溢價(jià)26%！合生競(jìng)得北京東三環(huán)宅地，年內(nèi)超50億地塊達(dá)19宗，一二線城市仍是主戰(zhàn)場(chǎng)

近期土地市場(chǎng)熱點(diǎn)不斷。

5月9日，北京成交3宗住宅用地，總價(jià)達(dá)到113億元。其中，最受關(guān)注的是位于北京東三環(huán)的分鐘寺不限價(jià)宅地，吸引了12家房企參與競(jìng)爭(zhēng)，最終被合生以72.2億元競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)到26%，樓面價(jià)約6.9萬元/平方米。

至此，今年以來，全國成交總價(jià)超過50億元的地塊已多達(dá)19宗，大部分都位于一二線城市，可見實(shí)力房企的戰(zhàn)略布局仍以一二線為主。

另一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，上海同日出臺(tái)了土地交易新規(guī)，或?qū)罄m(xù)全國其他城市的土地交易市場(chǎng)有借鑒意義。

北京一日成交3宗不限價(jià)宅地總價(jià)113億

5月9日，北京成交3宗不限價(jià)住宅用地，總價(jià)達(dá)到113億元。

其中，最受關(guān)注的是豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)分鐘寺村L-24、L-26地塊R2二類居住用地，規(guī)劃建筑面積約10.7萬平方米，掛牌起始價(jià)57.19億元，競(jìng)買保證金達(dá)11.44億元?，F(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍前已經(jīng)收到8次網(wǎng)上報(bào)價(jià)，最高報(bào)價(jià)59.22億元。

因該地塊位于東南三環(huán)與四環(huán)之間，交通便利，配套服務(wù)設(shè)施齊全，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，共吸引了12家房企參與競(jìng)爭(zhēng)，包括合生、融創(chuàng)、中海、平安、北京城建、招商+恒基、金融街+金地、首開+保利+北京建工等8個(gè)競(jìng)買主體。

最終，經(jīng)過57輪競(jìng)價(jià)，合生以72.2億元競(jìng)得該地塊，溢價(jià)率26.2%，住宅部分樓面價(jià)達(dá)69400元/平方米。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，分鐘寺地塊樓面價(jià)并沒有超過7萬，低于之前的市場(chǎng)預(yù)期，畢竟作為不限價(jià)商品房住宅，這個(gè)區(qū)域賣到10萬+可以說是預(yù)料之中的事，這也說明房企拿地依然保持理性。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，合生2018年以來在全國取地11宗，總體來看主要聚焦區(qū)域仍然在北京、長(zhǎng)三角、珠三角的核心城市，操盤節(jié)奏穩(wěn)定。上次北京取地在2019年9月，也是豐臺(tái)區(qū)，與此次地塊相距僅兩站地鐵，未來必將形成合力，樹立區(qū)域高品質(zhì)形象。此次地塊周邊還有2宗地將于5月19日正式掛牌出讓，未來合生是否會(huì)再次出手，合力打造高端居住版塊，可持續(xù)關(guān)注。

另外2宗地均位于順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)。一宗為順義新城第13街區(qū)SY00-0013-6028等地塊二類居住、托幼、文化活動(dòng)和綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，規(guī)劃建筑面積約13.5萬平方米，掛牌起始價(jià)為24.1億元，參與報(bào)名房企只有恒大和龍湖。最終，恒大以24.1億元底價(jià)競(jìng)得，成交樓面地價(jià)為17805元/平方米。這是繼密云、房山良鄉(xiāng)地塊之后，恒大年內(nèi)第三次在北京拿地，可見其對(duì)北京市場(chǎng)發(fā)展的信心。

另一宗為順義新城第13街區(qū)SY00-0013-6039等地塊二類居住、康復(fù)護(hù)理和醫(yī)院用地，土規(guī)劃建筑面積約8.6萬平方米，掛牌起始價(jià)為14.24億元。參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍的房企包括金地、首創(chuàng)、中建一局、首開+龍湖、中鐵建、恒大等。最終，中建一局以16.7億元競(jìng)得，溢價(jià)率為17%，成交樓面地價(jià)為19326元/平方米。

張大偉認(rèn)為，從房企出價(jià)情況看，大部分房企依然看好北京，包括之前拿地較少的龍湖、恒大，都參與了北京土地市場(chǎng)。

北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2020年以來，北京土地交易市場(chǎng)供應(yīng)的商品住宅用地呈現(xiàn)多樣化趨勢(shì)，不限價(jià)、限競(jìng)房、共有產(chǎn)權(quán)住房多點(diǎn)開花，不限價(jià)住宅用地增多，給予開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品層面、品質(zhì)提升上更多的空間，使改善型購房人有了更多的選擇;限競(jìng)房以及共有產(chǎn)權(quán)住房用地則為剛需群體提供了保障。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至5月9日，北京年內(nèi)共成交30宗土地，總成交金額達(dá)到963.51億元。

年內(nèi)單宗總價(jià)超50億地塊已達(dá)19宗

今年以來，雖然受新冠肺炎疫情影響，全國土地出讓數(shù)量大幅減少，但熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)熱度不減，高溢價(jià)率地塊頻出，“地王”也再現(xiàn)。就在“五一”假期的前一天(4月30日)，南京、紹興、佛山、揚(yáng)州4城土地拍賣大戲同日上演，多宗地塊經(jīng)過超百輪競(jìng)價(jià)成交，溢價(jià)率最高達(dá)90%。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至5月9日，全國單宗地塊成交總價(jià)超過100億元的有2宗，分別位于上海和廈門，另有19宗地塊成交總價(jià)超過50億元。

從這些高總價(jià)地塊所在城市來看，包括上海、廈門、廣州、北京、南京、杭州、佛山，基本上是一二線核心城市。

具體來看，年內(nèi)全國總價(jià)“地王”，是2月20日被香港置地聯(lián)合體以310.5億元拿下的上海徐匯濱江地塊，該價(jià)格刷新了2014年中民投以248.5億元拿下的上海董家渡“地王”紀(jì)錄，成為上海新總價(jià)地王。

全國總價(jià)排名第二的，是4月22日被上海泰鳴以103.5億拿下的廈門思明區(qū)地塊，折合樓面價(jià)50599元/平方米，溢價(jià)率43.8%，成為廈門總價(jià)、單價(jià)雙料“地王”。

全國總價(jià)排名第三的，是1月19日被中信泰富聯(lián)合體以81.9億元拿下的廣州荔灣區(qū)地塊，折合樓面價(jià)37216元/平方米，溢價(jià)率45%。

全國總價(jià)排名第四的，是2月14日被首開+住總+建工聯(lián)合體以78.8億元摘得的北京市昌平區(qū)地塊，樓面價(jià)約38020元/平方米，溢價(jià)率34.24%。

全國總價(jià)排名第五的，是2月25日被華潤(rùn)+北科建+中交聯(lián)合體以76億元拿下的北京海淀區(qū)地塊，成交樓面地價(jià)為46670元/平方米，溢價(jià)率25.95%。

多家研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升， 300城土地成交均價(jià)創(chuàng)2018年以來新高;40個(gè)典型城市土地成交建筑面積和土地出讓金收入環(huán)比漲幅均超100%，同比漲幅超過20%。另外，規(guī)模房企投資力度在持續(xù)回升，銷售TOP20房企新增貨值總量占銷售百強(qiáng)6成以上，TOP21-30名房企拿地銷售比上升最為顯著。

對(duì)于4月土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升的原因，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員王若辰認(rèn)為，一季度積壓的需求明顯釋放，其中二線城市地市復(fù)蘇更加明顯，不僅成交量大增，地價(jià)上漲也相對(duì)明顯;土地成交量溢價(jià)率排名居前的城市中大多數(shù)為一線和強(qiáng)二線城市，可以反映當(dāng)前開發(fā)商在這些區(qū)域拿地更為激進(jìn)一些，也是在當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)并存的形勢(shì)下更好的選擇。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉進(jìn)一步指出，疫情對(duì)房企的資金鏈影響雖然大，但國內(nèi)融資難度降低，部分企業(yè)拿地積極性再次出現(xiàn)了提高。多地再次出現(xiàn)高溢價(jià)率土地成交，特別是廈門等地再次出現(xiàn)歷史最高總價(jià)百億地塊，使得土地市場(chǎng)熱度持續(xù)提升。

接受券商中國記者采訪的業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，目前一些地方土地市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了“地王”情況，個(gè)別區(qū)域的土地市場(chǎng)熱度會(huì)有所上升，但是過熱的情況出現(xiàn)概率不太大，不過也要引起高度的警惕和重視，一定要避免土地市場(chǎng)炒作引發(fā)的市場(chǎng)過熱再現(xiàn)。

上海出新政規(guī)范土地市場(chǎng)交易

5月9日，上海市政府發(fā)布《上海市土地交易市場(chǎng)管理辦法》的通知，規(guī)范建設(shè)用地使用權(quán)交易行為，優(yōu)化土地資源配置，實(shí)現(xiàn)土地高質(zhì)量利用，促進(jìn)廉政建設(shè)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上海土地交易新政結(jié)合當(dāng)前上海土地市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況，對(duì)各類土地交易進(jìn)行了規(guī)范，對(duì)后續(xù)全國其他城市的土地交易市場(chǎng)有借鑒意義。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，新辦法新增了“集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租”等相關(guān)業(yè)務(wù)，體現(xiàn)了土地市場(chǎng)發(fā)展下的政策優(yōu)化導(dǎo)向，也為后續(xù)全國集體建設(shè)用地入市的細(xì)則制定提供了地方案例參考。

同時(shí)，新辦法新增誠信管理?xiàng)l款，將依法限制或禁止失信主體以直接或間接方式參與本市建設(shè)用地使用權(quán)出讓活動(dòng)，強(qiáng)化對(duì)市場(chǎng)主體的監(jiān)管，推進(jìn)土地交易市場(chǎng)信用體系建設(shè)，構(gòu)建公平誠信的市場(chǎng)環(huán)境。

“最近幾年上海出現(xiàn)了很多違規(guī)拿地的現(xiàn)象，包括資金來源不當(dāng)、競(jìng)拍過程不當(dāng)?shù)?，土地市?chǎng)納入誠信體系和標(biāo)準(zhǔn)，有助于后續(xù)土地交易的規(guī)范化。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

此外，新辦法還規(guī)范中介機(jī)構(gòu)行為，明確提出市、區(qū)規(guī)劃和自然資源局工作人員以及市土地交易事務(wù)中心工作人員在土地交易過程中收受賄賂、徇私舞弊、泄露秘密、玩忽職守、濫用職權(quán)的，由其所在單位給予行政處分或者相關(guān)監(jiān)察機(jī)關(guān)給予政務(wù)處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在評(píng)標(biāo)公證等領(lǐng)域存在很多打擦邊球的地方，此類規(guī)定使得各類土地中介業(yè)務(wù)更加規(guī)范，防范土地交易腐敗等行為，這對(duì)于上海土地市場(chǎng)的健康發(fā)展具有積極的作用。(記者張達(dá))