是“子女不孝順”。

此外，與一般針對年輕人入住的公寓不同，老年公寓需要配備康復醫療設備和專業醫護人員，這大大增加了成本。

貝客公寓創始人魏子石給記者算了一筆賬——通常公寓的改建成本要低于酒店，同樣一個100間房間的酒店項目改建可能要耗資700萬～800萬元，單間客房的投入一般超過5萬元，而同規模的公寓要低200萬元左右。平價連鎖酒店的投資回報期目前在5年以上，而普通公寓需要1年～3年。如果加上康復醫療設備、養老服務、專業醫護人員等，則針對老人的公寓項目的投入或許是普通公寓的數倍，投資回報期較長。

“一棟普通公寓，平均30間房安排一個工作人員，一家100間客房的門店通常2～3人管理即可。但老年公寓需要配備醫護人員和清潔人員，員工數量可能是普通公寓的十倍，而且很多科班出身的醫護人員更愿意去三甲醫院，這就令專業人員匱乏。”友社公寓聯合創始人王超偉告訴第一財經記者。

成本高企，讓老年公寓的價格居高不下。

記者了解到，在全國已經形成連鎖規模的泰康之家，其配備康復醫院、老年活動社區、醫護人員、清潔服務等，不包含餐費的月費用為5000多元～1.7萬元，住客還需支付20萬元的“入門費”以及60萬元至200多萬元不等的樂泰卡費用，“入門費”和卡費在住客離開時方可退還。

“一般而言，一個具有一定品質保障的老年公寓想要盈虧平衡，則包含所有服務的月租金在1萬多～2萬多元，普通白領公寓的月租金從3000多元~1萬多元不等。這是很多老年人不愿或難以承受的。”葛嵐坦言。

既然很多老人難以負擔費用，且公寓投入的成本也很高，那為何還有一些業者要經營老年公寓呢?其盈利點究竟在哪里?

“要做成養老地產或養老公寓是非常復雜的，單純的地產商很難操作，養老公寓要盈利有幾個關鍵點，首先是拿地成本，如果有些商家在某些區域具有拿地優勢，則在成本方面控制了很多。其次，做養老公寓不是孤立地做，而是要形成一個閉環，即涉及醫療、康復、地產、智能服務等，只有將這些相關產業鏈串聯起來，才能達到規模效益和閉環效應，整體聯動發展，控制成本，有望盈利。”房東東創始人全靂分析。

三胞集團正打算試水上述“閉環模式”。三胞集團高級副總裁岳雷告訴第一財經記者，這幾年，三胞集團在消費、健康和金融領域進行了一系列收購和布局，2014年，三胞收購以色列健康養老服務企業Natali、英國百貨公司HouseofFraser。2016年，三胞完成對以色列專業家政護理公司A.S.NursingCompany的收購。

“2014年，我們參與了徐州市第三人民醫院的股份制改革，布局醫院。我們還在徐州北區投資建設了一所國際化的綜合性醫院。”岳雷表示，這些產業未來都會聯動發展來開發養老公寓和社區。

除了“閉環模式”，出售物業回籠資金或得到險資支持也是盈利法則。

記者了解到，泰康之家(北京)投資有限公司(下稱“泰康之家”)是泰康保險集團旗下健康產業投資運營子公司，泰康之家投資約200億元在北京、上海、廣州、三亞、蘇州、成都、武漢、杭州共運營八個養老社區。

“現在很多公寓都是購租并舉，部分投資人會購買老年公寓，這有利于公寓快速回本。”全靂指出，老年公寓若得到保險公司投資開發則是一筆賺錢的生意，首先其資本雄厚，可連鎖化發展，攤薄成本;其次，對保險公司而言，老年公寓相當于一個“倒按揭”期限為10年或20年的保險產品。