樓市庫(kù)存一直是市場(chǎng)的“晴雨表”，直接影響市場(chǎng)土地供應(yīng)、商品房銷(xiāo)售。上海易居房地產(chǎn)研究院前5月《中國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告》顯示，樓市一直火熱的二線(xiàn)城市庫(kù)存47個(gè)月來(lái)首現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，部分城市已走出此前低庫(kù)存的局面。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士解釋稱(chēng)，因?yàn)椴糠侄€(xiàn)城市政策面發(fā)生變化，5月份，隨著市場(chǎng)降溫，交易量開(kāi)始下滑，導(dǎo)致庫(kù)存數(shù)據(jù)出現(xiàn)反彈。由此預(yù)見(jiàn)，在二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的暗流涌動(dòng)下，二線(xiàn)樓市開(kāi)始轉(zhuǎn)向。

庫(kù)存47個(gè)月首現(xiàn)同比正增長(zhǎng)

6月19日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布前5月《中國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告》(城市住宅庫(kù)存為取得預(yù)售許可證但沒(méi)有出售的住宅項(xiàng)目，包括期房和現(xiàn)房)顯示，截至5月底，一、二、三線(xiàn)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2805萬(wàn)、22131萬(wàn)和20069萬(wàn)平方米，環(huán)比增速分別為-2.5%、-0.1%和-0.6%，同比增速分別為33.6%、0.3%和8.2%。

值得關(guān)注的是，二線(xiàn)城市終結(jié)了連續(xù)46個(gè)月庫(kù)存同比下降的態(tài)勢(shì)，目前首次出現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，其庫(kù)存基本面開(kāi)始發(fā)生變化，從側(cè)面反映二線(xiàn)城市有望轉(zhuǎn)向。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)解釋稱(chēng)，庫(kù)存數(shù)據(jù)首次正增長(zhǎng)是一個(gè)很重要的信號(hào)。換而言之，過(guò)去幾年二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)一直上漲，庫(kù)存消化也很快，反過(guò)來(lái)又促使房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。尤其是二線(xiàn)城市的人才落戶(hù)政策使得各地的樓盤(pán)消化不錯(cuò)。

不過(guò)，“近期二線(xiàn)城市的政策風(fēng)險(xiǎn)有所變化，最典型的是蘇州對(duì)于蘇州園區(qū)采取了限售等政策、成都對(duì)于相關(guān)銀行貸款利率進(jìn)行了調(diào)整，這都說(shuō)明部分二線(xiàn)城市政策面發(fā)現(xiàn)變化。”嚴(yán)躍進(jìn)如是表示，到了5月份，隨著市場(chǎng)降溫，二線(xiàn)城市房屋交易開(kāi)始下滑，部分庫(kù)存數(shù)據(jù)出現(xiàn)了反彈。

海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，5月100個(gè)城市中，有57個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比正增長(zhǎng)現(xiàn)象。類(lèi)似南京、福州等低庫(kù)存省會(huì)城市，庫(kù)存同比增速分別達(dá)到了81%和72%。不過(guò)，也有濟(jì)南、合肥、鄭州、南寧、呼和浩特等省會(huì)城市出現(xiàn)庫(kù)存下降的情況。

樓市降溫勢(shì)頭顯現(xiàn)

隨著部分城市走出了過(guò)低庫(kù)存階段，58同城、安居客發(fā)布《5月國(guó)民安居指數(shù)報(bào)告》也顯示出二線(xiàn)城市的降溫態(tài)勢(shì)。

上述報(bào)告內(nèi)容顯示，5月份樓市“小陽(yáng)春”終結(jié)，樓市熱度兩極分化，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力偏弱。5月全國(guó)新房找房熱度環(huán)比下降2.4%，一線(xiàn)城市找房熱度環(huán)比微漲0.5%，二線(xiàn)城市出現(xiàn)較大幅度下行，降幅為4.1%。

2019年端午小長(zhǎng)假期間，一二線(xiàn)城市數(shù)據(jù)也出現(xiàn)了穩(wěn)中下調(diào)的跡象。中原地產(chǎn)研究中心市場(chǎng)報(bào)告顯示，二線(xiàn)城市調(diào)整比較明顯的城市有成都、南京、濟(jì)南等。

事實(shí)上，此前二線(xiàn)城市樓市火熱除了受需求影響外，也來(lái)自于土地市場(chǎng)的暗示。

據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截至6月17日，全國(guó)40個(gè)熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市合計(jì)賣(mài)地金額高達(dá)1.4萬(wàn)億，同比上漲幅度達(dá)到了20.7%。這其中大部分是二線(xiàn)城市的土地成交量。

據(jù)悉，4月份以來(lái)，土地市場(chǎng)升溫就是從部分二線(xiàn)城市開(kāi)始，特別是以蘇州、武漢、杭州等為代表的二線(xiàn)城市。

從城市分布看，賣(mài)地最多的城市分別是杭州賣(mài)地1220億元，蘇州賣(mài)地827億元，天津賣(mài)地802億元，武漢賣(mài)地758億元。上述這些二線(xiàn)城市的賣(mài)地金額均超過(guò)了北京的714億和上海的670億元。

政策收緊，預(yù)期“轉(zhuǎn)涼”

在土地市場(chǎng)火熱的影響下，5月份以來(lái)，部分城市政策再次出現(xiàn)收緊。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，5月，各地包括部委累計(jì)針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控措施高達(dá)41次。雖然少于4月的60次，但連續(xù)兩個(gè)月房地產(chǎn)處于密集調(diào)控期。

6月20日，西安針對(duì)借落戶(hù)政策炒房、部分外來(lái)人口炒房、部分郊區(qū)市場(chǎng)炒房等出臺(tái)了房地產(chǎn)管控政策。其中提到非戶(hù)籍人員在西安限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房需要滿(mǎn)足5年社保的條件。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，西安政策收緊很重要的原因是在全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)排行中，西安新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比增幅連續(xù)6個(gè)月排名第一，屬于房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前來(lái)看，部分二線(xiàn)城市落戶(hù)政策比較寬松，使得購(gòu)房需求大增，炒房需求也出現(xiàn)上升。后續(xù)省會(huì)城市或二線(xiàn)城市，針對(duì)人才購(gòu)房或會(huì)填補(bǔ)漏洞，這樣勢(shì)必會(huì)影響后續(xù)市場(chǎng)交易，進(jìn)而帶動(dòng)二線(xiàn)城市庫(kù)存的上升。

因?yàn)槌掷m(xù)收緊的調(diào)控政策影響市場(chǎng)，5月購(gòu)房者入市的積極性明顯減少。由此，張大偉分析稱(chēng)，這一輪因?yàn)?019年初資金寬松導(dǎo)致的小陽(yáng)春，在政策影響下，快速退燒。6月至8月，市場(chǎng)有可能進(jìn)入新一輪的調(diào)整期。

與此同時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為市場(chǎng)行情正在變化。他稱(chēng)，考慮到銀行貸款政策收緊等因素，預(yù)計(jì)住宅成交會(huì)繼續(xù)降溫，未來(lái)幾個(gè)月要警惕庫(kù)存去化周期反彈的可能，此類(lèi)反彈態(tài)勢(shì)又會(huì)影響相關(guān)城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)。