近幾個(gè)月北京二手房均價(jià)持續(xù)下跌，正是因?yàn)橄薷?jìng)房出現(xiàn)“井噴式”的集中供應(yīng)和成交。除限競(jìng)房外，大量共有產(chǎn)權(quán)住房在此期間集中成交，也造成了一定的影響。

年末二手房區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。一線城市中，深圳上漲1.0%，其余三城俱有所下跌：北京、上海和廣州分別下降0.6%、0.2%和0.1%。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在一線城市的調(diào)研情況也佐證了數(shù)據(jù)反映的情況。北京和廣州都在經(jīng)歷交易周期被拉長(zhǎng)、業(yè)主價(jià)格不斷松動(dòng)的量?jī)r(jià)齊跌最長(zhǎng)下滑周期，深圳受政策利好驅(qū)動(dòng)，在下跌潮中逆流而上。

“(二手房)價(jià)格確實(shí)在下降，這幾個(gè)月來(lái)，下調(diào)報(bào)價(jià)的情況要多于上調(diào)的。但就算這樣，成交量也不大。”11月19日，鏈家地產(chǎn)北京珠江綠洲門店的業(yè)務(wù)員小劉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示。

這家門店位于北京東五環(huán)外，屬于朝陽(yáng)區(qū)的雙橋片區(qū)。按照鏈家app的數(shù)據(jù)，現(xiàn)階段，該區(qū)域二手住宅的平均成交價(jià)格約在4.5萬(wàn)元/平方米左右，比上半年的價(jià)格水平有小幅下調(diào)。且下半年以來(lái)，該區(qū)域的成交量一直處于較低水平。

在本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整中，北京是最早出臺(tái)政策、也最早見(jiàn)效的區(qū)域市場(chǎng)之一。當(dāng)前，北京二手房交易量占整體市場(chǎng)的八成以上，二手房市場(chǎng)的變化，幾乎是北京樓市的全部寫(xiě)照。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年7月到10月，北京二手住宅成交均價(jià)連續(xù)四個(gè)月出現(xiàn)下滑。這是2018年以來(lái)，北京二手房?jī)r(jià)經(jīng)歷的最長(zhǎng)下滑周期。一線經(jīng)紀(jì)人反饋的信息是，業(yè)主不斷下調(diào)報(bào)價(jià)，但購(gòu)房者的觀望情緒仍然嚴(yán)重。

自2017年3月的“317新政”以來(lái)，北京已有兩年多未出臺(tái)新的重磅調(diào)控措施。那么，究竟是哪些因素，“驚擾”了北京二手房的價(jià)格?

比二年前下跌13%

“如果沒(méi)有政策因素影響，二手房交易是有一定季節(jié)性波動(dòng)的。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，每年春節(jié)后，二手房市場(chǎng)通常都會(huì)有一波漲勢(shì)，然后再逐漸向下調(diào)整。

他表示，2018年春節(jié)后到現(xiàn)在，北京二手房均價(jià)經(jīng)歷了兩次季節(jié)性上漲和兩次持續(xù)性回落，月度均價(jià)環(huán)比變化在2%左右，幅度不大。

近幾個(gè)月的房?jī)r(jià)回落，就帶有一定的季節(jié)性因素，而且同期的交易量相對(duì)不高。

北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，今年7月至9月，北京二手住宅交易規(guī)模均位于12000套到13000套的區(qū)間內(nèi)，10月因國(guó)慶長(zhǎng)假的影響，交易量降至8844套。而今年的交易高點(diǎn)位于3月，整體交易量超過(guò)16000套。

我愛(ài)我家北京惠新里門店的業(yè)務(wù)員向記者證實(shí)，最近幾個(gè)月，觀望現(xiàn)象確實(shí)明顯，“按照慣例，如果在15天的‘黃金期’內(nèi)還沒(méi)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，房源的交易周期就會(huì)拉長(zhǎng)。”他透露，當(dāng)前北京二手房的交易周期在60天到90天，而市場(chǎng)好的時(shí)候，周期會(huì)在40天到60天。

他所說(shuō)的“市場(chǎng)好的時(shí)候”，是指2017年的“317新政”之前。2017年3月，北京出臺(tái)樓市調(diào)控政策，將二套房最低首付比例提高至六成，最高貸款年限由30年降至25年，同時(shí)對(duì)企業(yè)購(gòu)房實(shí)施限售，期限為三年。3月26日，北京再度發(fā)文，將商住類房屋的限購(gòu)門檻設(shè)置為5年納稅或社保證明，等同于住宅類產(chǎn)品。

這兩項(xiàng)政策將北京樓市分割成兩段，新政后，由于需求被壓抑，北京二手房交易一度遭遇“腰斬”。雖然市場(chǎng)在2018年后有所恢復(fù)，但“后遺癥”存在至今：除了交易周期不斷拉長(zhǎng)外，業(yè)主對(duì)價(jià)格的堅(jiān)持也持續(xù)松動(dòng)，并導(dǎo)致交易均價(jià)下調(diào)。

貝殼研究院指出，當(dāng)前北京二手房業(yè)主調(diào)價(jià)仍然以降價(jià)為主，且調(diào)價(jià)行為中，業(yè)主降價(jià)占比不斷走高。2019年10月，業(yè)主降價(jià)比重為91.6%，為“317新政”以來(lái)的最高值。

該機(jī)構(gòu)還指出，自“317新政”后，北京二手房均價(jià)便在波動(dòng)中逐步回落，當(dāng)前北京二手房均價(jià)為5.8萬(wàn)元/平方米，與去年年底持平，較2017年3月的高點(diǎn)累計(jì)下跌13.6%。

只有學(xué)區(qū)房依然堅(jiān)挺。根據(jù)我愛(ài)我家(000560,股吧)、安居客、鏈家等交易平臺(tái)上的信息，在海淀區(qū)的中關(guān)村(000931,股吧)、雙榆樹(shù)區(qū)域，西城區(qū)的小西天區(qū)域，曾在今年8月曾有過(guò)高頻率的成交，此后的價(jià)格基本也維持在較高的水平，未出現(xiàn)顯著下調(diào)。

限競(jìng)房影響定價(jià)心態(tài)

北京房地產(chǎn)市場(chǎng)很早就進(jìn)入了“存量時(shí)代”。到2018年，二手住宅簽約量達(dá)到15.2萬(wàn)套，占比85%，二手房市場(chǎng)的主導(dǎo)地位凸顯無(wú)遺。

但中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，隨著限競(jìng)房的大量入市，新房和二手房的對(duì)比態(tài)勢(shì)正在發(fā)生細(xì)微的變化，并對(duì)二手房市場(chǎng)帶來(lái)深遠(yuǎn)影響。

限競(jìng)房是以“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”的方式拍賣土地，然后建成的房屋。北京從2017年末開(kāi)始大規(guī)模出讓限競(jìng)房地塊，限競(jìng)房項(xiàng)目則從2018年年中開(kāi)始集中入市。截至今年10月，北京合計(jì)供應(yīng)新建住宅7.8萬(wàn)套，其中4.76萬(wàn)套是限競(jìng)房，占比61%。

由于在土地出讓階段就對(duì)房屋售價(jià)進(jìn)行限制，限競(jìng)房的銷售價(jià)格通常低于同區(qū)域的市場(chǎng)水平。中原地產(chǎn)指出，截至目前，北京限競(jìng)房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)22794套，均價(jià)48731元/平方米，明顯低于全市商品房交易均價(jià)。

貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年前10月北京新建純商品住宅成交同比增長(zhǎng)95.4%，幾乎翻倍，而二手房全市網(wǎng)簽同比下降9.3%。

這一情況并不能從根本上改變二手房的主導(dǎo)地位，但在今年入市的新房中，有不少項(xiàng)目位于五環(huán)內(nèi)，地段相對(duì)優(yōu)越，這部分項(xiàng)目就以限競(jìng)房為代表。這在某種程度上改善了“新房郊區(qū)化”的現(xiàn)象，同時(shí)也會(huì)對(duì)區(qū)域內(nèi)的二手房市場(chǎng)帶來(lái)沖擊。

張大偉表示，限競(jìng)房不僅有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且還會(huì)分流二手房的需求。“只要區(qū)域內(nèi)有一個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目，就容易把整個(gè)區(qū)域的成交量分流過(guò)來(lái)，也會(huì)拉低均價(jià)。”

他認(rèn)為，近幾個(gè)月北京二手房均價(jià)持續(xù)下跌，正是因?yàn)橄薷?jìng)房出現(xiàn)“井噴式”的集中供應(yīng)和成交。除限競(jìng)房外，大量共有產(chǎn)權(quán)住房在此期間集中成交，也造成了一定的影響。

值得注意的是，在價(jià)格持續(xù)下滑后，近期北京二手房市場(chǎng)出現(xiàn)升溫端倪。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道調(diào)研的多個(gè)區(qū)域都出現(xiàn)帶看量回升的情況。經(jīng)紀(jì)人小劉就表示，最近較為忙碌，“每天都會(huì)帶人看房”。

那么，北京二手房市場(chǎng)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)反彈?張大偉認(rèn)為，限競(jìng)房對(duì)二手房市場(chǎng)的影響還將持續(xù)。截至今年10月，北京住宅(不含共有產(chǎn)權(quán)住房)庫(kù)存再次突破7萬(wàn)套，創(chuàng)下最近8年來(lái)的最高紀(jì)錄。由于庫(kù)存規(guī)模較大，近期部分限競(jìng)房項(xiàng)目還出現(xiàn)降價(jià)，這勢(shì)必會(huì)影響二手房業(yè)主的定價(jià)心態(tài)。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波也認(rèn)為，目前北京二手房市場(chǎng)依然處于買方市場(chǎng)，受嚴(yán)格調(diào)控政策影響，中短期房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力依然偏弱。預(yù)計(jì)此輪降溫還將持續(xù)到2020年春節(jié)后，即明年3月、4月，市場(chǎng)的熱度才有望回升。