“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”的主基調(diào)下，調(diào)控成為上半年樓市的關(guān)鍵詞。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月單月，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)達(dá)46次;而2019年上半年，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)251次，相比2018年上半年，同比上漲31%。

從時間維度看，4月中旬成為調(diào)控密度的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)，之前“小陽春”曇花一現(xiàn)，之后房價預(yù)警，融資收緊;從空間維度看，地方樓市冷熱不均，調(diào)控政策亦松緊各異。從政策類型來看，調(diào)控已不只針對房價，地價、融資、限售、限購、公積金、戶籍等政策組合拳漸成趨勢。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，和以往的單邊調(diào)控不同，今年的調(diào)控呈現(xiàn)明顯的“雙邊多點(diǎn)”效應(yīng)。旭輝集團(tuán)總裁林峰認(rèn)為，當(dāng)前，宏觀總控、分城施策、區(qū)間波動的長效機(jī)制已經(jīng)成型。

4月中是分水嶺

6月下旬，多地陸續(xù)出臺樓市調(diào)控政策，即便到了上半年最后一個周末，市場仍不平靜。6月29日，杭州市區(qū)9宗地塊掛牌，出讓條件中首次設(shè)置了毛坯房銷售均價、銷售最高單價等方面限制。

數(shù)據(jù)顯示，6月單月，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)高達(dá)46次，超過了5月份的41次。前4月，樓市調(diào)控次數(shù)分別為68次、21次、15次，60次。

如果將上半年單月的調(diào)控次數(shù)用折線表示，可以明顯看出，樓市政策呈現(xiàn)在3月觸底，4月急速回升。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：2019年上半年樓市調(diào)控，以2019年4月19日中央政治局會議為分界線，重提“房住不炒”之后，房地產(chǎn)調(diào)控政策再次出現(xiàn)全方位收緊趨勢。在此之前，乍現(xiàn)的小陽春不僅讓房地產(chǎn)市場量價回暖，甚至出現(xiàn)新地王。

易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年4月，百城房價同比上漲14.5%，19城房價同比漲幅超20%，步入“房價過熱”區(qū)間。

“穩(wěn)房價”由此成為調(diào)控主旋律之一。4月份住建部向新建商品住宅、二手住宅價格累計漲幅較大的6城市提出預(yù)警，5月份又直接點(diǎn)名佛山、蘇州、大連、南寧4城，隨后多地房價調(diào)控加碼。

得益于寬松周期、資金面改善以及市場回暖，房企拿地?zé)崆橐哺邼q。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2019年前4月，累計28家房企拿地過百億，2018年同期只有24家，2017年為18家;同時，高價地頻現(xiàn)，土地市場過熱，帶動百城土地成交溢價率持續(xù)走高。Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年4月百城土地溢價率達(dá)到近一年來高點(diǎn)，為23.4%。

降溫土地市場，融資收緊也成為樓市調(diào)控的協(xié)奏曲。5月17日，銀保監(jiān)會要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資;隨后，監(jiān)管層將部分拿地激進(jìn)、制造地王的企業(yè)納入監(jiān)管，并暫停債券與ABS(資產(chǎn)抵押證券)發(fā)行;6月，銀保監(jiān)會主席郭樹清再次提醒地方房地產(chǎn)金融化問題。

空間：冷熱不均

按照旭輝集團(tuán)總裁林峰的理解，當(dāng)前的樓市調(diào)控首先基于行業(yè)變化進(jìn)行宏觀政策微調(diào)，在總體可控的情況下，讓每一個城市保持市場合理健康，有偏差時預(yù)警與約談，但不是開藥，由各個城市各自因城施策，不再是“一人生病，全家吃藥”。

上半年，整體趨嚴(yán)的政策并未傳導(dǎo)到所有城市，多地調(diào)控政策趨于“微松”，刺激樓市。

2月份，阜陽市國土資源局土地出讓公告顯示新出讓土地限價條款取消;3月份，東莞出臺新規(guī)，二手房交易個人所得稅可選擇按差額20%或全額2%征收;6月份，南京放寬購房要求，外地人在高淳區(qū)買房，只需持有南京市居住證或攜帶勞務(wù)合同與營業(yè)執(zhí)照，此前南京規(guī)定須在最近3年內(nèi)累計繳納2年以上社保或個稅。

張波告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，針對房價有可能出現(xiàn)大跌的城市，尤其是三四五線及以下城市，各地出臺穩(wěn)房價的政策會更多，防止房價過快下跌。

不過，對于上半年熱度較高的二線城市來說，降溫始終是主基調(diào)，而其中的關(guān)鍵變量是人才政策。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國接近百城發(fā)布了各種人才政策，與2018年同期相比上漲超過40%，各種關(guān)于人才落戶、住房補(bǔ)貼、人才住房優(yōu)先購買等政策，在一二線城市、三四線城市都有分布，對部分城市房地產(chǎn)市場有刺激影響。

張大偉分析指出，部分二線城市房價上漲加速，最主要的一個原因就是人才政策變相放開了限購等政策。“人才政策變相地降低了限購門檻，將人才吸引來之后，推向本來就供需結(jié)構(gòu)緊張的房地產(chǎn)市場，這明顯帶來了房地產(chǎn)市場的上漲預(yù)期。”

西安是一個典型例證。從2017年人才新政實(shí)施，到2019年4月底，西安共遷入落戶115.1萬人，盡管土地供應(yīng)量相應(yīng)增加，但依然難以遏制西安的房價增長速度。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年，西安房價同比增幅連續(xù)多月全國第一，其中，5月份，西安房價環(huán)比增幅2%，同比漲幅達(dá)24.4%。

6月20日，西安發(fā)布了三年以來第六次調(diào)控新政，進(jìn)一步收緊“限購”，嚴(yán)控落戶炒房。

張波預(yù)測，一線城市在嚴(yán)格調(diào)控不放松的背景下，上半年呈現(xiàn)明顯的量升價平態(tài)勢，未來大的政策調(diào)控不會再有;上半年市場熱度較高的城市，尤其是二線城市未來加碼的空間更大;三四五線城市的房價雖然還在保持上升態(tài)勢，但土地市場以及二手交易市場的整體降溫已經(jīng)呈現(xiàn)。

類型：調(diào)控組合拳

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道注意到，上半年多地樓市調(diào)控涉及到住房公積金政策調(diào)整。

張大偉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，公積金政策本意是幫助中低收入職工群體購房，獲得低利率工具。大部分城市都調(diào)整了公積金繳存基數(shù)，這有利于職工降低個稅等支出，同時也可以增加使用公積金政策的可能性;很多城市還拓展了公積金提取使用范圍，不僅僅是購房才能使用。

張波指出，上半年的政策調(diào)控不只針對房價單一維度，包括地價、限售、限購、公積金等多維度政策均同時出現(xiàn)，這一趨勢也將在下半年延續(xù)。

限購方面，成都公布查處“富力中心”、“德商·御府天驕”多個違規(guī)繞開限購項(xiàng)目，西安將臨潼區(qū)納入限購范圍;限售方面，內(nèi)蒙古赤峰市出臺新政，要求個人購買新建商品住宅的，取得不動產(chǎn)權(quán)證書滿2年方可上市交易;地價方面，6月份，東莞、蘇州、杭州等多個城市均針對土地市場拍賣政策進(jìn)行調(diào)整。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭分析，西安、成都等多個城市同時存在限購、限售、限價，調(diào)控嚴(yán)厲。整體來看，在政治局會議重提“房住不炒”以及住建部房價預(yù)警之后，政策在一定范圍內(nèi)出現(xiàn)了新一輪升級。

林峰認(rèn)為，房地產(chǎn)發(fā)展過程中可能會受金融政策或城市政策的影響，有一些小幅度或區(qū)域性的波動，但行業(yè)整體已進(jìn)入一個平穩(wěn)、低幅、高質(zhì)量的長周期，行業(yè)的集中度和產(chǎn)品美好度都將持續(xù)提升。

展望下半年，平安證券分析師楊侃指出，一方面宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力猶在，仍需要房地產(chǎn)發(fā)揮“壓艙石”和“穩(wěn)定劑”作用;另一方面，部分城市房價、地價快速升溫，房地產(chǎn)政策不具備全局收緊或放松的基礎(chǔ)。預(yù)計下半年政策端仍將延續(xù)一城一策、以穩(wěn)為主的主基調(diào)。