7月24日，蘇州再度祭出樓市重磅政策，從限售、限購及土地出讓等方面繼續(xù)升級當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場調(diào)控。這是繼5月多次調(diào)控后，當(dāng)?shù)卦俣瘸雠_樓市調(diào)控措施。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，蘇州自5月入列住建部約談示警城市后，加強(qiáng)調(diào)控是當(dāng)?shù)貥鞘薪禍氐缺厝恢e。此次政策多維度調(diào)控樓市，有助于當(dāng)?shù)貥鞘羞M(jìn)一步回歸理性。對于存在房價(jià)上漲過快態(tài)勢的城市，樓市政策將從嚴(yán)從緊，貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”總體定位仍是調(diào)控的主要方向。

收緊是主要特征

“沒想到蘇州還針對土地出讓環(huán)節(jié)出臺了措施。”一位全國性房企江蘇區(qū)域人士7月25日對中國證券報(bào)記者表示。此次蘇州出臺的政策，對土地出讓環(huán)節(jié)的相關(guān)規(guī)定引人關(guān)注。

《關(guān)于進(jìn)一步完善全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的工作意見》顯示，要求嚴(yán)格施行購地自有資金申報(bào)核查制度，競買企業(yè)應(yīng)說明購地資金來源并作出承諾。住宅用地出讓競買保證金調(diào)整為30%-50%區(qū)間設(shè)置，具體在出讓公告中設(shè)定。住宅用地鼓勵(lì)實(shí)行“限房價(jià)、限地價(jià)”出讓方式。在現(xiàn)有的“一次報(bào)價(jià)”公開出讓方式基礎(chǔ)上，根據(jù)市場情況，明確出讓地塊所建商品房價(jià)格要求，引導(dǎo)競買人審慎理性報(bào)價(jià)。

上述房企人士稱，這與北京等地實(shí)施的“限競房”政策類似，在土地出讓環(huán)節(jié)“明確出讓地塊所建商品房價(jià)格要求”，實(shí)際上限制了房企的多輪報(bào)價(jià)。“拿地時(shí)就限定好了商品房的價(jià)格，這就把拿地環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)樓面價(jià)過高的情況遏制住了。”

此外，蘇州明確了加大土地供應(yīng)力度。上述意見指出，確定市區(qū)住宅用地計(jì)劃供應(yīng)面積為6000畝。其中，政策性住房用地不少于1800畝。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次蘇州樓市調(diào)控，充分顯示“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的總體政策思路。政策內(nèi)容比較詳細(xì)，以收緊為主要特征。這對于打擊投資投機(jī)需求、促進(jìn)市場平穩(wěn)發(fā)展等都有較為積極的作用。

土地出讓環(huán)節(jié)管控的同時(shí)，在需求端，蘇州再度升級了“限購”、“限售”措施。

首先，擴(kuò)大了限售范圍。今年5月11日，確定在蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域新房限售3年;蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手房限售5年。此次限售范圍擴(kuò)展至蘇州市區(qū)，包括姑蘇區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)、吳江區(qū)、蘇州高新區(qū)以及蘇州工業(yè)園區(qū)等區(qū)域。

其次，外地居民在蘇州購買住房難度提升。上述意見指出，非蘇州市戶籍居民家庭在蘇州市區(qū)、昆山市、太倉市范圍內(nèi)申請購買第一套住房時(shí)，應(yīng)提供自購房之日起前3年內(nèi)在蘇州市范圍內(nèi)連續(xù)繳納2年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會保險(xiǎn))繳納證明。此前，非當(dāng)?shù)貞艏用裨谫徺I首套房時(shí)只需要1年期的相關(guān)證明。

房價(jià)漲約談至

此次蘇州繼續(xù)從嚴(yán)從緊調(diào)控樓市，其背景是2019年以來當(dāng)?shù)胤績r(jià)上漲態(tài)勢明顯，并引來住建部的約談。今年5月，住建部對當(dāng)時(shí)近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，4月蘇州(含吳江)新建商品住宅成交均價(jià)為21884元/平方米，環(huán)比上漲6.51%。

二手房方面，安居客數(shù)據(jù)顯示，蘇州二手房均價(jià)自2018年6月以來連續(xù)13個(gè)月環(huán)比上漲，特別是5月以來環(huán)比漲幅明顯擴(kuò)大。6月，蘇州二手房均價(jià)為18417元/平方米，環(huán)比上漲4.80%，同比上漲20.84%。

此外，土地出讓市場溢價(jià)率高。4月下旬，蘇州主城區(qū)出讓5宗地塊，總溢價(jià)率超過35%。部分地塊拍出了同區(qū)域的歷史最高價(jià)格。

住建部約談之后，蘇州的動作明顯加大。5月11日，蘇州市人民政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的補(bǔ)充意見》，提出對蘇州工業(yè)園區(qū)全域新房及二手房的限售條件。5天后蘇州再次出招，將工業(yè)園區(qū)新購住房學(xué)位政策由5年調(diào)整為9年。

不過，這些調(diào)控措施發(fā)布后，市場仍在溫和上漲。鏈家網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，蘇州二手房5月份的掛牌均價(jià)及參考均價(jià)分別為26636元/平方米、26420元/平方米;從6月份的數(shù)據(jù)看，較5月分別上漲1575元/平方米和565元/平方米。從熱點(diǎn)區(qū)域看，蘇州工業(yè)園區(qū)周邊的二手房均價(jià)已突破4萬元/平方米，上漲態(tài)勢明顯。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從政策力度看，當(dāng)?shù)卣卟粩嗉哟a而不是選擇一次到位，其意圖在于維持市場穩(wěn)定，期望市場企穩(wěn)而非趨冷。對于此次蘇州出臺的政策，上述房企人士則認(rèn)為，這應(yīng)該是蘇州近期調(diào)控的“終極模式”。“對市場降溫應(yīng)該有所幫助”。

張大偉表示，針對之前5月份政策繼續(xù)加碼限售，顯示出市場短期炒作氛圍濃郁，之前蘇州加碼政策對市場影響有限。本次政策加碼預(yù)計(jì)對市場的影響不會過于激烈。

堅(jiān)持“房住不炒”

梳理2019年以來各地出臺的樓市調(diào)控政策，盡管類似蘇州這樣兩個(gè)月內(nèi)數(shù)度祭出調(diào)控組合拳的城市并不多，但繼續(xù)從嚴(yán)從緊、堅(jiān)持“房住不炒”的總體定位的方向并未變化。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，全國各地出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)251次，相比2018年上半年的192次上漲31%。張大偉認(rèn)為，調(diào)控將遵循“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的全面要求，對調(diào)控不利的城市預(yù)計(jì)將繼續(xù)問責(zé)。

業(yè)內(nèi)人士表示，樓市調(diào)控遵循“因城施策”，各地政府的主體責(zé)任將更加突出。“從目前的調(diào)控體系看，住建部約談常態(tài)化、地方政府夯實(shí)主體責(zé)任，時(shí)刻緊盯樓市變化，金融監(jiān)管部門嚴(yán)控?zé)徨X進(jìn)入樓市，多方有機(jī)結(jié)合形成房地產(chǎn)調(diào)控體系，確保樓市穩(wěn)定。”

值得注意的是，部分地區(qū)存在放松樓市管控的跡象。日前，開封收回了下發(fā)數(shù)日的取消當(dāng)?shù)叵奘燮谙逈Q定，繼續(xù)實(shí)行“三年限售”。開封方面表示，未進(jìn)行充分的市場調(diào)研和論證，對由此可能產(chǎn)生的市場影響缺乏充分的預(yù)判和評估。根據(jù)中國證券報(bào)記者的調(diào)研情況，開封房價(jià)目前呈現(xiàn)下降走勢。

對此，上述業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)市場因城施策，并不意味著各地可以根據(jù)房價(jià)走勢而貿(mào)然放松調(diào)控。對于房地產(chǎn)市場的總體調(diào)控思路還是堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，著力建立和完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，堅(jiān)決防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，應(yīng)健全城鎮(zhèn)住房保障體系和補(bǔ)齊租賃住房短板。