北京樓市進(jìn)入了“高端年”，不但豪宅成交量暴漲，部分商住項(xiàng)目也開始高端化。尤其在新房供需失衡的市場(chǎng)環(huán)境下，商住項(xiàng)目為了“躲調(diào)控”，大量入市，個(gè)別項(xiàng)目單價(jià)高達(dá)7萬(wàn)元/平方米。

值得注意的是，在全城豪宅化的刺激下，據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年至今，北京平均單套住宅成交均價(jià)高達(dá)510萬(wàn)元，比2015年上漲幅度高達(dá)34%。

商住房搶收

根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月20日，北京樓市累計(jì)簽約商品房住宅22095套，供應(yīng)量則僅為11062套，供需比例為1:2。在供需失衡的市場(chǎng)環(huán)境下，普宅項(xiàng)目“沖業(yè)績(jī)”，商住項(xiàng)目“躲調(diào)控”，使得上周(6月13日-6月19日)北京樓市供應(yīng)出現(xiàn)集中式爆發(fā)。

據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月第三周(6月13日-6月19日)北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實(shí)現(xiàn)成交5188套，環(huán)比分別增加17%，同時(shí)這一成交量也創(chuàng)造了近8周以來的新高。這一成交量也延續(xù)了第二周的上升態(tài)勢(shì)，兩周成交量之和已超過5月份全月成交量。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，進(jìn)入6月份以來，商住項(xiàng)目的調(diào)控傳言使得該類型產(chǎn)品成交暴增，并拉動(dòng)整體市場(chǎng)成交快速上行。截至6月19日，北京商品住宅共實(shí)現(xiàn)成交11100套，比5月份全月的成交量還超出了37%，在這其中商住類產(chǎn)品的成交占比高達(dá)76%，而上周成交套數(shù)排行榜中前十的席位也均被商住所占領(lǐng)。

郭毅認(rèn)為，商住類產(chǎn)品不限購(gòu)，總價(jià)低，在普宅市場(chǎng)逐漸進(jìn)入“10萬(wàn)元+”的時(shí)代，已成為剛需購(gòu)房客群甚至中端改善型客群不多的選擇之一，開發(fā)商也需要低總價(jià)的商住產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)快銷，沖刺銷售業(yè)績(jī)并完成回款指標(biāo)，因此整個(gè)商住市場(chǎng)的供需熱度不斷提升，6月份，整體樓市也在商住產(chǎn)品的拉動(dòng)之下一路走高。

郭毅稱，從上周入市量以及去化情況來看，由于商住不需要審核購(gòu)房資格，因此簽約周期相對(duì)較短，而隨著近期入市項(xiàng)目的陸續(xù)簽約，有望拉動(dòng)6月份整體成交突破4月份的高點(diǎn)，并創(chuàng)下2010年以來的月度新高。

基于北京將會(huì)加強(qiáng)調(diào)控商改住產(chǎn)品的預(yù)期下，商住類項(xiàng)目仍在加緊入市，在限購(gòu)之前集中出貨，搶收業(yè)績(jī)。據(jù)悉，位于麗澤商務(wù)區(qū)核心的首創(chuàng)中心·天閱公館項(xiàng)目單價(jià)高達(dá)7萬(wàn)元/平方米，在近期開盤的商住項(xiàng)目中位居前列，依然在開盤當(dāng)天取得超九成的認(rèn)購(gòu)。

千萬(wàn)元高端住宅占比大增

根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月20日，北京成交的商品房住宅中，1000萬(wàn)元以上的高端住宅，成交占比高達(dá)11.1%，而2015年這一比例為5.8%。

從占據(jù)北京2016年成交榜單的項(xiàng)目看，位于前15位的項(xiàng)目中，僅有1個(gè)項(xiàng)目簽約均價(jià)低于3萬(wàn)元/平方米，簽約均價(jià)超過4萬(wàn)元/平方米的多達(dá)13個(gè)，簽約均價(jià)在6萬(wàn)元/平方米以上的高端項(xiàng)目則達(dá)到了6個(gè)。

此外，市場(chǎng)成交均價(jià)也明顯上漲，2016年至今，成交均價(jià)為34519元/平方米，這是北京新建商品房住宅成交均價(jià)首次突破3萬(wàn)元/平方米的年度。

高端項(xiàng)目加快成交的背后，體現(xiàn)了市場(chǎng)上改善性需求較為強(qiáng)烈。據(jù)記者了解，6月18日，作為潭柘別墅區(qū)的首發(fā)項(xiàng)目，京投發(fā)展·檀香府開盤兩小時(shí)銷售了12.8億元。

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，京投發(fā)展·檀香府是全新項(xiàng)目，位于京西潭柘寺鎮(zhèn)潭柘別墅區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目整體占地面積約為23.6萬(wàn)平方米，而建筑面積僅約為27.8萬(wàn)平方米，完全是低密度高端住宅社區(qū)，規(guī)劃產(chǎn)品為洋房、聯(lián)排、疊拼、合院等。

郭毅認(rèn)為，今年以來北京普宅項(xiàng)目入市稀缺，因此上述普宅項(xiàng)目入市也吸引了大量改善型需求，多項(xiàng)目入市當(dāng)天即告售罄。

值得一提的是，改善性需求強(qiáng)勁之下，低密度別墅產(chǎn)品越發(fā)受市場(chǎng)青睞，各大別墅區(qū)產(chǎn)品幾乎都是市場(chǎng)上較為稀缺且升值空間被看好的項(xiàng)目。

以新興的南中央別墅區(qū)為例，北京龍湖副總經(jīng)理李亮向記者表示，龍湖與首開合作開發(fā)的天瑯將是一個(gè)低密度別墅盤，會(huì)成為南中央別墅區(qū)的標(biāo)桿產(chǎn)品。事實(shí)上，該區(qū)域的別墅項(xiàng)目已扎堆，首開、旭輝、融創(chuàng)、城建等大型開發(fā)商都將這個(gè)區(qū)域推出低密業(yè)態(tài)項(xiàng)目，其未來將是高端醇熟別墅板塊。

據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，北京別墅類物業(yè)簽約已經(jīng)達(dá)到了2344套，合計(jì)簽約金額達(dá)到了254億元，同比上漲了187%，簽約金額上漲更是高達(dá)206%，甚至出現(xiàn)了單月成交量首次突破700套的歷史記錄。

不過，從京滬兩地地王入市節(jié)奏來著，無論是公寓豪宅還是高總價(jià)別墅業(yè)態(tài)，已經(jīng)入市的舊地王和老項(xiàng)目的后期房源正在搶奪這個(gè)市場(chǎng)上的超級(jí)富豪需求，鑒于此，新地王或高地價(jià)的平層大宅或公寓產(chǎn)品或難以與別墅產(chǎn)品匹敵。