秋日艷陽(yáng)高照，走在北京(樓盤)的王府井(600859,股吧)街頭，無(wú)意中你可能會(huì)發(fā)現(xiàn)，那些熟悉的老舊商場(chǎng)或酒店大多人去樓空，大門緊鎖，抑或被圍擋遮住，里面?zhèn)鱽?lái)敲敲打打的裝修聲，這是北京當(dāng)下正在發(fā)生的改變，用一個(gè)專業(yè)詞匯解釋就是城市更新。

北京早就進(jìn)入存量市場(chǎng)，諸多老舊物業(yè)慢慢開始以重新的姿態(tài)承載新的社會(huì)功能，而這種力量正在改變北京商業(yè)市場(chǎng)的格局。事實(shí)上，無(wú)論是城市更新類寫字樓，還是城市更新類新零售項(xiàng)目，都呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展之勢(shì)，并以可觀的供應(yīng)量影響北京市場(chǎng)。

城市更新類寫字樓新增25.9萬(wàn)平方米

受經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)加大影響，北京寫字樓市場(chǎng)成交活力不足，租金延續(xù)了上季度的下行趨勢(shì)。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2019年前三個(gè)季度，北京全市和五大核心商圈寫字樓市場(chǎng)凈吸納量分別為23.9萬(wàn)和4.1萬(wàn)平方米，分別較2018年同期下降40.9%和20.6%。北京全市寫字樓有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣388.16元，環(huán)比下降2.0%，同比下降3.7%;五大核心商圈有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣433.64元，環(huán)比下降0.7%，同比下降2.0%。

租金下行的同時(shí)，北京寫字樓市場(chǎng)的空置率隨之升高。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，北京全市寫字樓空置率上升1.3個(gè)百分點(diǎn)至10.2%，核心商圈則繼續(xù)保持穩(wěn)定，為5.6%。

究竟原因，主要與寫字樓供應(yīng)增加有關(guān)，比如城奧大廈等新項(xiàng)目的入市。

另外，城市更新類寫字樓供應(yīng)較多，也影響了市場(chǎng)供需。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2019年前三個(gè)季度，北京城市更新類寫字樓新增供應(yīng)占全市新增供應(yīng)的40%，達(dá)25.9萬(wàn)平方米。

戴德梁行北中國(guó)區(qū)研究部主管魏東認(rèn)為，隨著北京市政府“優(yōu)化企業(yè)營(yíng)商環(huán)境”和“建設(shè)智慧樓宇”倡議的推出，一些中心城區(qū)老舊寫字樓項(xiàng)目的升級(jí)改造也必將成為北京寫字樓市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。

魏東認(rèn)為，隨著北京高科技互聯(lián)網(wǎng)，金融，高端服務(wù)業(yè)等優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，樓宇經(jīng)濟(jì)將會(huì)在北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中顯現(xiàn)出越來(lái)越重要的作用。

零售市場(chǎng)供應(yīng)量或下降40.4%

一個(gè)正在發(fā)生的現(xiàn)象是，北京新建零售項(xiàng)目供應(yīng)逐漸放緩，未來(lái)供應(yīng)更多依靠城市更新。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2019年三季度，北京暫無(wú)優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目入市，全市零售市場(chǎng)總存量維持在1387萬(wàn)平方米，其中購(gòu)物中心占比超過(guò)86%。

戴德梁行預(yù)計(jì)，今年四季度，若路勁世界廣場(chǎng)、芳園里ID Mall、龍湖長(zhǎng)安天街等項(xiàng)目能如期開業(yè)，北京2019年全年零售供應(yīng)量將有55.6萬(wàn)平方米，較去年下降40.4%，其中近50%都為城市更新項(xiàng)目。

雖然零售供應(yīng)量整體下降，但存量市場(chǎng)的供應(yīng)卻在逐步增加。據(jù)觀察，2019年3季度，復(fù)興門百盛、賽特、藍(lán)島大廈、甘家口大廈、等多個(gè)老百貨均宣布將陸續(xù)進(jìn)入升級(jí)改造期，未來(lái)大都以新商業(yè)的模式重新推出。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著這些項(xiàng)目改造完成投入使用，北京零售市場(chǎng)百貨存量占比將進(jìn)一步降低。

在戴德梁行北中國(guó)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部主管羅俊崴看來(lái)，北京未來(lái)新增供應(yīng)主要集中在非核心區(qū)，且以社區(qū)商業(yè)為主。

而城市核心區(qū)的傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)開始改造升級(jí)，一部分項(xiàng)目被收購(gòu)重整，在收益最大化前提下成為“商改辦”項(xiàng)目，另一部分項(xiàng)目進(jìn)行升級(jí)調(diào)整。

調(diào)整后項(xiàng)目將更注重全新消費(fèi)需求，營(yíng)造新潮的商業(yè)場(chǎng)景。

零售項(xiàng)目通過(guò)升級(jí)改造給客戶新的體驗(yàn)以吸引更多客流，同樣，零售品牌也在不斷調(diào)整自己的產(chǎn)品體驗(yàn)、尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)，新潮場(chǎng)景體驗(yàn)、新的跨界體驗(yàn)、新科技體驗(yàn)等都是當(dāng)前品牌更新發(fā)展的趨勢(shì)。

比如，王府井百貨本季度引入“和平菓局”，以老北京街區(qū)風(fēng)貌、市井場(chǎng)景、風(fēng)味小吃等為特色，打造了2400平方米的沉浸式體驗(yàn)空間，還原出鮮活真實(shí)的老北京生活。