2018年以來，“錢緊錢貴”已經(jīng)是房企的主旋律。

隨著境內(nèi)外融資渠道不斷收緊，多項(xiàng)政策出臺(tái)防范房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，銀行貸款、債權(quán)融資、信托和股權(quán)融資等房地產(chǎn)融資渠道均受到一定程度的限制。

近日，中國恒大(HK： 03333)擬發(fā)行16.74億元中山證券-景悅一期購房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃再度處于中止?fàn)顟B(tài)，而這已是該筆公司債于第二次處于中止?fàn)顟B(tài)。

而據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)，僅10月就有雅居樂(HK：03383)、合生創(chuàng)展(HK：00754)、魯商置業(yè)(600223,股吧)(SC：600223)等房企多項(xiàng)房地產(chǎn)融資計(jì)劃被中止或終止審查，融資受阻累計(jì)數(shù)額近300億。2018年以來房企融資受阻數(shù)額則近1000億。

面對高企的負(fù)債率和巨大的資金壓力，房企們使出渾身解數(shù)以渡難關(guān)，但21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪中發(fā)現(xiàn)，目前各項(xiàng)融資渠道依然容量有限，房企融資難度未減，資金成本仍在不斷攀升。

銀行“冷落” 信托獨(dú)木難支

銀信仍是房企融資的主要通道。數(shù)據(jù)顯示，房企融資的最主要渠道銀行信貸雖在今年仍保持增量，但延續(xù)規(guī)模增速放緩的趨勢。

央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司副司長張文紅10月中旬披露數(shù)據(jù)指出，截至2018年9月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額37.45萬億元，同比增長20.4%，增速比上年末回落0.5個(gè)百分點(diǎn);前三季度增加額5.21萬億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的39.6%，較上年全年占比水平下降1.5個(gè)百分點(diǎn)。

11月6日，某國有大行對公業(yè)務(wù)人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，受監(jiān)管和政策導(dǎo)向影響，銀行對資金投向房地產(chǎn)仍保持收緊態(tài)度，包括部分已經(jīng)批了或在審批流程中的棚改貸款，都有收緊暫停跡象，目前政策看短期內(nèi)很難重新放開。

他指出，主要是表外大規(guī)模萎縮，回歸表內(nèi)信貸，只看房地產(chǎn)表內(nèi)貸款增速不低，但整體投向房地產(chǎn)的資金規(guī)模確實(shí)大幅萎縮。

“而且能夠申請到銀行貸款的房企標(biāo)準(zhǔn)也在不斷提升，最基本滿足‘432’的要求，即擁有4證——國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證，30%開發(fā)商自有資金投入，和二級(jí)資質(zhì)。此外幾乎只有排名前50的房企能拿到銀行貸款;如果是資金量大的銀團(tuán)貸款就更為苛刻，多以擁有最高評(píng)級(jí)、財(cái)務(wù)狀況佳的央企為主。”上述人士表示。

相較銀行對房企融資的冷落，房地產(chǎn)信托今年的規(guī)模卻不斷上升。中國信托業(yè)協(xié)會(huì)披露二季度末信托公司主要業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，二季度信托規(guī)模連續(xù)下滑，但房地產(chǎn)信托規(guī)模持續(xù)增長。二季度行業(yè)管理的信托資產(chǎn)規(guī)模為24.27萬億元較一季度下降約5.23%;但信托資金配置到房地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)模約為2.5萬億元，比一季度增長了1361.73億元，其占信托資產(chǎn)的比重由10.99%提升到12.32%。二季度房地產(chǎn)信托新增規(guī)模當(dāng)年累計(jì)為4280.73億元，占全部新增信托規(guī)模的18.31%，比一季度占比提升了3.5個(gè)百分點(diǎn)。

但某大型信托公司資深業(yè)務(wù)人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，雖然數(shù)據(jù)上房地產(chǎn)信托規(guī)模增速較快，但信托并非房地產(chǎn)非標(biāo)融資的主要來源，銀行的理財(cái)資金和代銷產(chǎn)品才是房地產(chǎn)融資此前的主要來源，信托主要是通道。

他具體指出，信托的通道業(yè)務(wù)和主動(dòng)管理業(yè)務(wù)募資量占比至少在七比三，目前銀行通道業(yè)務(wù)大量萎縮，規(guī)模縮水在50%以上，即使很多信托公司轉(zhuǎn)型做主動(dòng)管理，發(fā)行量也只增加10%左右。加上信托公司主動(dòng)管理的產(chǎn)品中也有通道業(yè)務(wù)，仍然有銀行代銷產(chǎn)品，從今年和各家銀行的溝通情況看，銀行很少發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，規(guī)模縮量50%左右。綜合來看，總?cè)谫Y規(guī)模是大大縮水了。

資金成本水漲船高

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪中發(fā)現(xiàn)，銀行對優(yōu)質(zhì)房企——尤其是央企的貸款利率一直維持在較低水平，在5年以上貸款6.55%的基礎(chǔ)利率基礎(chǔ)上，即使略有上浮，仍可維持在7%-8%左右，實(shí)際優(yōu)質(zhì)房企的銀行貸款利率多在6%左右。

而受銀行對房企貸款收緊影響，房企不得不依賴其他途徑融資。以信托為例，多位信托業(yè)內(nèi)人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，目前房企信托融資平均成本在13%-13.5%，年內(nèi)上漲逾200個(gè)BP。

某信托業(yè)人士在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，今年房企融資壓力很大，對資金的渴求度很高。房企的資金來源無非依靠銷售回款和融資，融資主要來自貸款、發(fā)債和非標(biāo)融資。信托原來在非標(biāo)融資中占半壁江山，現(xiàn)在成了絕對主力，其他來源比如P2P、有限合伙私募基金等萎縮的更厲害，幾乎絕跡。信托產(chǎn)品價(jià)格自然水漲船高。

據(jù)介紹，兩年期的信托產(chǎn)品年初利率在8%左右，目前已經(jīng)普遍破10%。

“房企因?yàn)樨?fù)債率多較高，對現(xiàn)金流的要求是剛需，只要能拿到錢，幾乎不在意成本。某排名前五的地產(chǎn)公司去年信托發(fā)行成本在8.5%左右，今年可以接受13.5%。一些中小地產(chǎn)公司的發(fā)行成本則更高，基本都在15%左右。”他直言。

面對利率一路猛漲的房地產(chǎn)信托，信托公司多表示還是有較大的發(fā)行意愿。只是受限于發(fā)行能力和非銀金融機(jī)構(gòu)市場流動(dòng)性，僧多粥少，對房企的要求也不斷提高。

前述信托業(yè)人士指出，今年以來，信托公司對交易對手篩選標(biāo)準(zhǔn)不斷提高，一是排名提高，原來排名前100就可以做，現(xiàn)在排名前50，如果排名靠后可能還會(huì)慎重考慮。二是項(xiàng)目所在地更加苛刻，前年去年資產(chǎn)荒的時(shí)候三四線城市項(xiàng)目都可以做，現(xiàn)在只做一線城市和二線城市的發(fā)達(dá)區(qū)域。三是抵押率多要求在50%以下，以降低風(fēng)險(xiǎn)。四是項(xiàng)目類型也更加苛刻，住宅優(yōu)先于處置較慢的商業(yè)地產(chǎn)。

“從信托產(chǎn)品今年的整體表現(xiàn)看，相較一些實(shí)體企業(yè)的頻頻踩雷，存量房地產(chǎn)信托項(xiàng)目是安全系數(shù)較高的產(chǎn)品。但今年房地產(chǎn)‘金九銀十’的銷售已經(jīng)顯現(xiàn)出房企資金越發(fā)緊張的趨勢，隨著房地產(chǎn)潛在風(fēng)險(xiǎn)的暴露，未來信托公司將繼續(xù)收緊部分房地產(chǎn)項(xiàng)目。房企融資成本可能面臨進(jìn)一步抬升。”他表示。本報(bào)記者 侯瀟怡 深圳報(bào)道

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