深圳再提“強區放權”破解土地和住房供需失衡難題

深圳——改革開放四十年的熱土，土地短缺卻是一個難解的問題。尤其是居住用地的供應極少，導致深圳房價近年來居高不下。

2020年6月開始，深圳市政府將進一步對土地供應進行“強區放權”，除規定的7種土地之外，其余土地的供應都下放給區政府審批，深圳在規劃國土機制改革上又進一步，也是深圳行政管理放權之路的深化。

隨著土地供應權力進一步下放到各區，在深圳房價上漲之際，土地供應有望加大，也勢必對深圳樓市產生深遠影響，未來樓市供需矛盾或將得到一定緩解。

土地供應權逐步下放

繼去年3月深圳棚改“強區放權”實施后，深圳將再對土地供應“強區放權”。

最新一期深圳《市政府公報》近日發布《市政府關于規劃和自然資源行政職權調整的決定》(以下簡稱《決定》)，從6月1日起，除7種情形外，其余土地供應方案都將下放至區政府(含新區管理機構，下同)負責審批，市規劃和自然資源部門每半年將各區政府審批情況匯總后報市政府。

上述7種情形包括，部分居住用地、作價出資用地、市投市建項目用地等。

而下放的土地供應權則包括之前的城市更新、棚戶區改造方式出讓的居住用地，新增了農用地轉用實施方案審批權(除國家和省級單獨選址建設項目的農用地和未利用地轉用)，臨時用地和臨時建筑的審批權、探礦權人與采礦權人之間勘查作業區范圍和礦區范圍爭議的裁決等職權，都將下放到區政府行使。

同時，對于區政府批后監管的職權方面，明確新增了建設用地開工竣工管理事項。

這也是繼去年3月深圳對棚戶區改造職權進行調整后，時隔一年再度“強區放權”，而深圳有關土地供應的放權之路，要從五年前說起。

2015年8月，原深圳市市長許勤簽發深圳市政府第279號令——《關于在羅湖開展城市更新改革試點的決定》，拉開了全市“強區放權”的大幕。

這個試點主要內容是城市更新領域“放權”，將涉及城市更新工作的事權進行梳理后，除因法律規定等原因確實無法下放的審批事項外，通過授權或委托的方式下放至區行使，無法下放的審批事項則利用綠色通道加快審批。

同時，市土地管理部門將涉及城市更新的各基礎數據信息向區里開放。

2016年12月7日，《深圳市人民政府關于施行城市更新工作改革的決定》發布，旨在進一步推進城市更新領域“強區放權”。至此，緣起于羅湖區的城市更新機制改革在深圳市其他區域得到推廣。

城市更新的審批權下放后，大大加快了這個領域工作的進展。深圳合一城市更新研究機構數據顯示，截至2020年5月17日，已列入城市更新計劃項目873個，已通過城市更新專規批復項目501個，按數量規劃通過率57.39%，按規模規劃通過率55.9%，實施主體確認公示項目401個，按數量計劃實施率45.93%，按規模計劃實施率33.12%。

2018年，深圳開始對棚戶區改造的相關職權進行調整，思路同樣是強區放權。而這次，又將農用地等職權下放了。

從城市更新，到棚改、農用地轉用，深圳一步步擴大強區放權的范圍和力度，深圳正成為國家簡政放權行政體系改革的一個觀察樣本。

化解樓市困局？

深圳的土地供應簡政放權，既有現代政府管理和治理制度改革的積極意義，也有加大土地供應的意圖。

疫情趨緩后，深圳樓市先后爆出新房天價“喝茶費”，二手房掛牌價虛高、房抵經營貸流入樓市等一系列市場亂象，與全國市場的冷清相比，深圳樓市經歷了一波熱炒。

雖然政府用一系列短期政策，如暫停違規開發商網簽、強制高價二手房源下架、懲治違規中介等，止住了市場炒作的趨勢，但深圳樓市最根本的問題，供需不平衡仍未解決。

深圳公開出讓的居住性土地仍然備受追捧，開發商不惜高價拿地。就在5月15日，深圳龍光地產豪擲115.97億元拿下前海一居住用地，預估可售樓面價為8.74萬/平方米，將泰禾2015年摘得的寶安區尖崗山地塊(7.99萬/平方米)擠下，成為深圳最新、也是近幾年全國罕見的高價地。

因此，深圳增加土地供應頗為必要。對此，易居研究院智庫中心總監嚴躍進表示，要從供需關系來看待這個文件的出臺。深圳樓市動輒上漲，本質還是潛在的市場需求很強，包括自住、投資需求都很大，而深圳本身的土地和房源比較緊缺，二者失衡就會出現諸多問題。

深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁則認為，此時深圳這一放權政策出臺，是市場大勢決定的。深圳長期以來房地產供需結構失衡，公共產品、住房等都很缺失，利用這一政策加大土地供應，可以緩解過去教育、醫療、住房等方面的土地需求，放開土地出讓權，有利于搞活土地市場，促進房地產較快較穩發展。

4月底，深圳市住建局局長張學凡公開表示，將加大供應，從供給側方面應對深圳樓市面臨的問題。

深圳市政府2018年提出，至2035年供應170萬套住房，并明確其中商品房占四成，公共住房占六成。

5月8日，深圳市規劃和國土資源局發布文件，2020年全市計劃供應建設用地1200公頃，其中計劃供應居住用地293.2公頃，約占2035年計劃總量的25%，其新增供應則達到129.2公頃，同比去年增加了一倍。

這份文件還確定了11種住房用地供應渠道，在原有的新供應建設用地、城市更新、棚戶區改造、土地整備項目建設外，新增原農村集體未完善征(轉)地補償手續空地、歷史遺留未完善出讓手續用地等7種供應渠道。

業內人士認為，這些新增的住房供應渠道，也與本次的土地供應放權可以對應，都是簡化審批、加快供應的舉措。

在加大供應的同時，政府平抑房價的意圖也很明顯。在今年新出讓的居住用地中，普遍限制了未來銷售價格。3月3日，深圳居住用地年內首拍，出讓3宗可出售的人才住房用地。其中，寶安尖崗山地塊由深圳人才安居集團以最高限價21.17億元價格競得。3月中旬，另有三宗居住用地出讓，均限定了銷售均價和最高售價。最新的前海高價地也是如此，限價10.7萬元/平方米。(記者張曉玲 申楚源 曹安潯)