陳世愛

今年多次被處罰。

近日，太原市房產(chǎn)管理局發(fā)布公示稱，有舉報人投訴反映，綠地中央廣場商鋪項目以小平米分割式銷售，且擬簽訂合同方并非綠地新悅公司，而是海潤建投公司。

經(jīng)太原市房產(chǎn)管理局執(zhí)法人員了解，綠地中央廣場項目由太原綠地新悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“綠地新悅公司”)開發(fā)，目前已取得《商品房預(yù)售許可證》，批準預(yù)售主體為綠地新悅公司。但是該項目商鋪的銷售主體變成了太原海潤建投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“海潤建投公司”)，并非預(yù)售批準的綠地新悅公司。此外，據(jù)說加蓋有綠地中央廣場銷售部字樣的印章也非綠地集團銷售部公章。

太原市房產(chǎn)管理局表示，“上述行為不僅違反了房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)，而且涉嫌詐騙，風(fēng)險巨大”。

時間財經(jīng)聯(lián)系了海潤建投公司，對方稱，公司和太原綠地中央廣場系合作關(guān)系，目前正在處理已購買商鋪業(yè)主的相關(guān)事宜。時間財經(jīng)多次聯(lián)系綠地新悅公司，電話無人接通。

公開資料顯示，綠地新悅公司是綠地控股集團有限公司(簡稱“綠地集團”)持股95%的孫公司。綠地控股董秘辦公室對時間財經(jīng)表示，不回應(yīng)具體項目事宜。

在此之前，今年3月，上海綠地從事未對使用的建材產(chǎn)品進行進貨檢驗和質(zhì)量檢測的行為，被上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會罰款;4月份，綠地控股旗下子公司，在采用告知承諾方式申請資質(zhì)過程中存在弄虛作假行為，被住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站通報批評。

7月3日，綠地控股旗下3家子公司，因未取得施工圖設(shè)計文件審查合格書擅自施工等，共被鄭州市城市管理局罰款571萬元;9月25日，綠地控股子公司施工違反大氣污染條例，被無錫住建處罰。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對時間財經(jīng)表示，“如果網(wǎng)上公告都有，那基本坐實了”。某Top5房企管理層告訴時間財經(jīng)，商業(yè)的銷售一般會慘過住宅，綠地控股在三四線的商辦項目過多，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和資金都有問題。

地標杠桿

綠地集團成立于1992年，2014年曾以2408億元的銷售成績坐上榜首位置，終結(jié)了連續(xù)多年以萬科為首的地產(chǎn)時代。2015年，綠地控股借殼金豐投資上市，市值一度超過3000億元。在房地產(chǎn)行業(yè)，綠地控股有自己的個性，相對綠城強在豪宅，萬達強在綜合商辦項目，綠地則通過地標性高樓刷存在感。

綠地在全國范圍內(nèi)陸續(xù)打造的一批超高層區(qū)域地標性建筑，統(tǒng)一冠名為“綠地中心”。與之配合的還有“綠地中央廣場”、“綠地繽紛城”，一同構(gòu)成綠地商業(yè)的三大產(chǎn)品系列。商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)構(gòu)成的地產(chǎn)，又與基建構(gòu)成綠地控股業(yè)績增長的兩輪。

61歲的張玉良作為地產(chǎn)業(yè)的“老人”，其發(fā)展模式也頗為獨到。綠地集團曾把為地方政府建設(shè)超高層建筑作為重要的戰(zhàn)略，因為超高層拿地便宜，還能得到地方政府的其他支持。

張玉良曾公開表示：“綠地集團做的是當?shù)卣胱觯數(shù)仄髽I(yè)又做不了或者不容易做的事。在服務(wù)全國的同時發(fā)展和壯大自己，我們是最懂政府的開發(fā)商。”由此，張玉良稱也獲得了“紅頂商人”的稱號。

綠地雖然業(yè)務(wù)量大，項目多，但有業(yè)內(nèi)人士對時間財經(jīng)表示，其背后能“背書”的標簽不多，建造優(yōu)秀的地標產(chǎn)品，必須品牌是絕對過得硬的，而綠地本身不是做高端起家，總是很難激發(fā)出地標產(chǎn)品的氣場。

實際上，綠地控股對待地標項目，與萬達將自己的萬達廣場作為拳頭產(chǎn)品的態(tài)度截然不同。觀點地產(chǎn)網(wǎng)此前引用綠地相關(guān)人士稱，“現(xiàn)在政府要我們拿地，不是我們想去，政府想建超高層建筑，不是我們主動想做。如果他們給我其它的地，不要我建超高層，我何樂而不為呢?”可見，超高層地標建筑，只是作為一個籌碼。張玉良曾保守測算，綠地項目獲得的方式，在各地通過邀標、協(xié)議方式獲得土地的比例在一半以上。

未激發(fā)地標產(chǎn)品的潛力，卻容易受困于其缺點。畢竟超高層投資額度大，建設(shè)周期長建設(shè)難度大。民生證券有研報稱，綠地控股的毛利率長期低于同類可比房企，關(guān)鍵原因之一便是過去綠地控股房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中商辦項目的比例較高。

該研報分析了商辦類項目利潤率低于住宅類項目的三個主要原因。一是近年政府對商辦調(diào)控日趨嚴格，北京、上海、廣州等地先后出臺針對商辦類項目的調(diào)控政策，項目審批難度加大，仍處于轉(zhuǎn)型與去庫存難題中的商辦市場價格漲幅較小。二是商辦類項目，特別是超高層項目，結(jié)算周期較長，去化速度慢，制約公司利潤釋放。三是商辦類項目建安成本往往高于住宅類項目，項目利潤率普遍較低。

盧文曦稱，商業(yè)地產(chǎn)和住宅不同，住宅項目稍微擠擠的話，還有一個彈性投資空間，但是商業(yè)用房幾乎是直接反應(yīng)國民經(jīng)濟，目前承擔(dān)著很大的下行壓力。

商辦壓力

綠地控股近日發(fā)布了2019年前三季度報告顯示，1-9月綠地實現(xiàn)合同銷售金額2345.53億元，較去年同期的2670億元減少12.1%。其中，第三季度綠地的合同銷售金額668.68億元，比去年同期減少35.8%。

據(jù)第一財經(jīng)報道，綠地為了四季度沖擊銷售規(guī)模，在整個集團拿出5000萬作為營銷獎勵，下放給各個事業(yè)部，以激勵營銷條線沖擊年度規(guī)模。畢竟該公司2018年提出未來三年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)確保年均銷售規(guī)模保持在5000億元以上的目標。

公司也在逐步調(diào)整產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，綠地控股住宅合同銷售金額占比由2015年50.8%上升至2019年上半年65.0%，銷售面積占比由2015年68.4%上升至2019年上半年76.0%。而商辦項目隨之減少。

銷售量減少，不代表物業(yè)不存在了。某Top5房企管理層對時間財經(jīng)稱，綠地控股的存貨和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了問題，在三四線城市的項目比較多，且以商業(yè)為主，這導(dǎo)致公司資金鏈現(xiàn)在也有些問題。盧文曦也稱，很明顯，綠地下半年公開市場拿地的消息少了很多。

根據(jù)聯(lián)合資信評級報告，綠地控股開發(fā)產(chǎn)品規(guī)模大，三四線城市項目占比高，后續(xù)項目銷售受行業(yè)景氣度和調(diào)控政策影響具有不確定性。且該公司目前在建項目待投資規(guī)模很大，與之對應(yīng)的在售項目如果不能順利進行銷售，對公司資金周轉(zhuǎn)形成很大壓力。

值得注意的是，優(yōu)淘城總裁薛建雄曾公開表示，綠地控股這幾年通過產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)和養(yǎng)老等模式在大量圈地，雖然短期能有明顯的業(yè)績提升，但同樣會帶來大量持資產(chǎn)和難于銷售掉的商辦資產(chǎn)。綠地應(yīng)該提前做好相關(guān)資金回籠準備。