中國網(wǎng)財經(jīng)7月5日訊(記者 衛(wèi)榕) 宜昌，湖北省地級市，依長江而建，古稱“夷陵”。位于湖北省西南部、長江上中游分界處，建制歷史逾兩千年;是湖北省省域副中心城市，長江中游城市群重要成員。

點軍區(qū)，地處宜昌市中心城區(qū)長江以南，區(qū)位優(yōu)越，地勢險峻，北有西陵峽口，南有荊門山要塞，自古為兵家必爭之地。

而今，這自古兵家必爭之地上，一場因“福利房”而起的“沖突”延續(xù)了四年之久。

區(qū)政府發(fā)文開發(fā)福利房項目

事情要從7年前說起。2012年12月3日，點軍區(qū)委辦公室、點軍區(qū)政府辦公室下發(fā)《關(guān)于成立西邊沖商品房項目建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組的通知》(點文辦(2012)61號)，成立了西邊沖商品房項目建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組;小組組長為時任點軍區(qū)紀(jì)委書記伍安軍，副組長為區(qū)人大副主任王克信，成員涵蓋了區(qū)領(lǐng)導(dǎo)和公安分局、國土分局、規(guī)劃分局、住建分局等職能部門負(fù)責(zé)人。

通知內(nèi)容顯示，該小組的成立是為了加快五龍片區(qū)城市建設(shè)步伐，順應(yīng)點軍濱江生態(tài)新城區(qū)大開發(fā)態(tài)勢;而該領(lǐng)導(dǎo)小組成立的目的之一卻是推進(jìn)職工保障房建設(shè)。在小組成立后，點軍區(qū)政府隨即和湖北宇星置業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱“宇星置業(yè)”)取得聯(lián)系，告知其區(qū)政府已經(jīng)選定在點軍區(qū)五龍一路建設(shè)西邊沖商品房項目，以解決區(qū)屬干部職工住房問題，要求將該項目委托給宇星置業(yè)開發(fā)。

這個后來被命名為“江南星城”的項目，纏繞了開發(fā)商、政府、業(yè)主6年，一直糾纏至今。正如宇星置業(yè)董事長李愛軍對媒體所說的，“如果我不是點軍區(qū)原工商聯(lián)副主席，我肯定不會來趟這趟渾水。”

希盼的福利房VS失控的地價

江南星城本來并不是渾水。長江穿宜昌市而過，長江北岸是宜昌市伍家崗區(qū)和西陵區(qū)，屬于城市核心區(qū)，開發(fā)較早，甚為繁華;而點軍區(qū)位于隔江而望的南岸，發(fā)展相對滯后，房價遠(yuǎn)低于江北二區(qū)，屬于價格的“洼地”。

2013年2月18日，點軍區(qū)西邊沖商品房項目建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組作為甲方，與乙方宇星置業(yè)簽訂框架協(xié)議，約定“甲方按建設(shè)住宅總面積每平方米付給乙方壹佰元開發(fā)利潤，計入開發(fā)成本”。

按照宇星置業(yè)原本的計算，一共開發(fā)1770套公務(wù)員住宅，每個平方的利潤在100元左右，這是區(qū)領(lǐng)導(dǎo)給我的承諾，大致計算毛利潤為2000多萬元，扣除成本有些賺頭。

但是，在拍地當(dāng)天，一件意想不到的事情發(fā)生了。

當(dāng)時點軍區(qū)當(dāng)?shù)氐钠骄貎r約為每畝85萬元，點軍區(qū)政府給宇星置業(yè)的承諾價格為“不高于每畝100萬元”。但是在2013年3月14日土地掛牌拍賣當(dāng)天，4家房地產(chǎn)公司突然介入拍賣，大幅抬高土地價格。

時任區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組組長伍安軍回憶，當(dāng)時區(qū)領(lǐng)導(dǎo)曾電話指示：不管多少錢一畝，一定要讓宇星置業(yè)摘牌建設(shè)點軍職工團(tuán)購房項目，給全區(qū)干部職工一個交代。

經(jīng)過多次競價，宇星置業(yè)最終于當(dāng)晚9點左右摘牌，但是價格為每畝194.29萬元，總價為2.91億元，為起拍價2.3倍，時至今日仍是當(dāng)?shù)氐赝踔弧?/p>

始料未及的高地價，超出了點軍區(qū)政府的預(yù)估和承受能力，點軍區(qū)政府單方面解除框架協(xié)議，于當(dāng)年7月11日雙方協(xié)商簽署了《點軍區(qū)西邊沖商品房開發(fā)補(bǔ)充協(xié)議》。

協(xié)議約定，宇星置業(yè)由代建改為開發(fā)，點軍區(qū)政府定向團(tuán)購950套，團(tuán)購房源選自20棟樓的不同樓層、均價3500元/平方米，車位售價6萬元，剩余部分由星宇公司公開銷售。自4月11日起，剩余車位由開發(fā)商市場化運(yùn)作。補(bǔ)充協(xié)議在“甲方的權(quán)利和責(zé)任”一欄中還提出“如規(guī)劃許可，積極為乙方開發(fā)西邊沖剩余土地、建設(shè)點軍區(qū)第二期職工團(tuán)購房創(chuàng)造條件”。

據(jù)報道，這950套定向團(tuán)購房源指標(biāo)，在點軍區(qū)委、區(qū)政府、商務(wù)局、人社局、財政局、招商局、農(nóng)林水局、法院等，以及所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處等黨政機(jī)關(guān)內(nèi)部分配。

而這種選房措施，需要20棟樓幾乎要同時開工，嚴(yán)重違背商品房分期滾動開發(fā)的市場規(guī)律，會導(dǎo)致項目前期財務(wù)壓力劇增。

湖北亞隆資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價有限公司出具的《資產(chǎn)評估報告書》意見顯示，江南星城商品房成本為4266.89元/平方米，車位成本為6.99萬元/個。該報告書估算，商品房成本倒掛損失9214.4萬元，與同期市場相比，銷售差價為1.87億元，車位成本倒掛損失348.78萬元。

后來的司法鑒定也顯示，當(dāng)時江南星城所在片區(qū)的市場均價為4400元/平方米，團(tuán)購房的定價不足當(dāng)時市場價格的八成，甚至低于項目4614.22元/平方米的建安成本。

行政訴訟遭雙面判決 庭審一波三折

與政府協(xié)商解決無果，在市場波動和財務(wù)成本的雙重壓力下，宇星置業(yè)開始尋求司法途徑，但其行政訴訟的過程可謂一波三折。

2016年1月18日，宇星置業(yè)向宜昌市中院提起訴訟，起訴點軍區(qū)人民政府濫用職權(quán)，侵犯經(jīng)營自主權(quán);請求法院判令點軍區(qū)人民政府按合同支付開發(fā)商2090萬元利潤，以及賠償團(tuán)購房同期市場銷售差價18728.66萬元等。

這次訴訟并不順利。2016年1月25日，宜昌市中院文號為(2016)鄂05行初15號的行政判決，對原告的行政訴訟不予立案。

2016年1月29日，宇星置業(yè)不服宜昌市中院的判決，向湖北省高院提出上訴。2016年3月21日，湖北省高院做出(2016)鄂行終118號裁定，撤銷宜昌市中院的裁定，指令宜昌市中院予以立案。

2016年9月14日，宜昌市中院立案后作出文號為(2016)鄂05行初35號的行政判決，駁回宇星置業(yè)的訴訟請求。

宇星置業(yè)于是再次訴至湖北省高院，2017年6月28日，湖北省高院作出文號為(2016)鄂行終786號的行政判決，撤銷宜昌市中院(2016)鄂05行初35號行政判決，發(fā)回宜昌市中院重審。

2018年1月24日，宜昌市中院作出文號為(2017)鄂05行初70號的行政判決，確認(rèn)被告宜昌市點軍區(qū)政府成立點軍區(qū)西邊沖商品房項目建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組的行為違法，駁回宇星置業(yè)其他訴訟請求。

這一次，控辯雙方對判決結(jié)果均表示不服，再次向湖北省高院提起上訴。

2019年3月18日，湖北省高院做出文號為2018鄂行終430號的行政判決，圍繞雙方爭議，湖北省高院認(rèn)為，點軍區(qū)政府為解決干部職工住房問題，設(shè)立“項目領(lǐng)導(dǎo)小組”主體的行為均明顯沒有法律依據(jù)、缺乏法律授權(quán), 屬于超越職權(quán)的違法行為;裁決書稱，2013年3月14日，案涉土地網(wǎng)上競價時,點軍區(qū)政府時任主要負(fù)責(zé)人在明知土地競買價格明顯高于正常價格的情況下,仍然直接指示當(dāng)時還是受委托競買方的湖北宇星置業(yè)強(qiáng)行摘牌土地，根據(jù)框架協(xié)議約定，實際開發(fā)主體是點軍區(qū)政府;土地摘牌后,點軍區(qū)政府單方解除框架協(xié)議，要求宇星置業(yè)簽訂補(bǔ)充協(xié)議，承擔(dān)全部開發(fā)費(fèi)用并接受低于市場成本價的團(tuán)購房及車位價格,其行為違背誠信政府及信賴保護(hù)原則,對宇星置業(yè)正常經(jīng)營活動造成重大干擾及嚴(yán)重影響，據(jù)《行政訴訟法》十二條第一款第七項“屬于侵犯企業(yè)自主經(jīng)營權(quán)行為。

根據(jù)湖北省高院的這份行政判決，撤銷宜昌市中院作出的(2017)鄂05行初70號行政判決;確認(rèn)點軍區(qū)政府鎖定江南星城950套房屋的行為違法;責(zé)令點軍區(qū)政府在判決生效后30天內(nèi)，對違法行為采取補(bǔ)救措施;駁回其他訴求。

據(jù)統(tǒng)計，這一樁行政訴訟前后歷時3年，期間宜昌市中院的三次判決均被宇星置業(yè)抗訴，上訴至湖北高院;而湖北高院又三次對宜昌中院的判決予以駁回或改判，可謂一波三折。

然而值得一提的是，湖北省高院的終審判決至今仍未被執(zhí)行。

【編者按】

地方政府與企業(yè)合作進(jìn)行區(qū)內(nèi)土地開發(fā)，這無可厚非。但是，這種合作必須遵循市場的基本規(guī)律，才不會導(dǎo)致動作變形。

此前，曾有購房業(yè)主發(fā)出一封公開信，信中稱：一年輕小伙子最初買房子，是為了娶媳婦，一年、兩年，女朋友熬不住，與他分開了;一對年輕情侶，購房原本作婚房，如今，孩子快要上小學(xué)了。

點軍區(qū)政府原本希望，憑借著江南星城項目的開發(fā)，一方面帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，一方面也為職工安居謀求福利。但是，這種政府行政手段干預(yù)市場行為，讓原本渴望的一舉兩得化為一地雞毛，只留下950套無人入住的“爛尾樓”，造成極了極大的資源浪費(fèi)。

福利房原本屬于計劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，早就應(yīng)當(dāng)退出歷史舞臺，而在此案中，它卻以又以團(tuán)購的形式出現(xiàn)在公眾面前，也悄然催生了更多的樓市泡沫。

沈陽晚報曾刊發(fā)評論，指出其實房產(chǎn)團(tuán)購并不是一件新鮮事兒，原本分散的購房者聯(lián)合起來，可以增加與開發(fā)商談判砍價的籌碼，因而團(tuán)購房的房價低于市場價并不鮮見。但是我們看到，一旦黨政機(jī)關(guān)和國企團(tuán)購房，往往很多時候性質(zhì)不一樣。讓他們參與“團(tuán)購”房不但會容易產(chǎn)生腐敗，很難杜絕他們利用職權(quán)范圍影響來得到低價的團(tuán)購房，也會對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場帶來一定的影響。

此外還需要注意到，很多職工將自己的團(tuán)購房指標(biāo)予以出售，借此牟利。就如同此次事件中，網(wǎng)絡(luò)上就曾出現(xiàn)出售團(tuán)購名額的帖子。如此行為，不僅令原有的市場秩序受到?jīng)_擊、公平買賣的原則被人為篡改;更會引發(fā)潛在的社會矛盾。