“償債高峰到來之際，沒有一家房企敢說自己不缺錢。”11月22日，一位資深地產(chǎn)觀察人士對長江商報(bào)記者說道。

近日，登陸港股資本市場剛滿一年的大發(fā)地產(chǎn)(06111.HK)再發(fā)高息債。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，這已經(jīng)是公司年內(nèi)第3次發(fā)行票面利率超過12%的優(yōu)先票據(jù)。

密集融資背后，是公司規(guī)模狂飆猛進(jìn)后對資金的饑渴，也是居高難下的凈負(fù)債率的隱憂。2018年上市前夕，大發(fā)地產(chǎn)高管曾公開表示，5年長期規(guī)劃中銷售目標(biāo)將鎖定在3000億元。而其2019年的銷售目標(biāo)僅為160億元，兩者相距懸殊。

同時(shí)，2015年至2018年，大發(fā)地產(chǎn)的凈資產(chǎn)負(fù)債率分別為196.5%、150%、269.8%、107.2%，今年上半年凈負(fù)債率再次攀升至132.5%。

針對公司發(fā)展過程中的眾多問題，長江商報(bào)記者多次致函大發(fā)地產(chǎn)方面，截至發(fā)稿暫未獲回應(yīng)。

3000億目標(biāo)難達(dá)到

公開信息顯示，大發(fā)地產(chǎn)成立于1996年，2018年10月登陸港交所，創(chuàng)始人為溫州商人葛和凱。

2018年上市前夕，大發(fā)地產(chǎn)高管曾公開表示，在公司的5年長期規(guī)劃中，銷售目標(biāo)將鎖定在3000億元。

事實(shí)上，近年來，大發(fā)地產(chǎn)的規(guī)模躍進(jìn)堪稱激進(jìn)。長江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，2015年至2018年，公司營收從6.89億元躍升至59.46億元，4年翻了近9倍;母公司擁有人應(yīng)占利潤從5838.00萬元增長至4.77億元，4年翻了8倍多。

同時(shí)，今年以來，大發(fā)地產(chǎn)更加展示出對速度的追逐。半年報(bào)顯示，報(bào)告期，公司實(shí)現(xiàn)銷售金額71.11億元，同比增長40.8%;營收39.74億元，同比大幅增長302.6%;母公司擁有人應(yīng)占利潤3.15億元，同比巨升約67.74倍。

不過，值得一提的是，2018年大發(fā)地產(chǎn)才首破百億大關(guān)，連同聯(lián)營公司錄得合同銷售金額125.24億元，較2017年同比增長約204.1%。公司將2019年的銷售目標(biāo)定于160億元。

根據(jù)公司公告披露，今年1-9月，大發(fā)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)累計(jì)合同銷售金額約為126.14億元，目前完成率為78.79%。此前，大發(fā)地產(chǎn)首席運(yùn)營官冷俊峰曾對外表示，“這個(gè)目標(biāo)我們是非常有信心的。”即便如此，規(guī)模掉隊(duì)的大發(fā)地產(chǎn)離3000億目標(biāo)仍有較大差距。

凈負(fù)債率升至133%

打開大發(fā)地產(chǎn)官網(wǎng)，“悅居生活服務(wù)商”、“情景地產(chǎn)”等字眼引入眼簾。大發(fā)地產(chǎn)宣稱公司是“有質(zhì)量的開發(fā)周轉(zhuǎn)”，然而長江記者采訪中了解到，近年來，大發(fā)地產(chǎn)質(zhì)量問題頻出。

今年7月，大發(fā)地產(chǎn)位于上海青浦的一住宅項(xiàng)目出現(xiàn)門廳大理石掉落等一系列問題。據(jù)報(bào)道，該項(xiàng)目的安全通道大理石三次掉落，業(yè)主們后怕中調(diào)侃稱，這不是“安全通道”，而是“危險(xiǎn)通道”。此外，大發(fā)地產(chǎn)位于安慶、溫州等地的項(xiàng)目也多次被報(bào)道遭業(yè)主維權(quán)。

同時(shí)，規(guī)模狂飆猛進(jìn)背后，大發(fā)地產(chǎn)凈負(fù)債率一直居高難下。數(shù)據(jù)顯示，2015年至2017年，大發(fā)地產(chǎn)凈資產(chǎn)負(fù)債率分別為196.5%、150%和269.8%。

上市首年，其凈資產(chǎn)負(fù)債率降至107.2%。為此，大發(fā)地產(chǎn)將首次公開發(fā)售所得的8.1億元中的30%用在了償還貸款上。然而，今年上半年，大發(fā)地產(chǎn)凈負(fù)債率在回落后再次攀升至132.5%。

數(shù)據(jù)顯示，截至報(bào)告期末，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物結(jié)余21.84億元，其中已質(zhì)押存款1953.7萬元及受限制現(xiàn)金6.53億元。而公司總債項(xiàng)為68.50億元，包括計(jì)息銀行及其他借貸及優(yōu)先票據(jù)。其中，一年內(nèi)應(yīng)償還銀行貸款5.78億元，一年內(nèi)應(yīng)償還其他借貸14.17億元。

規(guī)模增長中如何平衡與負(fù)債以及品質(zhì)之間的關(guān)系，成為橫亙在大發(fā)成長道路上的一道坎。

數(shù)次高息發(fā)債

2019年至2021年，被稱為房企有息負(fù)債償債高峰。市場環(huán)境難言樂觀，房企資金鏈均面臨大考。近日，大發(fā)地產(chǎn)再發(fā)高息外債融資解渴。

根據(jù)11月13日公告，大發(fā)地產(chǎn)已向聯(lián)交所提出申請，以批準(zhǔn)額外發(fā)行于2021年到期的120百萬美元12.875厘優(yōu)先票據(jù)。

同策研究院陳朦朦認(rèn)為，在如今境內(nèi)融資渠道緊縮的態(tài)勢下，海外融資作為各大房企長期以來最主要的融資途徑之一，其分量必將加重。

長江商報(bào)記者注意到，今年以來，大發(fā)地產(chǎn)多次發(fā)債融資，年利率最高13.5%，最低也達(dá)到12.875%。其中，4月發(fā)行于2020年到期的1.20億美元13.5厘優(yōu)先票據(jù);7月發(fā)行于2021年到期的1.80億美元12.875厘優(yōu)先票據(jù)。

縱觀整個(gè)行業(yè)，排名靠前、在銀行“白名單”中的房企，境內(nèi)發(fā)債成本僅為3%-4.5%。而資質(zhì)良好的中小房企以及港資房企境外發(fā)債的票面利率普遍在5%-8%，少數(shù)企業(yè)票面利率超10%，而大發(fā)地產(chǎn)的最低票面利率已達(dá)12.88%。

“如果房企融資的利率偏高，那么只能認(rèn)為是企業(yè)本身信用等級(jí)并不高，類似銷售數(shù)據(jù)波動(dòng)、拿地乏力或者說負(fù)債數(shù)據(jù)比較高等，都容易產(chǎn)生融資成本偏高的情況。”一位研究機(jī)構(gòu)分析人士對長江商報(bào)記者表示，高息發(fā)債無疑將帶來巨大的財(cái)務(wù)壓力。長江商報(bào)消息●長江商報(bào)記者 楊玲玲廣州報(bào)道