北上廣二手房退燒

時代周報記者 謝中秀 發自北京

北上廣“最近降價”的房源越來越多。據時代周報記者觀察，不少房源在近一周至兩周內下調10萬-20萬元。

北京天通苑一名中介林先生(化名)告訴時代周報記者：“一般房源房主登記出售都會先掛盤價格略高，然后有一個適應市場價格和周期的過程。”時代周報記者注意到，同在天通苑的一套5月15日掛出的房源，在近兩周進行了一次降價——降價幅度為6萬元。東城區一名中介稱：“當前市場大勢如此，我負責的片區目前也是穩中有降。”

安居客數據顯示，截至11月25日，北京二手房11月內掛牌均價為58557元每平方米，環比10月下跌0.96%。而從縱向來看，北京二手房的降勢已經持續很久。根據國家統計局數據，北京市二手住宅銷售價格已經環比連跌4個月，并且跌幅在不斷擴大——其中7月北京二手房銷售價格環比下跌0.3%，8月環比下跌0.4%，9月環比下跌0.5%，10月環比下跌0.6%。

上海和廣州也沒有逃脫二手房銷售價格下降的趨勢。以上海松江新城一套147平方米三居為例，該房源今年11月12日掛牌，近兩周降價一次、降價17萬元。負責該房源的張姓中介告訴時代周報記者：“還可以談，還有優惠空間。”廣州劍橋郡的一套102平方米三居最近更是降價頻繁——近兩周降價3次，降價幅度達10萬元。多位廣州中介也表示：“價格可談。”

“從近一周(11月11?17日)以及月度同比的數據來看，四個一線城市二手房銷售價格分化已經非常明顯，北上廣仍在底部，只有深圳走出了一波上漲行情。”上海中原地產首席分析師盧文曦向時代周報記者表示。

北京：11月16區全面下跌

與上海和廣州呈現“有升有降，綜合下降”態勢不同的是，北京二手房市場價格的總體下降更加引人關注。

根據安居客數據，截至11月25日，北京16個區域二手房銷售價格環比10月均有不同程度的下降，且降幅較大。其中門頭溝區降幅最大，達4.94%，其次是房山區和延慶區，降幅超過2%，另外東城區、石景山區、通州區、大興區、順義區降幅超過1%。

北京二手房的“盤整”從2017年“3?17新政”開始，其中最重要的就是增加供應、尤其是限競房的大規模供應這一舉措。現北京豐臺區委書記、時任北京市住建委主任徐賤云曾在2018年1月對2017年北京市住建工作總結時表示，自“3?17新政”以來，北京市相關部門出臺了20多項政策，同時在供給側加大住房供應力度，提出未來五年新增建設150萬套住宅的目標。受政策影響，截至2017年底，北京二手房均價已經回落至59100萬元每平方米：“從‘3?17新政’到年底，北京二手房均價下降了13%。”

而根據安居客數據，目前北京二手房掛牌均價為58557元每平方米，較2017年3月峰值(67931元每平方米)下降13.8%，較2017年底下降了0.9%。

“貸款難度太大，外加限競房供應井噴，導致北京二手房市場的購買力不足。”中原地產首席分析師張大偉向時代周報記者詳細解釋道，“目前北京的信貸政策非常嚴格。特別是在不同類型房源之間實行差別化貸款政策的背景下，現行‘非普通住宅’標準使得目前市面上大部分房源都是‘豪宅’，很難貸到款。”

“另外，限競房井噴則是另外一個問題。當前限競房供應量太多，而且基本上都是90平方米的小三居，總價集中在400萬─500萬元，和二手房價格接近，致使購房者有非常豐富的選擇空間，這對二手房市場的打擊也非常明顯。”張大偉進一步指出。

不過，品質優越的二手房也“并不愁賣”。以時代周報記者11月22日在鏈家查看的位于東城區青年湖西里的一套75平方米三居為例，11月24日時代周報記者再進行咨詢，即發現其已經售出。

上海：成交下降 震蕩顯著

上海目前的降勢并不明顯。根據安居客數據，截至11月25日，上海二手房11月內掛牌均價為50990元每平方米，環比上月下跌0.06%。在安居客掛牌均價中，上海共有黃埔、長寧、靜安、奉賢四個區二手房掛牌均價環比下降，降幅最大的是靜安區，為-1.07%。除此之外，上海還有12個區二手房掛牌均價環比上漲，其中金山漲幅最大，為2.36%。

另外，從國家統計局今年以來的數據來看，今年內上海二手房銷售均價環比下跌的月份僅有三個月，包括2月環比下跌0.1%、6月下跌0.1%和10月下跌0.2%。

但時間軸再拉長，上海的二手房價格則震蕩明顯。根據安居客近三年統計數據，上海二手房掛牌均價呈現了急劇的波動。2016年12月，上海市二手房掛牌均價為52100元每平方米，隨后延續上升，2017年2月到達53200元每平方米，到2017年4月再跌至51800元每平方米，此后2017年5月則是近三年最高點，為53900元每平方米。此后，則波動下行。

“成交量是成交價的支撐。”盧文曦詳細解釋，“二手房的需求包括新增的需求和改善的需求。在新增需求方面，上海要求外地人要有五年社保才能擁有購房資格，這攔住了大部分新增需求。在改善需求方面，首先是貸款要求嚴格：上海在全國范圍內認房又認貸，但改善需求多是賣掉已有的，再購入改善的住房。很難說改善購房者能在購入改善房之前就賣掉他原有的房屋。“‘非普住宅’標準也是一道坎：上海要求內環內總價不高于450萬元每套、內外環之間總價不高于310萬元、外環外總價不高于230萬元每套，才能被認定是普通住宅。根據目前的房價，很少有房屋能滿足這個要求。但非普住宅則需要首付7成，這又攔住了一批改善購房者。” 盧文曦進一步表示。

根據安居客數據，以內環的恒昌花園為例，其在售二手房均價為68200元每平方米，90平方米總價即超450萬元，靠近外環的梅隴二村，掛牌均價也已達46300元每平方米，90平方米總價達416.7萬元，同樣超過“豪宅”標準。

在從嚴把控下，上海二手房成交量也明顯下降。

根據上海市住建委公布資料，10月上海二手住宅成交量16100套，環比下降22.86%。近三年上海二手房成交量下降明顯。信義房屋統計數據顯示，2015年上海全市全年二手房成交共34.4萬套，2016年共成交33.9萬套，隨著調控開始，二手房成交量也急劇下降，2017年上海二手房成交總量僅為14.7萬套，環比跌幅達56%。2018年較2017年跌了51.9%，全年僅成交16.3萬套。

今年以來，截至10月，上海二手房已經成交20.0萬套。

“價格走勢與成交量走勢是一致的。”盧文曦表示，“今年以來，我們看到上海二手房成交量有所上揚， 但整體來看，上海2015年、2016年，月平均成交量在2.8萬套左右。2017年、2018年明顯下跌，僅達到了1.2萬─1.3萬套。今年有所止跌，月均成交達到了2萬套。但這只是近五年的一個正常水平，而價格要漲，一般要成交量達到平均流量的20%或30%以上，所以目前上海的二手房銷售價格難以上漲。”

廣州：年內已跌7個月

安居客數據顯示，截至11月25日，廣州11月二手房掛牌均價為31137元每平方米，環比10月下降了0.34%。

從國家統計局數據來看，廣州是北上廣深四個城市中，年內二手房銷售價格環比下跌月數最多的一線城市。其中1—5月連跌5個月，6月銷售價格稍有穩住，價格與5月持平，7月以0.4%的環比增幅微幅上揚，8月再度與7月持平。但穩的態勢并未保持住，最新兩個月，又再度環比下跌。

“今年廣州二手房與一手房價的趨勢基本是一致的，三四月份因為市場行情回暖，二手業主的心態就跟著一手樓盤漲價變得強勢起來，但是之后隨著樓市政策收緊，市場再度變冷，二手房業主的放盤成交周期再度延長，并隨著三季度以來一手樓盤的促銷愈演愈烈，降價也不可避免。”克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉在接受時代周報記者采訪時指出。

根據安居客數據，截至11月25日，北上廣深四個一線城市中，北京、上海、深圳三個城市二手房掛牌均價均超過了5萬元每平方米，但廣州仍在3萬元每平方米。此外，廣州的二手房銷售價格下降月數也最多。

“相對北京、上海，廣州外圍區域有大量物美價廉的一手樓盤可以選擇，到底是買中心城區的‘老破小’，還是買外圍帶有軌交配套的上車盤，其實總價差異并不大。”肖文曉指出。

但時代周報記者注意到，北京、上海同樣有與二手房激烈競爭的新房供應，但降勢并沒有廣州那么明顯。而廣州在調控政策上也動作稍多。

11月22日消息傳出，即日起，廣州市天河區、海珠區、白云區、荔灣區、番禺區、黃埔區及市不動產登記中心對于非本市戶籍人士購房的資格進行調整，在非本市戶籍居民購房人資格查驗過程中，個稅和社保繳納記錄可作為相互補證資料。此舉或意味著“廣州的外地人購房條件放寬”。

“這個實質能影響到的需求微乎其微，但是政府愿意釋放這么一個帶有‘善意’的鼓勵合理剛需的信息出來，確實也可以看出樓市和地市的下行有壓力。”肖文曉表示。

放大來看，“當前‘房住不炒’的政策是不能突破的，地方一定不能低估中央調控的決心，中央已經一再表態，穩增長很重要，但是高速增長的階段已經過去，對于經濟增速放緩高層是有心理準備的，所以實質上的松綁限購等政策難以看到。但地方如果要穩市場，可以在需求側鼓勵合理自住需求上給予信貸的支持，而供給側則是在融資端給合規房企適當地松綁，以及把地價降低等。”對此，肖文曉判斷道。

關于廣州與其他一線城市二手房市場比較的問題，肖文曉則認為：“北京的常住人口差不多比廣州多了700萬，而北京的新房供應量還不如廣州。所以這幾個市場是不可以簡單類比的。另外，現在市場的強弱、購買能力如何，是被政策壓制住的，不能反映實際的市場情況。”