經歷了一輪洗牌的長租公寓行業或將迎來第一股。10月8日，國內第三大長租公寓青客公寓向美國證監會遞交了招股說明書，成為第一家披露招股書的長租公寓公司。青客公寓計劃在納斯達克上市，股票交易代碼為QK，預計融資1億美元。

招股書顯示，截至2018年12月31日，青客公寓運營覆蓋6座城市，復合年增長率達114.4%。其2017及2018財年的營收分別為5.22億元和8.89億元，而在2019財年的前三個季度，營收已經超過了2018年全年達到8.98億元，同比增長了51.435%。

不過高速增長的青客公寓也難以避免行業“以虧損換市場”的通病。長江商報記者梳理發現，青客公寓2017年、2018年、2019年前6個月凈虧損分別為2.45億元、4.99億元、3.73億元。兩年半的時間累計虧損11.17億元。

長江商報記者還發現，截止到2019年6月底，青客公寓的總資產20.3億元，總負債則達27億元，資產負債率高達133%，已達到“資不抵債”。

現金流方面，2019年6月底青客公寓賬上的現金、現金等價物和限制性現金合計4.5億元，按2018年燒掉了5.8億元的燒錢速度來看，這筆錢不夠花一年。

此外，青客公寓在第三方投訴平臺、微博、豆瓣上，遭到大量用戶投訴，存在誘導貸款、押金難退、網費高昂、清掃服務敷衍、高電費、偷電等問題。截至6月30日的2019財年的前三個季度，青客公寓與租戶簽訂的平均合同期限僅為11.7個月，其中，47.3%的租戶在合同到期前選擇退租，只有5.1%的租戶選擇了續租。

六年運營近10萬房間

有望成為長租公寓海外上市第一股的青客公寓是國內較早進入長租公寓領域的公司。

公開資料顯示，青客公寓成立于2012年，在融資的助推下，青客公寓成立的六年間保持著高速擴張。2012年青客公寓可供出租的房間數為940間，到2018年末，青客公寓運營覆蓋6座城市的共計91234間房間，復合年增長率為114.4%。

根據招股書引用的咨詢機構出具的報告，以總租賃房間價值和數量計算，青客公寓為國內長租公寓運營商的第三位;而在月租金2000元以下的檔位，以房間數計算，青客公寓位居行業第一位。

快速擴張離不開資本的支持，截至目前青客公寓共獲4輪融資。天眼查顯示，早在2012年6月，青客公寓獲得紐信創投的天使投資;2014年9月，獲達晨創投的A輪融資;2015年6月，又獲得賽富投資基金和老股東紐信創投1.8億元B輪融資;2018年4月，青客宣布完成數千萬美元的C輪融資，由摩根士丹利管理的私募基金以及凱欣資本聯合領投。

在當前的股東結構中，創始人兼CEO金光杰直接持有30.3%股份，凱欣資本及其關聯實體總共持有28.1%股份，為最大機構投資人。此外，紐信創投、賽富投資基金和摩根士丹利管理的私募基金分別持有9.3%、8.9%和8.9%的股份。

然而，青客公寓仍面臨虧損的局面。招股說明書顯示，其在2017年及2018財年均處于虧損狀態，凈虧損分別為2.45億元和4.99億元。截至2019年6月30日，青客今年的虧損已達3.73億元。

青客公寓在招股文件中總結了影響公司業績的幾大因素，包括擴大公寓網絡，保持和提高入住率和租金率，控制運營成本和費用并提高運營效率的能力，管理前期資本支出和擴張成本。

同時，公司資金狀況也不容樂觀，到2019年6月底，青客公寓的總資產20.3億元，總負債則高達27億元，資產負債率高達133%，已達到“資不抵債”。

現金流方面，2019年6月底青客公寓賬上的現金、現金等價物和限制性現金合計4.5億元，按2018年燒掉了5.8億元的燒錢速度來看，這筆錢不夠花一年。

面臨巨大虧損的青客公寓為何會在此時急于選擇上市?房東東創始人全靂對長江商報記者表示，其一是企業對于現金流的強依賴性，進入資本寒冬后，融資難度和成本越來越大，只有通過上市來獲取新一輪的資金彈藥;其二是資本給予企業的期限將至，對回報的訴求緊推著企業上市;其三是蛋殼與自如即將上市的風聲給予青客極大的壓力，房源規模排名第三的青客(第一自如，第二蛋殼)須搶先一步上市，才可能在未來租賃市場獲得先機。

值得注意的是，此前同是二房東模式的WeWork的IPO之路遭擱淺，根據招股書數據顯示，WeWork近年瘋狂跑馬圈地，2017年的現金流從負12億美金到2018年變成了負22億美金。業內認為，僅僅靠著“概念”“理想”“愿望”無限燒錢，而無法在期限內實現盈利的企業，將被投資者視為失敗的投資。

財經評論員嚴躍進指出，長租公寓若是要上市，需要解決三個實質性的問題。第一是房源的收儲問題，若缺乏房源收儲的優勢，那么后續規模是難以擴大的。第二是盈利的問題，包括租金調整和其他增值服務收益等。第三是客戶的維護等問題，要針對租客的需求提供差異化服務，進而培育品牌力。類似企業若是出現虧損和租金貸的問題，那么也需要在上市前后積極解決此類問題，同時形成更好的競爭力。

65%租客采用租金貸

杠桿借力“租金貸”，是青客公寓高速擴張的主要手段。

據了解，青客公寓用提供折扣的方式，使租客向合作金融機構借款，一次性預付租金。一次性付清半年房租折扣為5%，預付全年房租則折扣為10%，同時借款的利息也由青客公寓承擔。青客公寓則把租客預付的租金用于高速擴張，最主要的開支是房源的裝修、向房東預付數月的租金。

在青客公寓，租戶最長可以辦理26期(月)的分期貸款，金融機構會將款項一次性打到青客公寓賬戶;但實際上，截至6月30日的2019財年的前三個季度，青客公寓與租戶簽訂的平均合同期限僅為11.7個月，其中，47.3%的租戶在合同到期前選擇退租，只有5.1%的租戶選擇了續租。

截至2019年6月底，65.2%的青客公寓租客采用了租金貸，未償還貸款本金8.726億元。即便全部以預付半年租金計算，按青客公寓1100元左右的平均月租金，青客公寓沉淀的預付租金規模也接近5億元人民幣。招股書披露的數據，截至2019年6月底青客公寓預付租金總額為7.9億元人民幣。目前，青客公寓與11家金融機構合作提供租金貸。

而來自租金貸的資金，成為青客公寓主要收入來源和流動性來源。招股書顯示，公司與租客的租賃期通常為26個月，其中大多數的鎖定期為12個月。截至目前，青客公寓所提供的63.1%的租金付款是由這些分期付款的貸款支付的。

業內認為，租金貸模式下，本沒有借貸需求的租客，實際上是出賣了自身的信用幫助長租公寓公司融資，而一旦資金鏈斷裂，租客和房東就會陷入“叫天不應、叫地不靈”的境地。

對此，青客公寓表示，2018年8月開始，青客公寓引入了融資租賃的模式。青客公寓將裝修過的房源連同家具出售給融資租賃公司然后再回租。這一模式下青客公寓的資金成本更低，更加安全，有助于擺脫對租金貸的依賴。

“對于租金貸來說，實際上當前關鍵要做到公開透明以及資金合規使用，若是不具備這兩個條件，租金貸往往就會引起很多問題，尤其是如果租金貸和租賃房源收購等掛鉤，那么風險會進一步加大，進而形成爆雷等風險。”嚴躍進對長江商報記者表示，所以說通過租金貸來進行業務擴張，一方面要注意各類金融風險，另外一方面要注意監管風險，至少從今年下半年看類似金融風險其實是被監管層明確提示的。

三年超20家長租公寓消失

青客公寓急于上市融資之際，又一家公寓因無法融資陷入困境。近日，又傳出鄭州一家老牌長租公寓撐不下去了。

事實上，前兩年還站在行業風口的長租公寓，在經歷一輪融資熱后不少公司紛紛關門。

長江商報記者梳理公開報道發現，2017年至今，三年不到的時間已經有超過20余家長租公寓品牌倒下，其中超過一半的爆倉原因被歸為“資金鏈斷裂”。包括有愛公寓、杭州鼎家、寓見公寓等知名品牌長租公寓公司倒下。

投資周期長、成本高、盈利難也是長租公寓企業面臨的普遍問題。武漢本土品牌“可遇公寓”創始人佘福員在接受長江商報記者采訪時表示，“可遇”主要做集中公寓運營，目前略微盈利。分散合租公寓目前整體處于虧損狀態，主要原因是運營成本偏高，消費升級下，分散合租房間難溢價。

克而瑞的監測數據顯示，在長租公寓盈利方面，目前國內20個重點城市公寓租金回報率為1%—3%(一線城市低于2%)，低于辦公租金回報率4%—6%，且遠低于國際公寓水平。

“輕重并舉，資管分離，靈活經營是長租公寓未來的發展趨勢。”全靂對長江商報記者表示，直至目前，整個長租公寓頭部企業的格局基本已經成型，行業一度過熱，目前已經開始洗牌，品牌公寓更趨于理性，過去看規模，現在更看現金流和利潤，企業更注重內在價值，而不是盲目外延式的擴張。長江商報消息●長江商報記者 江楚雅