去年全國首例集體建設用地建設共有產權房之后，北京推進集體土地入市的步伐進一步加快。近期北京將有三宗集體建設用地推向市場，用來建設租賃房、限價性商品房和共有產權房等，涉及總投資超過180億元。

6月2日，北京市向包括民營企業(yè)在內的廣大市場主體公開推介100個重點項目，積極支持民間投資進入“兩新一重”等重點領域。北京市發(fā)改委相關負責人透露，此次項目總投資1143.65億元，計劃引入民間資本576.31億元。

將建限價房和共產房

值得關注的是，在涉及城市更新及住房保障的18個項目中有三個是利用集體建設用地來建設，分別是：

大興區(qū)黃村鎮(zhèn)狼垡地區(qū)集體產業(yè)用地1號地(DX00-1002-003地塊)項目，將主要建設共有產權房，用地面積10.61萬平方米，建設規(guī)模26.53萬平方米，項目總投資70億元，擬引入民間資本投資額70億元。

集體經(jīng)營性建設用地入市項目：建設限價性商品房與商業(yè)開發(fā)用地面積27.64公頃，建筑面積55.28萬平方米。項目總投資100億元，擬引入民間資本投資額100億元。

集體租賃性住房項目：建設集體租賃性住房，占地面積11.67公頃，建筑面積14.4萬平方米。項目總投資14.4億元，擬引入民間資本投資額14.4億元。

這三個項目涉及投資總額高達184億元，而且均是擬引入民間資本來全盤投資，但后面兩個項目尚未透露具體的所在位置。

與過往商品房要建設在國有土地上不同，如果這三個項目最終都能順利成交，將意味著北京在房地產供地新渠道上的創(chuàng)新進一步推進，且能夠獲得市場主要參與方的認可。

作為全國利用集體建設用地建租賃房18個試點城市之一，北京近幾年一直推進集體土地建設租賃房工作，并計劃在2017年至2021年供應租賃住房50萬套，主要在集體土地上建設。

在集體土地上建房，與之前政府封禁的小產權房有何區(qū)別?北京相關部門曾屢次強調，利用集體土地建設租賃住房，只租不售，堅決杜絕變相開發(fā)建設小產權房。

正因如此，當北京2018年首次推出三宗集體建設用地來建設可對外銷售的共有產權房，并在2019年9月成功出讓其中一宗時，這一舉動才會被外界稱之為“重大創(chuàng)新內容”，為政策性住房開辟了土地供應新渠道。

按照北京的規(guī)定，共有產權房是指政府提供政策支持，組織建設單位建設，銷售價格低于同地段、同品質商品住房價格水平，并限制使用范圍和處分權利，實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。

由此可見，共有產權房一方面具有政策性特點，另一方面也具有商品房屬性，即產權可交易。

對于該地塊出讓的意義，北京市規(guī)自委表示，該項目入市有效改善了住房結構，同時豐富了集體建設用地入市案例，探索改革經(jīng)驗。

“這一地塊成功出讓可以說是集體土地使用的一大變化，意義非常大。”中原地產首席分析師張大偉表示。

張大偉表示，雖然一些城市在試點利用集體土地建設租賃房，但因為收益回報時間長，投入成本高，一些城市推進力度并不大。而集體土地建設共有產權這種試點，對集體而言，短期投入少且收益快，可能更有利于提升集體組織的參與意愿。

去年9月成功出讓的這宗集體建設用地也是來自于大興區(qū)，具體位置為瀛海鎮(zhèn)YZ00-0803-2010、2013A、2013B、2014、2016集體建設用地地塊，該地塊的最終競得人為北京上瑞置業(yè)有限公司，成交價格為151283萬元。

按照規(guī)劃，該宗地內將建設共有產權住房，對外銷售均價為每平方米2.9萬元，含全裝修費用。地塊規(guī)劃建筑面積108059平方米，以成交價格計算，樓面價格約為1.4萬元/平方米。

依據(jù)公開資料，北京上瑞置業(yè)有限公司為香港上市公司正商實業(yè)(00185.HK)的全資附屬公司，而正商實業(yè)(00185.HK)的控股股東實為河南正商集團。

正商集團1995年創(chuàng)立于河南省鄭州，主營業(yè)務包括房地產開發(fā)、實業(yè)兩大板塊。過去兩年，河南正商集團已經(jīng)在北京有拿地行為，但購得地塊均為國有建設用地。

至于為何要在集體土地上建政策性商品房這一領域成為全國首個吃螃蟹者，上瑞置業(yè)和正商集團并未對外做更多解釋。

哪家民企能接盤?

集體建設用地進入政策性房地產市場，雖然創(chuàng)新意義較大，但仍有一些潛在的疑點和待解的問題，這也令社會資金存在觀望情緒，相關地塊入市過程一波三折。

比如，與建在國有建設用地上的共有產權房相比，這一類型的共有產權房如何確定購房者的產權比例，購房者能否使用房貸?這些問題需要后續(xù)更多的配套政策來予以明確。

而在斥資15億元將這宗集體建設用地收入囊中后，北京上瑞置業(yè)以及其母公司正商實業(yè)(00185.HK)至今并未披露該地塊的下一步開發(fā)進展。

此外，出于多種原因，除上瑞置業(yè)成功竟得一宗地塊外，北京市大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)同期掛牌出讓的另外兩宗集體建設用地至今仍無成交信息。按照規(guī)劃，另外兩宗地塊也是全部建設“共有產權住房”，銷售均價29000元/平方米(含全裝修費用)。

去年推出的大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)三宗地塊位置相鄰，樓面價格也幾乎相同，命運卻有所迥異。那今年推出的這三宗會是什么前景?

與瀛海鎮(zhèn)地塊相比，此次推出的三宗集體建設用地占地面積更大，涉及金額也抬高了許多。除去一宗用來建設租賃住房，另外兩宗合計規(guī)劃建筑面積達81萬平方米(55.28萬平方米+26.53萬平方米)，涉及的投資總額多達170億元，且全部傾向于民間資本來投資，這將極大考驗有意向參與民企的資金實力。

這些集體土地入市后會對市場產生什么影響?如果按照一套房100平方米計算，上述兩宗集體建設用地有望為市場提供8000套新建政策性商品房。

據(jù)中原地產研究中心數(shù)據(jù)顯示：北京2020年5月新建住宅網(wǎng)簽4172套，這已是最近10個月來的最高數(shù)據(jù)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進曾對第一財經(jīng)記者表示，集體建設土地建共有產權房是否會形成較大規(guī)模，要看試點的推進情況，是否會很快影響房地產交易市場，還有待觀察。