今年以來，在中央“房住不炒”調控精神指導下，各地繼續因城施策、一城一策，落實城市政府主體責任。特別是3月份出現的樓市“小陽春”引起了警覺，高層頻繁喊話穩定市場預期，熱點城市被住建部預警提示，地方政府密集收緊調控政策，使得持續了兩個月的“小陽春”有所退燒，房價、銷售等多項房地產指標明顯降溫，整體市場趨于平穩。

業內人士認為，“因城施策”是未來長久的大的政策方向，各地政策可選但“穩房價、穩地價、穩預期”的目標不能變，“房住不炒”新定位不是管短期，而是管長遠，管政策，不僅僅是對末端購房者的要求，而是對住房房地產全產業鏈的要求。在這樣的背景下，全國房地產市場下半年或震蕩式降溫并逐漸趨穩，未來房企需走高質量發展之路。

頻繁喊話密集調控

為市場降溫

雖然年初樓市延續了去年底的低迷，市場對今年預期并不樂觀，但在部分城市房地產調控政策出現微調、央行多次降準后信貸邊際放松、多地放寬落戶限制的背景下，市場預期開始發生變化，部分前期房價調整幅度較大的一二線城市前期積壓的需求開始釋放。

3月份，全國房價上漲城市數量增加，二手房價格全面上漲，部分城市量價齊升，房地產開發投資和銷售指標增速均有明顯反彈，同時，部分二線城市土地市場升溫，“地王”再現，而且典型房企的融資總額也出現大規模反彈。這種“小陽春”現象延續到了4月份，而二線城市土地市場的火爆行情更是持續到了5月份。

3月開始的房地產“小陽春”引起了警覺，高層開始頻繁“喊話”穩定預期并出手調控。僅4月19日一天就兩度重申“房住不炒”定位，住建部更是在1個月之內兩次對房價、地價波動幅度較大的共10個城市進行預警提示;在大城市放寬落戶限制引發調控放松猜想后，國家發改委明確回應稱“放寬落戶不等于放松對房地產的調控”;當房企密集融資、在二線城市瘋狂搶地后，央行明確表示“房地產調控和房地產金融政策的取向沒變”，銀保監會進一步發文要求商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規“輸血”房地產。

與此同時，各地政府及時落實一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制，合肥、長沙、西安、南京、丹東、蘇州、杭州等熱點城市均收緊了調控政策，蘇州更是10天內三度加碼調控。據中原地產研究中心統計，4、5月份各地包括部委累計針對房地產的調控措施超過百次。正是在政策高壓下，年初資金寬松導致的全國樓市“小陽春”在5月份開始明顯降溫，繼房地產投資、銷售等多指標增速明顯回落后，全國二手房價格漲幅全面放緩。貝殼研究院的數據顯示，二季度重點城市二手房市場月均成交量比3月減少21.5%。

調控基調不變

上半年，高層頻繁喊話并出手調控或出于對房地產金融風險的擔憂，銀保監會主席郭樹清日前在陸家嘴金融論壇上直指居民家庭負債率過高、房地產業過度融資等問題，又為當前的房地產市場潑了一盆冷水。

對于下半年的政策走向，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對證券時報記者表示，下半年政策面基本上保持平穩，一城一策會繼續落實，但是對于全國主要城市的房價、地價控制目標還是不變的，凡是有比較熱的城市就會受到警示或約談，從而被迫進一步收緊政策。另外，大部分弱二線、三四線城市的房價、地價也有控制目標，但是相對寬松一點，而且這類城市下半年樓市降溫之后，地方政府調控政策可能會穩中略松。

值得注意的是，近期三四線城市湖北恩施市房協發出房價“止跌令”，被認為反映出政府部門“托市”的思路。在中原地產首席分析師張大偉看來，整體樓市政策以穩定為主，穩定其實是雙向調節，大漲肯定不是穩定，但暴跌同樣不是穩定。

對于下半年的市場走勢，楊紅旭認為，全國房地產市場下半年或是震蕩式降溫態勢，全國新房、二手房銷售的量能相比今年二季度“小陽春”會有萎縮，即成交量會萎縮，價格穩中趨跌，同時又有分化，東部地區有些城市樓市降溫兩年左右了，價格有一定下跌的城市會企穩，像廈門、北京、上海、環京地區下半年是企穩筑底狀態，全國大部分城市下半年應該是探底狀態。