□本報實習記者 張曉琪

隨著樓市持續火爆，一些購房者加杠桿“花樣百出”，在其背后，銀行資金成為重要推手。近日，中國證券報記者以購房者身份致電多家銀行，發現“暗度陳倉”現象依然存在——表面以住房抵押形式為用戶提供消費貸、信用貸、經營貸，實則高額貸款流入了房地產。個別銀行甚至牽手贖樓公司，想辦法幫助投資者填補首套房貸款“缺口”，贖出房產證后再度抵押套現，增值部分用于再度購買房產。分析人士指出，這部分資金的推波助瀾正加速催生房地產泡沫，一旦樓市逆轉，銀行資金安全將面臨挑戰。

住房抵押消費貸流入樓市

前不久，華南地區某股份制銀行發布的一則廣告引起廣泛關注。廣告明確表示該行個人房產抵押貸款可以二押，即目前房子即便還在按揭，也可貸出升值的部分。雖然銀行官方宣稱，此類貸款資金僅可作為生意經營、消費等使用，嚴禁用于房產資金墊付，然而記者采訪發現，實際情況與官方說法存在較大出入。

調查中，記者對上述銀行客戶經理明確表示，幾年前通過按揭在該行貸款購買了一套房產，目前房屋市值已經翻倍，希望通過加按套現支付另一套房子的首付。在得知貸款目的是付另一套房子首付后，該客戶經理仍然表示可貸出其中升值部分。即以經營貸名目申請，最高貸款額度為房屋評估凈值的七成，若以房子目前市值500萬元計算，減去此前欠下的一百多萬貸款最高可套現兩百萬元左右。該客戶經理稱，經營貸原則上不能用于購房，實際上由于銀行難以監控貸款流向，這種做法一般不會出現問題，為以防萬一，貸出去的錢最好轉到非本人賬戶使用。

不過，該銀行官方回應稱，“對相關信用貸款本行有嚴格的審批和風控流程，并嚴控貸款流向，禁止用于支付購房首付等國家禁止的用途。如有存在員工違規向客戶承諾的情況，一經查實，將嚴肅處理”。

隨后，記者又致電另一家上市股份制銀行，工作人員表示，如果是在該行做按揭，部分網點可做二押，以消費貸形式貸出，最高額度為評估凈值的七成，最長還款年限為十年，年利率為6.9%。該工作人員表示，消費貸一般用于購買大額消費品，原則上不用于房產資金墊付，“但錢到你手上，怎么花就是你的事，銀行也管不著”。

如果說默許信用貸款流入房地產尚屬“初級版”，那么另外一些銀行攜手貸款公司套現則是“進階版”。

同樣對于記者提出的二押需求，另一家總部位于北京(樓盤)的股份制銀行的某客戶經理直接給出解決方案：如果有穩定工作，可在該行以消費貸形式貸款，最高額度為評估凈值的6.5成;如果采用等額本金付款，最長年限為15年，年利率7.3%。但前提是，購房人需先跟貸款公司借錢把原先的住房貸款還了，拿到房產證再抵押才能獲得該行貸款。該客戶經理還表示，如果沒有足夠的錢還貸款，其可代為介紹貸款公司。這一做法，同樣得到另一家總部位于華南的股份制銀行客戶經理大力推薦。

加碼房貸推高樓市杠桿

某房地產研究機構人士向記者透露，對于貸出去的錢，理論上銀行會要求貸款者提供票據以檢查資金流向，但實際操作中很少有銀行會檢查。即使銀行下定決心去查，要把這些錢款的去向完全監管到位本身具有很大難度。此外，部分銀行信貸人員雖然對客戶的資金用途心知肚明，但為了業績仍會選擇睜一只眼，閉一只眼，有些甚至會幫客戶包裝，以通過銀行的風控系統的評估。

通過這種方式，銀行、貸款公司、購房者聯手助推了住房杠桿。房地產業內人士還透露，目前很多中介機構都有下屬的擔保公司，能夠為購房者提供首付貸或短期資金用于償還住房貸款，這些擔保公司與銀行機構存在千絲萬縷的關系。

央行最近公布的信貸數據顯示，近幾個月，按揭貸款可謂“一枝獨秀”、“百廢房興”。某股份制銀行內部人士表示，“資產荒”的陰影下，銀行資金沒有更好的投向，投向國企資金雖然安全但利率相對較低，投向中小企業又唯恐不良率攀升。相較而言，個人住房按揭貸款是一個相對優質的選擇。未來，各銀行將持續在房貸領域發力。“但不能忽視的是，部分銀行為了搶奪房貸的市場份額，在貸款發放上確實比較激進，甚至不惜違反政策明文規定，變相加高了購房杠桿，加速催生房地產泡沫。”

Q房網新房事業部研究總監韋謝表示，開發貸款和購房貸款的同比增幅從去年9月份開始出現剪刀差，二者背離程度日益擴大。這說明房地產開發企業正在去杠桿，降低開發貸款增加的幅度，平抑財務成本;而居民正在不斷加大杠桿進入樓市，而且愈演愈烈。這其中的風險也是若隱若現。

2012年以來，居民購房杠桿率也在持續上升。韋謝指出，這個杠桿率是以居民戶每年新增中長期人民幣貸款(主要是房貸)的累計值與全國商品住房的累計銷售額的比值計算的。到2016年7月，杠桿率已經到達0.63。可以大致判斷，全國范圍內，購房的平均首付已經低至不到五成。

高杠桿聚集高風險

多位業內人士認為，一些銀行不惜違反監管明文規定推出種種高杠桿類產品，正契合還未“上車”的投資者極度恐慌的心理，不斷尋找各種加杠桿途徑，加速擁抱房地產。

加杠桿買房最簡單粗暴的結果就是能帶來大量資金周轉。某業內人士給記者算了一筆賬，比如，二押批下來100萬，按20年還款，每月大約需還款7000元。真正用來湊房子首付的可能只有80萬左右，留下20萬用以支付二押本息，可以支撐20個月左右。然而根據一線城市的樓市行情，20個月房價若實現較大增值，屆時貸款者將得以順利套現。

韋謝認為，即使從資產避險的想法出發，房地產也是一個較好的選擇。“廣義貨幣供應量(M2)7月稍稍回落到10.2%，8月隨即回調至11.4%。可見貨幣寬松的趨勢并未發生實質性變化，貨幣價值必然會持續被稀釋。在這種經濟背景下，居民就會有針對財產的避險需求，會主動撬動杠桿購房。”

近日，上海(樓盤)銀監局下發相關規定，表示將進一步規范銀行業金融機構與房地產中介機構業務的合作管理。對于有給購房者提供或參與首付款或尾款等融資、曾制造或參與制造假按揭等5項違規行為的房地產中介機構，立即終止與其合作關系，將其列入黑名單報送上海市同業公會。

業內人士評價，該項通知的出臺體現了監管部門對于樓市高杠桿的擔憂。就個人住房抵押貸款而言，首付款所能給予金融機構的安全邊際是以住宅價格不發生明顯變動為前提。如果房地產市場價格出現大幅下滑，將會觸發銀行大規模處置住宅抵押物。即使不發生銀行大規模處置住宅抵押物，住宅不動產名義價值下降，也會抑制借款人家庭的消費，影響到宏觀總需求。

中航證券分析師符旸認為，銀行敢于為投資者高杠桿購房大開綠燈，是基于對未來房價長期走高趨勢不變的判斷。短期內，房貸仍是銀行比較優質的資產，目前購房者大多具備一定經濟實力，但長此以往，一旦政策上出現變化，樓市聞風而動，會導致銀行機構出現較大風險。

深圳(樓盤)中原地產研究中心負責人表示，樓市持續加杠桿，會導致越來越多的貨幣資源集中流入樓市，推高房地產市場的成交量和價格。“任何一個市場都無法只增不降，一旦房價下跌，高杠桿的房產將大幅縮水，不少購房者將面臨繼續還貸的資金壓力甚至放棄還貸，進而引發金融風險。美國次貸危機即是高杠桿作用的例證。”