今年是深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)設(shè)立40周年。在科技創(chuàng)新不斷撥云開霧之際，深圳樓市卻讓人直呼“不懂”、冥思“有惑”。

買房先交“喝茶費(fèi)”;二手房掛牌價(jià)跳漲;“經(jīng)營(yíng)貸”違規(guī)沖抵房貸……疫情之下，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)走出一波“逆勢(shì)”熱度。

房住不炒，關(guān)乎人民安居樂業(yè)，也事關(guān)“創(chuàng)新之城”長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。市場(chǎng)已發(fā)出擔(dān)憂：高房?jī)r(jià)或成這座創(chuàng)新之城的“不可承受之重”。需要打擊炒作、增加供應(yīng)多措并舉共同發(fā)力。

炒風(fēng)再起，引來監(jiān)管整治

近期，深圳樓市不消停。

先有“喝茶費(fèi)”傳聞，再有“經(jīng)營(yíng)貸”入市消息，期間二手房掛牌價(jià)更是出現(xiàn)跳漲，一波接一波的“逆勢(shì)”行情顯示，炒作“風(fēng)云再起”。面對(duì)樓市躁動(dòng)，監(jiān)管部門已出手打擊違規(guī)行為。

——“喝茶費(fèi)”重現(xiàn)深圳樓市，中介人員被終身禁業(yè)。

3月下旬，市場(chǎng)傳出深圳寶安中心區(qū)一些新盤需繳納“喝茶費(fèi)”后才可買房的消息。有中介人員稱，“總價(jià)1150萬元，‘喝茶費(fèi)’70多萬元。”“總價(jià)2200多萬元，‘喝茶費(fèi)’150萬元。”

寶安區(qū)住房和建設(shè)局4月3日發(fā)出通知，聯(lián)合市場(chǎng)監(jiān)管、公安、稅務(wù)等相關(guān)部門對(duì)房企和中介收取“喝茶費(fèi)”等價(jià)外費(fèi)用違法行為進(jìn)行調(diào)查，并表示一旦發(fā)現(xiàn)將暫停涉案樓盤全部房源網(wǎng)簽權(quán)限。

4月27日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)在其官網(wǎng)掛出懲戒通報(bào)，認(rèn)定中原地產(chǎn)員工張兆燦在其離職后仍借中原地產(chǎn)壹方中心分公司門店之便，向消費(fèi)者索取“喝茶費(fèi)”以炒賣熱門樓盤物業(yè)。雖其行為未遂，但性質(zhì)惡劣，列入行業(yè)黑名單，并終身禁業(yè)，相應(yīng)不良記錄抄送有關(guān)征信機(jī)構(gòu)。

——“經(jīng)營(yíng)貸”流入樓市當(dāng)房貸，監(jiān)管部門要求銀行全面排查。

當(dāng)前，房貸利率近5%，而一些房抵經(jīng)營(yíng)貸利率約4%，利率倒掛之下，近期深圳出現(xiàn)“經(jīng)營(yíng)貸”違規(guī)流入樓市的苗頭。

針對(duì)這一現(xiàn)象，監(jiān)管部門緊急排查。4月22日，中國(guó)人民銀行深圳市中心支行公布初步排查情況：轄區(qū)存在個(gè)別商業(yè)銀行有客戶先全款買房，再以該新購(gòu)置房產(chǎn)作為抵押申請(qǐng)“經(jīng)營(yíng)貸”的情況，但規(guī)模占比很小。該行和深圳銀保監(jiān)局已要求商業(yè)銀行對(duì)信貸資金是否違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域開展全面排查。

——開發(fā)商捂盤惜售人為制造“秒光”，主管部門對(duì)其鎖盤限制交易。

根據(jù)規(guī)定，對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，商品房經(jīng)營(yíng)者要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源。然而，深圳的一些樓盤卻出現(xiàn)多次加推。

“一個(gè)樓盤分三次銷售，給老百姓釋放每次秒光的信號(hào)，對(duì)這種行為要堅(jiān)決予以打擊。”深圳市住房和建設(shè)局局長(zhǎng)張學(xué)凡說，目前住建部門已經(jīng)對(duì)該項(xiàng)目開發(fā)商，采取了限制網(wǎng)簽等措施，并將其捂盤惜售的違法違規(guī)材料移交給相關(guān)部門。

——二手房掛牌價(jià)跳漲，主管部門開展?jié)q幅異常排查。

“貝殼找房”數(shù)據(jù)顯示，華潤(rùn)城潤(rùn)府一期2019年四季度成交的11套二手房，每套單價(jià)在每平方米12萬元至14.7萬元之間。而目前掛牌在售的房源中，有24套報(bào)價(jià)在每平方米17萬元以上。按照掛牌房源最小83平方米計(jì)算，單套上漲幅度最少也近200萬元。

針對(duì)熱門片區(qū)二手房?jī)r(jià)格跳漲現(xiàn)象，深圳市住建局表態(tài)，部分業(yè)主掛牌價(jià)過高，嚴(yán)重背離市場(chǎng)行情，將嚴(yán)肅處理惡意哄抬房?jī)r(jià)等不良市場(chǎng)行為。

“貝殼找房”深圳平臺(tái)4月26日發(fā)布聲明，升級(jí)信息發(fā)布審核制度，積極配合主管部門開展數(shù)據(jù)收集和報(bào)送，對(duì)于被主管部門點(diǎn)名和限制發(fā)布的小區(qū)和樓盤，立即下架。

房?jī)r(jià)難倒人才，城市如何創(chuàng)新

在不少深圳市民的微信群中，兼顧位置與學(xué)位等優(yōu)勢(shì)的華潤(rùn)城四期(潤(rùn)璽一期)，成為討論的熱門詞匯。

在新房限價(jià)的背景下，這一項(xiàng)目呈現(xiàn)“一房難求”的局面，項(xiàng)目前幾期的二手房掛牌價(jià)有的已達(dá)17萬元/平方米，而新房?jī)r(jià)格據(jù)市場(chǎng)猜測(cè)約10萬元/平方米。搶到新房，坐地就賺，導(dǎo)致新房像股市打新股般緊俏。

“華潤(rùn)城四期共有約1200戶，預(yù)計(jì)6月開盤。此前華潤(rùn)城二期的中簽率是10.9%，三期是13.8%，四期目前來看中簽率可能會(huì)更低。”一位中介機(jī)構(gòu)工作人員告訴記者。

“搖號(hào)中簽”成為類似網(wǎng)紅新盤的銷售方式。房源推出后，有意購(gòu)買且具有購(gòu)房資格的市民進(jìn)行“認(rèn)籌”，并繳納數(shù)百萬元的“認(rèn)籌金”，隨后搖號(hào)公布結(jié)果，未中簽的“認(rèn)籌金”則予以退還。

“萬一搖上號(hào)了，就能大掙一筆，何樂而不為呢?”一位深圳市民表示，盡管不是“剛需”，但自己也準(zhǔn)備去“認(rèn)籌”。

業(yè)內(nèi)人士介紹，此前深圳樓市傳出的百萬元“喝茶費(fèi)”，即由此應(yīng)運(yùn)而生。粗略計(jì)算，一套100平方米的商品房，若以限價(jià)10萬元/平方米計(jì)算，總價(jià)約1000萬元，二手房如若賣到1500萬元，就算“喝茶費(fèi)”達(dá)到百萬元，仍然“利潤(rùn)空間”巨大。

“新房和二手房之間‘價(jià)格倒掛’現(xiàn)象的背后，是住房供應(yīng)不足的問題。”深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任王鋒認(rèn)為，深圳每年新增約50萬戶籍人口，但可售商品房庫(kù)存不到300萬平方米，供需矛盾一定程度存在。

在北上廣深四個(gè)一線城市中，深圳土地面積最小，不到2000平方公里，實(shí)際管理人口超過2000萬，人口密度大于北上廣。

與此同時(shí)，根據(jù)深圳基本生態(tài)控制線的管理規(guī)定，至2020年，不少于974平方公里的土地面積不可開發(fā)。為穩(wěn)定產(chǎn)業(yè)用地比例，保障產(chǎn)業(yè)空間需求，至2020年深圳工業(yè)用地占建設(shè)用地比重不宜低于30%。再除去民生設(shè)施、商業(yè)服務(wù)等用地，可供居住開發(fā)的用地可謂“捉襟見肘”。

一方面是現(xiàn)有居住開發(fā)用地回旋余地不大，另一方面是科技創(chuàng)新帶來的“人口紅利”，進(jìn)一步加劇了住房需求矛盾。此外，深圳人口平均年齡33歲，較為年輕的人口結(jié)構(gòu)、快速增加的在校人數(shù)，也使學(xué)位房?jī)r(jià)格“蠢蠢欲動(dòng)”。

“別的城市房?jī)r(jià)較為穩(wěn)定、甚至‘微跌’，而深圳卻異常‘堅(jiān)挺’甚至火熱，疫情沖擊、房?jī)r(jià)上漲、成本抬升，給企業(yè)的發(fā)展、員工的信心都帶來影響。”一位科技公司高管說，一方面企業(yè)可能會(huì)選擇流出、遷往成本較低的城市，比如珠三角周邊城區(qū)或中西部省份，另一方面是畸高的房?jī)r(jià)可能對(duì)城市吸引力產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)。“如果人才不來了，城市還怎么創(chuàng)新?”

警惕脫實(shí)向虛，落實(shí)“房住不炒”

疫情影響未散，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)尚在路上，樓市卻已異常火熱，“兩張皮”現(xiàn)象不免引人憂慮。一方面要警惕脫實(shí)向虛的不良導(dǎo)向，另一方面是土地供給結(jié)構(gòu)性失衡導(dǎo)致的住宅供應(yīng)不足，需要長(zhǎng)效機(jī)制持續(xù)發(fā)力。

落實(shí)“房住不炒”，對(duì)于違法炒作常態(tài)化的打擊勢(shì)在必行。不少業(yè)界人士認(rèn)為，作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)較活躍的地區(qū)，大量投資者聚集深圳，也有部分群體投機(jī)情緒濃厚，甚至催生不當(dāng)違法行為。

深圳市住房和建設(shè)局負(fù)責(zé)人表示，在熱點(diǎn)地區(qū)之外，深圳其他區(qū)域銷售、交易總體穩(wěn)定，不排除個(gè)別中介機(jī)構(gòu)和人員惡意炒作。接下來，深圳將通過嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限售、限戶型等“五限”調(diào)控措施等，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

不少專家認(rèn)為，面對(duì)當(dāng)前供需矛盾，要盤活“城中村”等存量資源。《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃(2016-2020)》顯示，截至2014年底，深圳住房總量達(dá)5.59億平方米，其中原村集體及村民自建住房、工業(yè)區(qū)配套宿舍等占比48%。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，“治本”之舉在于大量增加商品房供應(yīng)，加快公共住房建設(shè)。

面對(duì)高房?jī)r(jià)可能帶來的產(chǎn)業(yè)和人才“擠出效應(yīng)”，深圳提出，2018年至2035年，建設(shè)100萬套低價(jià)的公共住房。

為落實(shí)住房供應(yīng)任務(wù)，深圳市規(guī)劃和自然資源局5月8日印發(fā)《深圳市落實(shí)住房制度改革加快住房用地供應(yīng)的暫行規(guī)定》，確定11種住房用地供應(yīng)渠道，在原有的新供應(yīng)建設(shè)用地、城市更新、棚戶區(qū)改造、土地整備項(xiàng)目建設(shè)4種供應(yīng)渠道外，新增原農(nóng)村集體未完善征(轉(zhuǎn))地補(bǔ)償手續(xù)空地、歷史遺留未完善出讓手續(xù)用地、已出讓未建用地、已建的合法用地、機(jī)關(guān)企事業(yè)單位空閑的存量用地、基礎(chǔ)設(shè)施用地配建和軌道交通用地綜合開發(fā)等7種住房用地供應(yīng)渠道。

深圳市規(guī)劃和自然資源局副局長(zhǎng)王策飛表示，深圳市從2020年起加大居住用地供應(yīng)力度，當(dāng)年計(jì)劃供應(yīng)居住用地293.2公頃，占計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地總量近25%，與2019年計(jì)劃供應(yīng)的150公頃相比，增加近一倍。

據(jù)了解，截至目前，深圳今年已供應(yīng)居住用地30宗54公頃，正組織供應(yīng)的居住用地12宗78公頃。

與此同時(shí)，深圳30%的工業(yè)用地比重，是否有足夠合理?伴隨著住宅矛盾的凸顯，這些問題也開始引發(fā)關(guān)注和討論。

業(yè)界人士認(rèn)為，一些說法未見得科學(xué)合理，但在深圳改革創(chuàng)新發(fā)展中孕育的公共議事氛圍、政府與市民之間的良性互動(dòng)，推動(dòng)形成社會(huì)共建共治共享的發(fā)展局面，也讓不同的觀點(diǎn)在爭(zhēng)論中“越辯越明”。

去年發(fā)布的《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于支持深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的意見》明確提出，“建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，加快完善保障性住房與人才住房制度”。

直面困難，沒有退路。面對(duì)當(dāng)前發(fā)展與現(xiàn)實(shí)之間的矛盾，在“房住不炒”方面先行示范，為科技創(chuàng)新持續(xù)賦能領(lǐng)航，這是時(shí)代賦予這座“創(chuàng)新之城”的重要課題。(記者趙瑞希 孫飛)