“我們沒有可能找到和房地產(chǎn)賺錢前景相當(dāng)?shù)男袠I(yè)。”郁亮的這句話用在當(dāng)下的長租公寓行業(yè)再合適不過。這個(gè)早已經(jīng)過了風(fēng)口的行業(yè)，如今不僅不能帶來盈利，甚至還會(huì)拖垮上市公司業(yè)績。

近日有市場消息傳遠(yuǎn)洋集團(tuán)(03377.HK，下稱“遠(yuǎn)洋”)將剝離旗下長租公寓“邦舍”業(yè)務(wù)，第一財(cái)經(jīng)聯(lián)系遠(yuǎn)洋相關(guān)負(fù)責(zé)人，其表示目前沒有更多信息回應(yīng)，可關(guān)注公司近期公告內(nèi)容。

針對(duì)這一事件，一位接近遠(yuǎn)洋的內(nèi)部人事向第一財(cái)經(jīng)表示，遠(yuǎn)洋剝離長租業(yè)務(wù)基本屬實(shí)，至于該業(yè)務(wù)未來走向，“可能會(huì)以另外一種方式出現(xiàn)。”

剝離長租業(yè)務(wù)

從2018年初開始，長租公寓行業(yè)資金、服務(wù)、裝修污染等問題頻頻遭受市場質(zhì)疑，一直到當(dāng)年8月20日，長租公寓鼎家發(fā)出通知表示因經(jīng)營不善導(dǎo)致資金鏈斷裂，已經(jīng)停止運(yùn)營，這標(biāo)志著長租公寓領(lǐng)域第一家品牌商暴雷。此后這一行業(yè)爆雷不斷，2018年以來先后有超過15家長租公寓品牌出現(xiàn)問題。

在品牌商之后，房企代表也紛紛加入退出行列。先是在5月13日朗詩發(fā)布公告稱，將處于虧損階段的長租公寓等5項(xiàng)業(yè)務(wù)剝離至控股集團(tuán);緊隨其后，6月上旬，傳出遠(yuǎn)洋也同樣要?jiǎng)冸x長租業(yè)務(wù)，但具體如何剝離，還需等遠(yuǎn)洋出具相關(guān)公告。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)從2016年開始涉足長租公寓領(lǐng)域。這一年是長租公寓的萌芽期，也是遠(yuǎn)洋更名并宣布多元化戰(zhàn)略的元年。

此后三年，長租公寓經(jīng)歷了萌芽-爆發(fā)-暴雷三個(gè)階段，而對(duì)于遠(yuǎn)洋來講，其在2017年開始大力布局長租領(lǐng)域，當(dāng)年進(jìn)入包括北京、深圳、杭州、上海等7個(gè)城市，管理5000間房源;2018年遠(yuǎn)洋邦舍繼續(xù)推進(jìn)布局，年報(bào)顯示當(dāng)年共經(jīng)營12個(gè)項(xiàng)目，但到了年底房源數(shù)卻減至3452間。

收縮意味著不賺錢。對(duì)于長租的失望，遠(yuǎn)洋集團(tuán)董事局主席李明在2018年業(yè)績會(huì)上就有所顯露，對(duì)于投資者追問的長租話題，李明始不正面回復(fù)，強(qiáng)調(diào)需關(guān)注主業(yè)。

不賺錢其實(shí)是常態(tài)，中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，如何盈利這個(gè)關(guān)鍵性問題始終沒有解決，導(dǎo)致多數(shù)長租公寓處于虧損狀態(tài)。“對(duì)于長租這個(gè)業(yè)態(tài)來講，5年以上的培育期是非常有必要的，這與房企產(chǎn)開發(fā)是完全不同的套路。”事實(shí)上，賺慣了快錢的房企未必能適應(yīng)這樣的節(jié)奏。

邦舍設(shè)立之初，使用自有資金較多，然而對(duì)于這樣燒錢的行業(yè)，盡快融資才是出路，2018年8月，深交所曾審批通過50億規(guī)模的遠(yuǎn)洋“中信建投-遠(yuǎn)洋地產(chǎn)長租公寓1號(hào)(一-五期)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”。邦舍前副總經(jīng)理姚國臣曾表示，未來存量市場非常大，誕生千億級(jí)別的企業(yè)并不難，然而經(jīng)過近3年的運(yùn)作，邦舍也始終未能找到有效套現(xiàn)機(jī)制。

業(yè)績泥淖

遠(yuǎn)洋選擇在這個(gè)時(shí)候剝離長租業(yè)務(wù)，除了與整個(gè)行業(yè)不景氣有關(guān)系，還與其2018年業(yè)績嚴(yán)重下滑有關(guān)。

2018年報(bào)顯示，當(dāng)年遠(yuǎn)洋多項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)出現(xiàn)大規(guī)模下滑，營業(yè)額為414億元，同比下滑10%;凈利潤46.6億元，同比下滑25.5%;核心利潤26.19億元，同比下降35%;毛利率、凈利率均有不同程度下滑，凈借貸比率卻上升11%至73%。營收和利潤的下降，導(dǎo)致遠(yuǎn)洋2018年的歸母凈利潤率繼續(xù)下滑，只有8.62%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均值。在克而瑞銷售排行榜上，遠(yuǎn)洋當(dāng)年排名降至26位。在2018年中，并未找到長租公寓項(xiàng)目的租金收入一項(xiàng)。

遠(yuǎn)洋業(yè)績出現(xiàn)如此明顯下探，原因在于多次踏空市場節(jié)奏。2009年，遠(yuǎn)洋接連以地王價(jià)拿下北京大興亦莊住宅地塊、望京住宅地塊，樓面價(jià)分別達(dá)到1.8萬元/平方米和2.75萬元/平方米，這兩塊地就是后來的亦莊遠(yuǎn)洋天著、望京遠(yuǎn)洋萬和公館。

地王到手之后，政策風(fēng)向急轉(zhuǎn)之下，2010年“國十條”出臺(tái)，將一批高價(jià)地困死在企業(yè)手中。遠(yuǎn)洋天著和遠(yuǎn)洋萬和公館從開盤到售罄，歷經(jīng)7-8年時(shí)間終于消化殆盡，這兩個(gè)頂豪項(xiàng)目把以北京為絕對(duì)主場的遠(yuǎn)洋拖進(jìn)了泥潭中。

此后，遠(yuǎn)洋意識(shí)到一線城市的政策危機(jī)，開始有意尋找二三線城市的機(jī)會(huì)，從2011年開始，遠(yuǎn)洋在環(huán)渤海、東北區(qū)域囤積土地，但這些區(qū)域的溢價(jià)能力有限，未能給遠(yuǎn)洋帶來有效利潤空間，因此在2014年李明決定全線退出三四線城市。

這便錯(cuò)過了2016年開啟去庫存大行情。目前規(guī)模房企中，多數(shù)企業(yè)業(yè)績?cè)鲩L均源于2016及2017兩年的市場狂奔，而遠(yuǎn)洋在這兩年對(duì)于三四線的投入極少，這也是遠(yuǎn)洋掉隊(duì)的最直接動(dòng)因。

此后遠(yuǎn)洋開啟多元化道路，并宣布未來只會(huì)投入40%的權(quán)益資本到住宅項(xiàng)目上，其余的60%則分別配比在商業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)金融和物業(yè)服務(wù)和養(yǎng)老服務(wù)業(yè)務(wù)上。然而在調(diào)控和融資環(huán)境趨緊的當(dāng)下，遠(yuǎn)洋的這種選擇或多或少有些背離市場主線。

目前，遠(yuǎn)洋應(yīng)該是意識(shí)到了問題所在，從2018年初開始，公司有意淡化長租公寓項(xiàng)目，將偏離主航道的業(yè)務(wù)剝離出來。這也是李明在業(yè)績會(huì)上一直強(qiáng)調(diào)關(guān)注主業(yè)的具體表現(xiàn)。

然而剝離長租的方式有三大類，其一是保留原有資產(chǎn)，不再繼續(xù)擴(kuò)張;其二則是將資產(chǎn)全部出清，一次性回收成本;其三則是將這一部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至非上市體系，不做并表處理。盧文曦表示，“目前需要長租公寓的城市僅局限在一線城市及強(qiáng)二線城市，普通二線及三四線本身供應(yīng)飽和，對(duì)于租賃的需求不高。”

目前，并不清楚遠(yuǎn)洋將以何種方式剝離這筆資產(chǎn)，以及對(duì)公司業(yè)績帶來怎樣的影響。但可以確定的是，重新強(qiáng)調(diào)主業(yè)的遠(yuǎn)洋，正在試圖找回自己在行業(yè)中應(yīng)有的位置。