這個夏天，房地產圈里，最繁忙的或許是企業的融資部門了。一季度融資渠道稍微放緩后，7月份又迎來了收縮，將房地產企業發行外債限制到只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務的范圍，這意味著房企之后將無法通過發行外債來補充營運資金或償還境內債務。

據中原地產研究中心統計數據顯示，截至7月24日，房企月內融資計劃額度(包括境內融資和境外融資)已接近1800億元，有望繼續維持今年4月份以來，每月2000億元以上的高位。

“二季度大量房企大額度融資減少，對融資渠道較少的房企來說，壓力很大。” 中原地產首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，境外融資對于房企來說并不是主要資金來源，但卻是在港上市房企的重要融資渠道，且面對即將到期的境外債務，這些房企不得不“借新還舊”。

境外融資已超3000億元

據申萬宏源統計，今年上半年，中國房地產企業累計在境外新發和增發美元高息票據約385億美元，同比增長28%，超過2017年全年發行額，相當于2018年全年發行額的八成，而同期到期的美元債額度約165億美元。而就在7月初聞訊房地產信托融資將收緊后的一周里，又有約15家房地產企業火速在離岸市場發行了總計約50億美元的外債以備糧草。

由此，截至7月7日，中國房企累計境外融資已超過435億美元，約為2990億元人民幣。加上近兩周碧桂園、中國金茂等房企發布的美元債融資計劃，這意味著今年年內，中國房企境外融資已超過3000億元人民幣。

“過去兩年，房企擴張較快，借了不少規模較大的債，由于受借款和還款周期的影響，很多房企今年的資金兌付壓力都比較大。” 同策研究院總監張宏偉在接受《證券日報》記者采訪時表示，鑒于資金鏈壓力，過去杠桿率比較高的房企可能出現資金鏈緊張的情況，下半年房企之間的并購案將會隨之增加。

不過，中信建投首席房地產分析師陳慎則認為，“此次融資政策更多體現為結構化調控和窗口指導，而不是‘一刀切’收緊。融資監管的意圖在于通過控制融資來平抑部分城市土地市場熱度，從而平穩房地產市場銷售終端預期，降低房企未來潛在經營風險。”

高杠桿房企財務風險加劇

“我們跟蹤的30家在香港上市的中資房地產企業，平均凈負債比率在2018年中期達到新高約100%后，2018年末回落至85%(2017年末90%)，預計今年中期可能重新反彈到90%以上，因多數企業上半年又加大了買地力度。”申萬宏源在一份研究報告中表示，而整體的外債比例，預計從去年末的33%上升到今年中期的36%，擁有外債絕對額最高的三家公司為中國恒大、碧桂園控股、中國海外發展，外債占比最大的三家公司為世茂房地產、旭輝控股和禹洲地產。

“境外融資方面，房企集中尋求海外融資，也將導致境外融資成本的上行， 房企將同時面臨高額融資成本及匯率波動的雙重風險，未來利潤增長的不確定性有所增加。”國元國際認為，未來房企境內融資將承受更大壓力，銀行同業授信方面也會更為謹慎，資金成本或有所上行，從而進一步提高房企的境內融資成本和融資難度。

“從融資成本方面看，大部分房企的資金成本維持在4%-8%之間，平均約為6%。但7月份以來，美元債成本快速上升。”張大偉向記者表示，7月份，房企發布的美元債平均利率已達8%，其中多筆資金成本都超過10%，最高者甚至達到了15%。

張大偉進一步表示，中型房企為了尋求規模發展仍在加大拿地力度，因此推動了房地產行業的融資需求加劇。不過，近期房企內部更關注資金鏈安全。一般會在銷售回款可控范圍內，進行拿地投資，以尋求安全。

另有分析人士認為，大型房企由于信用等級較高、融資成本更低，日益主導土地和并購市場，而高杠桿的中型房企由于信用評級較低，融資相對較難，融資成本也高，因此陷入資金緊張的局面，小型房企則處境艱難，甚至賣項目求生。

值得一提的是，申萬宏源在一份研究報告中表示，高杠桿房企面臨的財務風險再度上升。本報記者 王麗新