3月9日下午3時左右，顯示在海南省人民政府官網主頁上的現房銷售政策已消失，引發了外界對于海南樓市政策被叫停的猜測。

隨后，時代周報記者致電海南省人民政府服務中心，相關工作人員表示，并未收到該政策被撤下的通知，只是相關細則還未出，所以暫時查詢不到具體信息。

記者發現，3月7日海南省房地產最新政策新聞發布會的信息仍能在其官網上查到。

事實上，繼2018年實施全域限購，海南2020年再次成為焦點中心。

3月7日，海南省出臺《關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》(以下簡稱《通知》)。在重申全域限購政策不變的同時，海南省提出發展安居型商品住房，以及實行本地居民多套住房限購政策和商品住房現房銷售制度等。

從1994年至今，內地房企便一直采用香港的商品預售制度。經過多年發展，預售制度已成為國內商品房銷售的主要方式。

與海南取消預售制度不同，近期多地對樓市調控政策都以寬松為主。就在海南發布政策的前一天，3月6日，山東省住建廳出臺了相關政策，對于符合條件的房地產項目放寬申請預售許可條件。

時代周報記者不完全統計，到目前為止，已有無錫、西安、南昌、上海、浙江等多個省市，推出涉房支持政策，從暫緩土地出讓金、暫緩貸款償付等維度，給予地產企業支持。

3月9日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向時代周報記者表示，海南與山東等地方出現調控方向相反顯示在“房住不炒”的基調下，地方政府更好地因城施策。

與此同時，現房銷售制度對開發商的資金回流以及財務能力提出了更高的要求。

房企面臨嚴酷局面

對市場主體房企而言，現房銷售制度提高了項目開發門檻，也提升了自身的資金成本。

3月9日，地產經濟學家鄧浩志向時代周報記者算了一筆賬：“現房銷售政策推行后，商品房不得預售，則資金回籠時間會延后兩年左右。房地產項目融資周期如果延長兩年，那投資總額會因為財務成本提升而提升，預計15%(2018年上市房企平均融資成本8%，兩年則15%左右，按投資總額算是因為自有資金也有機會成本，所以不能只算有息負債)。”

3月9日，央系房企華南區域的投拓人士李志(化名)告訴時代周報記者，從去年下半年起，其所在公司的海南區域就已經并入到華南區域。

“目前我們不會在海南區域拿新的住宅項目了，只保留有原來的文旅項目。”他說道。

李志告訴時代周報記者：“我們公司一般不會輕易拿現售項目，主要是資金成本太高，但是如果拿地成本足夠低、擁有較高回報率的話，企業也會適當考慮。”

“取消預售制度需要企業投入更多的自有資金，同樣的資金以前可以開發3—4個項目，而在預售制度的條件下只能開發1個項目，這對于我們這樣的中小房企發展是極其不利的。”3月9日，一位廣州房企的投財務部人士告訴時代周報記者，他所在的公司之前有考慮去海南開發旅游地產項目，但現在看來，這一計劃暫時擱置了。

同一天，一位參與過深圳現售房銷售的營銷人士也向時代周報記者表示，現房銷售對于企業的財務能力以及產品品質要求非常高。“我們在深圳的那個現房銷售項目幾乎沒怎么賺錢，剛好維持收支平衡。”他表示。

3月9日，海南錦誠·海島服務商董事長王路向時代周報記者建議稱，開發商如果在海南區域土儲比較多，完全可以通過資金計劃調整，平衡現售壓力。如果還有建筑新技術，比如裝配式住宅，也許安全可以縮短建設周期。

各地樓市政策分化

此次海南取消預售被視作全域限購再升級。

2018年4月，海南省推出全域限購，同時房地產開發投資也呈現出逐步下降的態勢。當年，該省商品房銷售額同比下降23.23%，2019年同比再次下滑38.76%。

與海南做法相反的是，2―3月期間，多地政府密集出臺涉房類政策，幫助房企渡過難關。其中，大多集中在降低預售門檻方面。

2月12日，江蘇省無錫市政府在官網發布《關于應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情 保障城鄉有序建設的政策意見》。

繼無錫之后，蘇州也于2月24日正式宣布，取消現房銷售和封頂銷售的限制。

山東隨之跟進。3月6日，山東省住房和城鄉建設廳對外發布《關于統籌推進住建領域疫情防控和經濟社會發展工作的實施意見》(簡稱《意見》)，要求統籌做好住建領域經濟社會發展工作，適度降低商品房預售條件和預售資金監管留存比例。

李宇嘉表示，各個省份的情況都不同，應具體問題具體分析，作為島型經濟體，海南的經濟體量小、產業簡單、人口少(常住人口近944萬)，地產規模很小(占全國的1.2%)。

李宇嘉認為，從地產依賴到產業轉型，包袱少、負擔輕、轉身快。

在李宇嘉看來，海南省“去地產化”的決心是非常強烈的，自2018年4月，海南開啟斷腕“去地產”，此次取消預售制度，足以證明兩年過去了，海南的轉型決心依舊沒有變。

3月9日，中原地產首席研究員張大偉告訴時代周報記者，各地樓市政策仍然以穩為主，近期多個城市松綁房地產調控被叫停下，房地產政策松綁預期降低，海南第一個收緊調控。

海南房價或進入下降通道

該政策將給海南樓市帶來怎樣的影響?

張大偉向時代周報記者指出，從政策力度看，海南主要的調控政策是針對本地戶籍限購第三套房，與所有新出讓土地現房銷售。其中，本地戶籍購第三套房的比例非常低，而且即使一個人的單身家庭也可以購買兩套，所以影響較小。

“商品房住宅實現現房銷售，也指的是未來新出讓土地，對于市場上開發商已經獲得的土地沒有影響。”張大偉表示，海南的存量住宅土地規模巨大，住宅土地供應已經減少。僅2019年就宣布過3萬畝以上的存量住宅土地不能再進行住宅開發，整體看，對于海南的房地產市場會產生一定影響，但不是太大。

鄧浩志則認為，此次現售制度已經把關于海南可能放松調控的最后幻想破滅掉了，房地產的投資額將繼續下跌，新增項目也可能會停止。

在鄧浩志看來，此番調控政策切割了土地的資產屬性，將逐步壓低房價，未來海南房價將進入一個長期且緩慢的下降通道。

他還表示，有部分稀缺資源物業其房價會較為穩定。

2018年9月中旬，廣東房協的一份關于討論取消預售制的文件在網上流傳，但截至目前，只有雄安新區采取現房銷售制度，而海南成為全國首個取消預售制的省份。

海南的政策會否在其他省份推行?在鄧浩志看來，還需觀其效果，短時間難有定論。時代周報記者 蔡穎 發自廣州