2020年市場規模的下滑導致一部分企業投資策略發生變化，尤其是權益比例開始策略性調整，以配合未來企業戰略的實現。

土儲、成本、去化率將影響今年房企排位，房企目前還是積極拿地不敢收縮規模。

4月1日，新城32億元增持蘇州兩幅土地，同一天，新城還參加了天津濱海2.7萬平方米宅地競拍，但沒有拿下。就在此前一天，在新城業績線上發布會上，該公司董事長王曉松對公眾表示，新城不會收縮規模，但也不會為了追求排名而沖規模。他指出，未來新城只要排名維持在行業第10名左右即可。

王曉松此番言論是有根據的，盡管前兩年新城全年銷售規模穩居行業第八，但在今年一季度，新城跌出了前十，在某第三方公布的排行榜上排名第13位。

龍湖的銷售規模也在一季度有明顯下滑，頭部房企銷售增速下滑已是大概率事件。行業洗牌在繼續，土地市場的爭奪也很明顯。4月3日杭州主城區出讓8宗地塊，總出讓面積234畝，總建筑面積30.6萬平方，總起價54億元，最終成交總價超64億元。榮安、建發等均有斬獲，外來房企保持了對杭州市場前景的樂觀。

土拍市場回暖背后，是商品房銷售的升溫?？硕饠祿@示，截至3月底，深圳、成都、福州、杭州、淮安、揚州、嘉興、汕頭等城市的商品房交易量持續回升，成交量超過了2019年第四季度的平均水平。

同策研究院報告顯示，2020年市場規模的下滑導致一部分企業投資策略發生變化，尤其是權益比例開始策略性調整，以配合未來企業戰略的實現。

一個背景是，為對沖疫情造成的經濟下行，全球貨幣新一輪量化寬松到來。

頭部房企拿地更注重效益

為應對經濟大環境的變化，大部分房企提出保守的銷售目標，銷售增速維持在70%左右。

回顧過去幾年的樓市，2015年下半年樓市開始步入上行周期，2016-2017年一二線城市樓市全面上行，2018年之后三四線城市開始輪動上漲。同時，我們看到，百強房企銷售金額權益比從2016年的85%、2018年的80%進一步下降至2019年的75%左右，連續三年出現持續下滑。

市場周期的上行與權益金額的下滑導致房企的“全口徑”銷售金額大幅上升，同時，房企也可以在這樣的市場周期里獲得不錯的規模紅利。房企通過“合作開發”“小股操盤”“代建”等方式快速進行規模擴張。

同策集團首席分析師張宏偉認為，房企在2020年投資拿地上，一些優質地塊必然在權益比例上提升，控制“合作開發”的空間，以提升利潤空間。從當前市場特點與企業策略整體表現來看，大部分品牌房企正在回歸市場基本面相對不錯的一二線城市，因此，一二線城市的優質地塊的投資權益必然會上升。

“如果從2020年全年預期來看，樓市和房企的交易量同步下滑10%，那么，對于房企來講，唯一可以做的事情就是盡可能保住規模的同時，在2020-2022年未來市場平穩上行周期增加收益，也就是增加利潤。比如，以萬科、新城為代表的房企開始更加注重效益，也就是利潤。以中梁為代表的相對比較激進的房企也開始修煉內功，增速也開始放緩了。”張宏偉說。

頭部房企對于未來市場周期趨勢預期與企業規模化訴求的看法不同，也會導致權益變化，比如，在市場下行周期，權益比例就可以適度降低，一方面可以分散更多的市場風險，另外一方面，通過降低權益比例還可以繼續維持規模化擴張，市場地位仍然可以保持增長，從收益的總量的角度來看，也會保持總量的增長。

當市場周期趨勢預期向好，權益比例的降低就會導致“增收不增利”的狀況發生，這也是萬科、新城等未來更加注重效益的主要原因。龍湖是“權益比例”控制比較好的高手，比如龍湖一直將投資的權益比例控制在70%左右。據龍湖財報，2018年龍湖獲得91幅新土地，權益地價730億元;權益建面接近1400萬平米，權益比例近7成。截至2019年年底，龍湖的土地儲備合計6814萬平方米，權益面積為4742萬平方米，權益比例為69.59%，基本維持在70%左右的比例。

龍湖之所以一直維持在70%，是因為龍湖規模上已經步入TOP10房企，這個階段既要增收又要增利，要的是規模經濟，而不是規模不經濟。相比之下，部分前20的房企，也在調整土儲權益比，比如旭輝，旭輝財報數據顯示，2019年旭輝新增土儲權益比例是65%，預計旭輝今后的買地權益都會放在68%-70%。未來三年銷售權益也將逐步提高，2020年60%、2021年65%、2022年70%。旭輝權益比例從60%逐漸提升，這說明旭輝一方面仍然有規?；V求，但是未來3年對于利潤或效益這方面要求越來越高。

中小房企仍在擴張

部分中小房企還在規模化擴張。

近期的土地市場，不僅大房企在搶地，中小房企也在入市。此前的3月27日，紹興出讓一幅土地，開拍前有多達22家開發商報名，包括綠城、中海、招商、保利等，結果由眾安房產拍得，地塊樓面價超過2萬元/平方米。

即使是在當前市場下行或平穩周期，對于未來規模化訴求的看法不同也會導致權益變化，比如，一部分還在持續規?；闹行》科蟮耐顿Y權益比例預計仍然維持在較低水平，有規模較小的上市房企，如銀城等，未來3年“全口徑”總銷金額要達到千億規模，這也就意味著，在未來3年這些企業在投資上“合作拿地”方式仍將普遍，整個集團投資的權益比例仍將維持在4成甚至更低水平。

行業集中度在迅速增加，相比大房企調整規模增速做大利潤空間，中小房企只有先沖規模，才能減少被收并購的風險。當前就迎來了2-3年規模化的“窗口期”，這也不難理解當前有部分房企對資本化的考量，比如近期弘陽物業、上坤地產分別向港交所遞交招股說明書。

從已經披露的財報數據看，上坤地產上市需求迫在眉睫。據招股書顯示，2019年上坤地產營收75億元，專注于長三角、珠三角地區，在全國共有43個項目。根據克而瑞2019年房企200數據，上坤地產全口徑銷售額271.8億排名第91位，權益銷售額155.9億，排名第114位。

與近兩年赴港上市的中小房企相比，項目偏少是上坤地產的弱項。2018年，上坤地產收益同比下降42.7%，而在2019年再次同比上升10%。這是項目主要布局在長三角尤其是上海的結果。截至2020年2月29日，上坤地產應占總建筑面積超過70%位于長三角經濟區，2017年、2018年及2019年，物業銷售收入分別有100%、100%及60.8%來自上海的物業項目。

像上坤地產這樣的中小房企拿地需求相對更迫切。3月以來，隨著房企融資渠道大幅增加，資金面有所改善，各地亦因城施策在土地供應和交易上積極做好保障和服務，包括加大地塊推介、調整優化地塊開發要求等多重利好刺激，土拍市場回暖迅速，但主要還是源于房企對未來發展的擔憂。(記者 唐韶葵)