在房地產“黃金時代”，招商蛇口(001979.SZ)曾與保利、萬科、金地并稱為“招保萬金”。如今，招商蛇口卻漸漸脫離房企第一梯隊，新任掌門人許永軍不得不面對業績增速放緩、盈利能力減弱、負債猛增、轉型陣痛等挑戰。

日前，招商蛇口公布其三季報，數據顯示，2019年第三季度，招商蛇口實現營收88.56億元，同比減少30.77%;歸屬于上市公司股東凈利潤1.95億元，與上年同期相比下滑83.21%;歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤1.77億元，同比下滑80.55個百分點。2019年前三季度，其實現營業收入255.4億元，比去年同期減少24.39%;歸屬于上市公司股東的凈利潤50.93億元，比去年同期減少38.46%。

因融資規模擴大負債有所攀升，長江商報記者梳理發現，前三季度公司有息負債為1481.5億元，與二季度相比上漲7.0%，凈資產收益率為6.89%，而去年同期為11.77%。三季報顯示，短期借款同比增加71%，至28.62億元;長期借款增加24.88%，為76.99億元。

現金流量方面，受益于銷售回款增加，招商蛇口前三季度實現經營活動產生的現金流量凈額90.88億元，同比增長255.78%，這也是近五年的三季報中，經營現金流凈額首次為正。

三季度扣非凈利下滑超8成

招商蛇口創立于1979年。2015年12月30日，招商蛇口吸收合并招商地產實現重組上市，打造了國企改革的典范和中國資本市場創新標桿。公司在2017年沖進“千億”俱樂部，2018年，招商蛇口房地產銷售額為1680億元，在所有房企中排行第12位。

近日，招商蛇口公布2019年第三季度業績報告，數據顯示，報告期內，其營收、利潤雙雙下滑。

數據顯示，2019年第三季度，招商蛇口實現營收88.56億元，同比減少30.77%;歸屬于上市公司股東凈利潤1.95億元，與上年同期相比下滑83.21%;歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤1.77億元，同比下滑80.55個百分點。

據同花順監測，當期招商蛇口的毛利率為36%，去年同期為41.17%，顯示其主營獲利能力有較大削弱;凈利率亦從去年同期的28.79%降至22.83%，顯示企業經營效益大幅下降。與此同時，其總資產收益能力明顯下降，回報股東能力趨弱。

與去年同期相比，其前三季度的業績也在下滑。2019年1-9月，招商蛇口實現營業收入255.43億元，比上年同期減少24.39%;歸屬于上市公司股東的凈利潤50.93億元，比上年同期減少38.46%;歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤50.06億元，比上年同期減少28.94%。

公告顯示，業績的下滑，主要由于本報告期結轉面積較小，導致結轉收入及毛利同比減少。2019年，招商蛇口房地產項目竣工及結轉面積預計保持增長，根據公司生產經營計劃，房地產項目竣工以及結轉時間主要集中在第四季度。

據克而瑞統計數據顯示，2019年前三季度，招商蛇口實現銷售額1134.1億元，僅實現全年銷售目標2000億元的56.705%。

長江商報記者梳理發現，招商蛇口今年以來業績呈現持續下滑趨勢。招商蛇口2019半年報顯示，三大核心財務數據營收、凈利潤和毛利率也均同比下滑：其中，營收總額166.87億元，同比減少20.49%;實現歸屬于上市公司股東的凈利潤48.98億元，同比減少31.17%;實現毛利潤為63.2億元，同比減少29.5%。

短期借款增7成

招商蛇口業績增速放緩，盈利能力減弱的同時，財務狀況也不容樂觀。

招商蛇口2019年上半年財務報告數據顯示，截至報告期末，招商蛇口資產總額約5024.53億元，較2018年上半年末資產總額4078.54億元增長23.19%。其中，流動資產總額約4167.95億元，非流動資產總額約856.58億元。

截至報告期末，招商蛇口負債總額約3854.92億元，較2018年上半年末負債總額3145.31億元增長22.56%。其中，流動負債總額約2853.83億元，非流動負債約1001.09億元。截止6月30日止，招商蛇口資產負債率為76.72%，較2018年上半年77.12%的資產負債率同期下降。

因融資規模擴大，三季度招商蛇口短期借款同比增加71%，至28.62億元;長期借款增加24.88%，為76.99億元。前三季度招商蛇口的凈資產收益率為6.89%，而去年同期為11.77%。

值得注意的是，三季度公司有息負債為1481.5億元，與二季度相比上漲7.0%，前三季度有息負債率為28.1%，與二季度相比提升了0.6個百分點;凈負債率為62.4%，與二季度相比提升了9.4個百分點。

方正證券認為，杠桿增加的主要原因是三季度拿地增加較多，單季新增項目建面為447.6萬平方米，同比增長314.5%;新增土地總價為226.9億元，同比增長129%;不過公司拿地時機適當，樓面均價大幅減少至5071元/平方米，同比下降44.7%。剔除預收款項后的資產負債率為50.1%，與二季度相比下降了4.5個百分點。前三季度公司有息負債為1481.5億元，與二季度相比上漲7.0%。

現金流量方面，受益于銷售回款增加，招商蛇口前三季度實現經營活動產生的現金流量凈額90.88億元，同比增長255.78%，這也是近五年的三季報中，經營現金流凈額首次為正。

此外，因對聯合營公司投資增加及長期股權轉讓收益同比減少，投資活動產生的現金流量凈額-165.3億元，同比下降171.58%;因合作方往來凈流出同比增加，籌資活動產生的現金流量凈額179.22億元，同比下降8.63%。

加速去地產多元化發展

值得注意的是，招商蛇口重組之初就提出要構建起“前港-中區-后城”的整體規劃戰略。所謂“前港-中區-后城”模式，指的是以港口先行、產業園區跟進、配套城市功能開發，從而實現區域的整體聯動發展。通過港、產、城聯動，將政府、企業和各類資源協同起來，匯集多方資源打造優勢互補協同的城市生長生態圈。

自2015年重組以來，招商蛇口一直希望“去地產化”，不再局限于房地產業務，而是三大主要業務齊頭并進。此前許永軍曾設想，招商蛇口要在2018-2020年之間，把房地產收入從85%左右降到60%，園區比重從目前的15%提升到30%- 40%，郵輪產業從輕資產戰略的角度出發，收入持續增長。

據不完全統計，從2018年至今，招商蛇口出售資產超過15起，其中多為房地產相關項目。今年以來，招商蛇口又陸續披露了6項已出售或計劃出售的資產，除了湖北宜昌、江蘇太倉兩個項目外，還有4個為西安、杭州、珠海等城市的地產項目。從轉讓方式上來看，今年出售的6項住宅資產中，有4項通過增資擴股，引入股權比例均為50%左右。

不過，從現實發展情況來看，距離實現業務營收比重調整目標，招商蛇口還有很長的路要走。

招商蛇口2018年年報顯示，傳統房地產開發仍然是其收入的主要來源。具體來看，房地產、園區和郵輪產業的營業收入分別為786.89億元、90.18億元、5.69億元，占總營收比重分別為89.14%、10.22%、0.65%。此外，郵輪產業未如預期般實現收入持續增長，其營收增長較2017年下降了4.31個百分點。

不過，今年以來多元化發展板塊業績有所上升。截至2019年6月30日，招商蛇口園區開發與運營業務實現營收入40.08億元，同比增長31.26%;毛利率為36.52%，同比增加6.51個百分點。值得注意的是，招商蛇口園區板塊業務的營收占比較去年同期增加8.58個百分點至24.02%。這也意味著招商蛇口上市時提出的轉型成果開始呈現。

而在郵輪板塊，報告顯示，招商蛇口郵輪母港及綜合配套已布局深圳、廈門、上海、湛江、天津等沿海城市，并在積極拓展長江沿岸的內河游輪項目。報告期內，招商系布局的上海、天津、廈門、深圳郵輪母港共接待出入境郵輪257艘次，占全國的71%;累計客流量142萬人次，占全國總客流的81%，總體經營情況較為穩健。

對于業界質疑其陷入轉型困境，招商蛇口方面此前坦言，目前在招商蛇口穩步推進綜合發展的過程中，確實存在著不均衡、存在著轉型的陣痛，但堅信公司明確了戰略，立足長遠，才能保持持續發展。長江商報消息●長江商報記者 江楚雅 深圳報道