當(dāng)前，閩系房企正榮地產(chǎn)(06158.HK)的高層震蕩和現(xiàn)金流承壓，讓實控人歐宗榮感到焦頭爛額。

近日，正榮地產(chǎn)對外公告行政總裁王本龍辭任，再次將高層人事震蕩的內(nèi)憂推至聚光燈前。據(jù)長江商報記者不完全統(tǒng)計，今年以來，正榮集團(tuán)已有包括正榮資本總經(jīng)理江晨、正榮地產(chǎn)副總裁劉翔、正榮產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)財務(wù)總監(jiān)鄭琳琳、正榮產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)副總裁肖春和等在內(nèi)的近10位高管相繼提交辭呈。

11月14日，正榮地產(chǎn)品牌部相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)長江商報記者稱：“人事流動是公司發(fā)展過程中的正常現(xiàn)象，正榮地產(chǎn)離職率相對行業(yè)平均水平并不高。”

而高管大換血背后，是公司業(yè)績增幅放緩以及現(xiàn)金流承壓。半年報顯示，2019年上半年，正榮地產(chǎn)實現(xiàn)銷售金額586億元，同比僅增長0.82%，而去年同期，其銷售金額同比增長逾170%。

長江商報記者注意到，今年以來，正榮地產(chǎn)多次發(fā)債融資，年利率最高10.5%，最低為7.16%。上半年，其平均融資成本為7.60%，高于去年同期的4.8%，同時高于主流上市房企平均融資成本均值6.44%。頻繁融資的情況下，正榮地產(chǎn)的現(xiàn)金流依然為負(fù)，2019年上半年，正榮地產(chǎn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為-77.23億元。

“業(yè)績增速放緩，既有行業(yè)周期原因，也有去年同期高基數(shù)原因，也有公司出于發(fā)展質(zhì)量考慮控速的原因。”正榮地產(chǎn)方面解釋稱，融資收緊與融資集中度提升是今年行業(yè)表現(xiàn)出來的兩大趨勢。公司融資渠道通暢，融資成本可控并呈下降趨勢，不存在高息融資的說法。

業(yè)績增速放緩年內(nèi)近10高管辭任

正榮地產(chǎn)的人事地震仍在持續(xù)。

近日，正榮地產(chǎn)正式公告，王本龍因其他工作事務(wù)已辭任公司執(zhí)行董事及行政總裁，11月20日起生效，同時，將自辭任生效后不再擔(dān)任公司的授權(quán)代表。過渡期間，執(zhí)行董事兼董事會主席黃仙枝獲委任為行政總裁，以臨時接任王本龍的職責(zé)。

事實上，王本龍的去職只是正榮地產(chǎn)上市以來人事震蕩的一個縮影。隨著近日王本龍辭任，以及前任林朝陽于去年離開地產(chǎn)總部經(jīng)營團(tuán)隊，外界有聲音提出，正榮地產(chǎn)的職業(yè)經(jīng)理人“三人天團(tuán)”僅剩黃仙枝。

此外，今年以來，正榮集團(tuán)已有包括正榮資本總經(jīng)理江晨、正榮地產(chǎn)人力行政總監(jiān)袁變革、正榮地產(chǎn)副總裁劉翔、正榮產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)財務(wù)總監(jiān)鄭琳琳、正榮法務(wù)審計負(fù)責(zé)人楊震麟、正榮設(shè)計管理中心總經(jīng)理陳偉以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)副總裁肖春和等近10位高管提出離職。

對于高層頻繁更換對公司的日常經(jīng)營和戰(zhàn)略發(fā)展是否會帶來影響，正榮地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)長江商報記者表示：“人事流動是公司發(fā)展過程中的正常現(xiàn)象，正榮地產(chǎn)離職率相對行業(yè)平均水平并不高。作為上市公司，正榮一直致力于建立良好的公司治理結(jié)構(gòu)，培養(yǎng)人才梯隊，搭建好平臺，與員工相互成就，公司經(jīng)營目前一切正常。”

然而，不可否認(rèn)的是，今年以來，其業(yè)績增速明顯放緩。數(shù)據(jù)顯示，2016年至2018年，正榮地產(chǎn)的銷售金額分別為393億元、702億元、1080億元，銷售金額復(fù)合增長率達(dá)到67.3%，并在2018年突破千億大關(guān)。

而2019年半年報顯示，上半年，正榮地產(chǎn)實現(xiàn)銷售金額586億元，同比僅增長0.82%。而去年同期，正榮地產(chǎn)銷售金額為581億元，較2017年同期增長170%以上。

同時根據(jù)半年報，報告期內(nèi)公司實現(xiàn)營收136.48億元，同比增長10.83%;歸母凈利潤9.33億元，同比增長11.07%;而2018年同期，正榮地產(chǎn)的營收增長率和歸母凈利潤增長率分別為52.31%和171.86%，目前來看，其增幅均明顯滑落。

事實上，公司經(jīng)營發(fā)展的減速，從土地儲備方面也可窺得一二。今年上半年，正榮地產(chǎn)新增土地22幅，預(yù)計建筑面積約2.9百萬平方米;而去年同期，正榮地產(chǎn)新增土地33幅，總估計建筑面積約為5.9百萬平方米。

另根據(jù)正榮地產(chǎn)公告披露，今年前10個月，公司連同合營公司以及聯(lián)營公司的累計合約銷售金額約為1030億元，而2019年其銷售目標(biāo)為1300億元。“公司有信心完成全年銷售目標(biāo)。增速放緩，既有行業(yè)周期原因，也有去年同期高基數(shù)原因，也有公司出于發(fā)展質(zhì)量考慮控速的原因。”正榮地產(chǎn)方面回函表示。

經(jīng)營現(xiàn)金流近4年凈流出163億

正榮地產(chǎn)發(fā)軔于江西，創(chuàng)始人為福建莆田商人歐宗榮，公司2018年1月登陸港交所，目前總部已遷入上海。

長江商報記者注意到，今年以來，正榮地產(chǎn)業(yè)績增速放緩后，其盈利能力也面臨考驗。

數(shù)據(jù)顯示，2015年至2018年，以及2019年上半年，公司毛利率分別為23.43%、21.70%、21.09%、22.76%和20.32%，總體呈下滑趨勢。同期，其凈利率分別為9.72%、8.51%、7.61%、8.44%和8.64%，去年以來雖有所爬升，但仍未超過2015年的高點。

同時，今年以來，正榮地產(chǎn)密集融資補(bǔ)血。10月14日，正榮地產(chǎn)公告稱，完成贖回2億美元2020年到期的年息8.6%的優(yōu)先票據(jù)。而前不久，正榮地產(chǎn)剛對外宣布，發(fā)行的3億美元2023年到期年息9.15%的優(yōu)先票據(jù)于11月7日在聯(lián)交所上市。

長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，上半年，正榮地產(chǎn)多次發(fā)債融資，年利率最高10.5%，最低也達(dá)到7.16%。其中，1月份公告擬額外發(fā)行1.5億美元2020年到期的優(yōu)先票據(jù);2月份發(fā)行2.3億美元優(yōu)先票據(jù);3月份與渣打銀行等就發(fā)行2億美元2022年到期年息9.15%的優(yōu)先票據(jù)訂立購買協(xié)議;3月份同時公告擬發(fā)行4.2億美元2023年到期年息8.65%的優(yōu)先票據(jù);6月份發(fā)行2億美元的優(yōu)先永續(xù)債。

由此可見，美元債已成為正榮地產(chǎn)最為主要的融資渠道之一。而隨著公司密集發(fā)展融資，正榮地產(chǎn)的融資成本也呈現(xiàn)走高態(tài)勢。半年報披露，報告期內(nèi)公司平均融資成本為7.60%，高于去年同期的4.8%，同時高于主流上市房企平均融資成本均值6.44%。

值得一提的是，頻繁融資緩解資金壓力的情況下，正榮地產(chǎn)的現(xiàn)金流依然緊繃。數(shù)據(jù)顯示，2016年至2018年，以及2019年上半年，正榮地產(chǎn)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額分別為-16.6億元、-42.39億元、-26.64億元、-77.23億元。近4年經(jīng)營性現(xiàn)金流合計凈流出163億元。

同時半年報顯示，截至6月30日，正榮地產(chǎn)公司總負(fù)債為1262.17億元，資產(chǎn)負(fù)債率為81.29%，凈負(fù)債率為70.8%。報告期，公司一年內(nèi)到期借款249.03億元，應(yīng)付賬款95.64億元，應(yīng)交稅費25.69億元，而其可動用的現(xiàn)金僅250.72億元。

即便如此，下半年以來，正榮地產(chǎn)融資動作也未見松懈。其于8月份額外發(fā)行1.1億美元的優(yōu)先票據(jù);9月份發(fā)行3億美元2022年到期的優(yōu)先票據(jù);10月份再發(fā)行3億美元2023年到期年息9.15%的優(yōu)先票據(jù)。

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)普遍面臨著債務(wù)壓力和融資難題，正榮地產(chǎn)是否存在相關(guān)壓力?連續(xù)高息發(fā)債主要是處于哪些方面的考量?

對此，正榮地長相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)長江商報記者表示：“融資收緊與融資集中度提升是今年行業(yè)表現(xiàn)出來的兩大趨勢。公司目前依托境內(nèi)外融資平臺，融資渠道通暢，融資成本可控并呈下降趨勢，不存在高息融資的說法。”長江商報消息●長江商報記者 楊玲玲 廣州報道