房企分拆物業上市成為潮流。日前，時代中國控股旗下物業企業——時代鄰里控股有限公司披露上市申請資料，擬在港交所上市。

依靠母公司時代中國實現的規模擴張，近年時代鄰里發展迅速。從營收來看，收入從2016年的3.73億元人民幣增至2018年的6.96億元，年復合增長率為36.6%，2019年上半年公司收入增長48.1%至4.56億元。

2016年至2018年，時代鄰里凈利率從2010萬元增至2018年的6420萬元，年復合增長率為78.8%，2019年上半年公司凈利潤達到4180萬元，同比增長50.7%。

不過，近幾年來，時代中國控股大舉擴張，高溢價拿地導致負債大幅增長。截止今年中報，時代中國控股有息負債501.21億元，比2018年末增長23.52%，其中，短期債務100.3億元，比2018年底增長37.17%。今年前8個月，公司實現銷售金額431.4億元，僅完成年度目標的57.52%。

與此同時，時代鄰里的資產負債率高于同行，2016年至2019年上半年，分別為98.1%、95%、97.1%和93.7%。此外，公司面臨較大的人工成本壓力。招股書數據顯示，2016-2018年以銷售成本入賬的人工成本分別占銷售成本總額的59.1%、56.1%、56.7%。

針對公司的財務狀況及上市規劃，長江商報記者發送采訪函至時代鄰里，截至發稿前沒有得到回復。

分拆物業上市

9月9日，時代中國公告稱，建議將公司附屬公司時代鄰里分拆，并于聯交所主板獨立上市。本次完成建議分拆及上市后，時代中國將不會保留時代鄰里已發行股本的任何權益，而時代鄰里將不再為時代中國附屬公司。

據介紹，時代鄰里主要從事提供物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務及其他專業服務。公司成立于1998年，于2016年收購萬寧物業，2019年收購東康物業。

根據中指院《2019物業百強報告》，廣州時代物業位于中國百強物業的第13位，緊隨佳兆業美好、新城悅服務之后。

時代中國本次公告并未披露時代鄰里的規模情況。不過據時代中國業績報顯示，2019年上半年，時代中國為210個項目階段提供了物業管理服務，營業收入3.33億元，同比增長74.7%。時代中國表示，建議分拆將促使保留集團及分拆集團就其各自的業務更集中于發展、戰略規劃及更佳的資源分配。

近年，時代鄰里業績增長迅速，收入從2016年的3.73億元增至2018年的6.96億元，年復合增長率為36.6%，2019年上半年公司收入增長48.1%至4.56億元。2016年至2018年，時代鄰里凈利率從2010萬元增至2018年的6420萬元，年復合增長率為78.8%，2019年上半年公司凈利潤達到4180萬元，同比增長50.7%。

財經評論員嚴躍進向長江商報記者表示，分拆上市是一個大的主流，這和港交所這兩年相對便利的上市機會有關。通過上市，也可以形成較好的物業發展模式，同時也有助于此類企業未來借上市來加快規模擴張。

超3成收入來自母公司

報告期內，時代鄰里的各項指標均處于行業居中水平。但從長遠發展來看，公司社區增值服務占比在2018年微降，未來想象空間還是集中在依靠母公司時代中國實現的規模擴張。

近年，房企將物業資產分拆上市成為熱潮，時代鄰里同樣依附于母公司。時代鄰里的最大客戶為時代中國集團，公司向其提供物業管理服務、對非業主的增值服務及社區增值服務。

數據顯示，2016年、2017年、2018年及截至2019年6月30日止六個月，來自向時代中國集團提供服務之收入分別為1.2億元、1.21億元、2.16億元及1.22億元，分別占公司總收入的32.3%、23.4%、31.1% 及26.8%。

2016年、2017年、2018年及截至2019年6月30日止六個月，來自向公司的前五大客戶提供服務的收入分別為1.26億元、1.37億元、2.38億元及1.33億元，分別占公司總收入的34.0%、26.4%、34.2%及 29.4%。其中，同期來自物業管理服務項目的收入分別為2.22億元、3.31億元、4.04億元和2.96億元，分別占比公司總收入的59.5%、63.7%、58.1%和64.9%。

公司管理面積持續擴張，2016年至2019年上半年，公司在管物業總建筑面積分別為1310萬平方米、1600萬平方米、1880萬平方米和4270萬平方米(包括市政環衛服務)。

2019年上半年，公司獲得15份物業管理合同，包括學校、住宅、政府辦公樓、商業項目等物業管理項目，管理面積增加仍然有限。對公司貢獻最大的物業管理服務業務，一度推升人工成本上揚，公司的人工成本從2016年的1.69億元增至2019年上半年的2.26億元，占比從59.1%增至67.7%，進一步壓縮利潤空間。

時代鄰里正試圖減少對母公司的依賴，向外拓展新業務。報告期內時代鄰里的外拓項目增速較快，占比由2016年的18.8%提升到2018年的26.8%。截至2019年6月30日，公司管理151項外拓的物業管理在管項目，較2018年12月31日增加235.6%。

至2019年上半年，來自第三方物業開發商的管理面積為1.94萬平方米，該項收入從2016年的0.42億元增至2018年的1.08億元，今年上半年為1.04億元。2019年上半年，公司獲得15份物業管理合同，包括學校、住宅、政府辦公樓、商業項目等物業管理項目，管理面積增加仍然有限。

財經評論員嚴躍進認為，擴大規模等做法，有助于實現規模效應。而且部分在管物業項目實際上也充分體現了其對于非住宅類的物業項目有較好的經營優勢。

資產負債率連續三年超95%

近日，一則全員賣房消息將時代中國推向了輿論漩渦的中心。時代中國稱，對于網傳的爆料截圖并不知情。跟其他開發商一樣，賣房是真，全民營銷一直在做，這是正常的營銷推廣手段;裁員信息不實，內部并無下發相關文件。

雖然時代中國否認裁員，不過其面臨著業績壓力是事實。在2018年的業績會上，時代中國將2019年的銷售目標定為750億元。數據顯示，2019年上半年，公司合同銷售額312.3億元，同比增長20%，僅完成全年銷售目標的41.6%，較上年同期的46%下降5.4個百分點。

為快速進入千億陣型，今年上半年時代中國積極拿地，新增土儲與拿地金額已超去年全年。不過，早在幾年前就提出全國化布局的戰略規劃有些失衡，超過90%的項目仍重倉在廣東省。

“全員賣房”的時代中國大舉擴張，高溢價拿地導致負債大幅增長。截止今年中報，時代中國控股有息負債501.21億元，比2018年末增長23.52%，其中，短期債務100.3億元，比2018年底增長37.17%。今年前8個月，公司實現銷售金額431.4億元，僅完成年度目標的57.52%。另據萬德數據，時代中國的經營性現金流自2014年以來均為負數，今年上半年為-27.75億。

與此同時，時代鄰里的資產負債率也高于同行，2016年至2019年上半年，分別為98.1%、95%、97.1%和93.7%。統計發現，截至2018年年底，前十名上市物業公司無一家資產負債率高于80%，其中澳元健康資產負債率最高為75%。2019年上半年，上市前十家物業企業資產負債率普遍維持在80%以內。

財經評論員嚴躍進對長江商報記者表示，理論上說物業或服務企業資產負債數據不會太高，因為本身不涉及大規模的項目收購和經營。類似高負債的情況，或和其收購相關項目、對外有各類融資等有關。

現金流方面，時代鄰里2016年經營活動所用現金流量凈額為438.3萬元，2017年為凈流入2330.7萬元，2018年迎來經營活動現金凈流入11.15億元，但公司投資活動所用現金流量凈額也達到了15.43億元。

截至2019年上半年末，公司投資活動所得現金流量凈額達到1.09億元，但經營活動所用的現金流量凈額為8.47億元，再加上公司融資活動所用現金流量凈額為1.39億元。時代鄰里2019年上半年末的現金及現金等價物大幅減少至3.04億元。