隨著這一波行情的推波助瀾，以及門頭溝改善性產品的集中入市，此前曾讓外界驚嘆的5萬+房價再一次被顛覆，幾家在售和正在推盤的改善型樓盤的報價顯示，房價已坐穩5萬+，并毫不猶豫地沖向6萬元大關。包括門頭溝在內，北京以往略顯偏遠的區域正在突破以往在人們心中顛覆地段價值理論。

門頭溝進入熱銷季

一段時間內，從亮相、推介、樣板間開發再到項目開盤，包括電建·金地華宸、萬科翡翠長安、綠城西山燕廬幾家位于門頭溝區域內的高端改善型樓盤動作頻頻，此外，同樣位于門頭溝新城核心區位、上述幾家樓盤北面的永泰·西山御園近來也有計劃推盤，甚至區域地王中駿地塊也躍躍欲試。一時間，門頭溝區域內高端改善性項目扎堆入市的態勢形成，項目間的競爭也日趨白熱化。

最先拿地的電建·金地華宸項目一期高層房源已于2016年8月27日率先開盤。共推出156套平墅產品，開盤當日即基本售罄，開盤時均價接近6萬元/平方米，銷售金額13億元。

時隔一個月，9月26日，萬科翡翠長安也高調入市，首期推盤144套，排號人數超過300組，開盤當日同樣售罄，實現銷售額12億元。其中，銷售最高單價為5.8萬元。

另一家樓盤也不甘寂寞，北京商報記者在綠城西山燕廬售樓處了解到，10月中旬，該項目也將開盤入市。

亞豪機構市場研究總監郭毅表示，京西區域普遍缺少住宅項目，近幾年雖然京西出讓過多宗地塊，但地價較高，只能誕生頂級豪宅，對于京西大量的改善型客群來說，其實此前并沒有更多的或者說是太好的選擇。目前萬科、綠城、金地都不約而同將改善型客群的產品線引入門頭溝，會讓京西更多改善型客群聚焦門頭溝，區域的整體成交量會繼續放大。

傳統地段理論失效

“門頭溝樓市的火爆勢頭已超出大多數人的想象。”一位樓市觀察人士表示，按照級差地租理論，城市核心區的價值最高，越向外擴張，區域因占據的城市配套有限，因而土地價值逐漸下降。銷售價格奔6萬元的現實讓門頭溝樓市似乎預示著地段論正在失效。

該人士分析，實際上類似的情況在北京其他區域也正在上演。比如南四環區域，當初房價與北四環區域相比落差巨大。主要是受到區域發展成熟度和周邊配套功能價值有限影響。但目前來看，該區域內房價長勢迅猛。例如位于東南四環的江南府項目，兩居戶型均價5.7萬元/平方米，三居戶型均價已達6.1萬元/平方米;另一家南四環項目位于德賢路旁的國韻村，報價也超過5萬元。而目前北四環外樓盤銷售單價也剛在7萬元上下，南北區域房價差越來越小。

“某種程度上而言，土地出讓的火爆和眾多企業的入駐，聯合炒高了這些以往偏冷區域的房價。”一位地產專業人士回憶，某種程度上而言，正是地價推高了房價。

資料顯示，2015年11月，中交綠城聯合體以57億元的總價拿下門頭溝6020地塊，該宗地樓面價已達3.32萬元/平方米。但地王頭銜在3個月后就被取代。今年2月26日，中駿置業以39.48億元競得門頭溝區龍泉鎮地塊，純商品住宅樓面價高達4.1萬元/平方米，預計未來樓盤售價將突破10萬+。目前區域內改善型項目紛紛“破五沖六”說明區域房價水平呈現實質性變化。

火爆下的危機感

一面是不斷躥升的房價，一面是開盤售罄的火爆。“市場的確有點讓人看不懂”，一位門頭溝在售樓盤營銷人士對北京商報記者坦言，大好形勢并未讓地產營銷人士放松警惕，這么高的價格還能有這么多的需求，讓公司心里有點沒底，一旦出現貨幣政策調整等風吹草動，市場出現下行可不是鬧著玩的，門頭溝多數樓盤都在盡可能縮短銷售周期抓緊入市。

實際上，為了盡快實現銷售，各家公司在各個銷售環節加快推進節奏。比如如果按照標準時間來說，差不多10個月做一個示范區。但翡翠長安售樓處從選址定下來的時候，距離開盤僅用了5個月時間就達到接待客戶實現銷售的功能。

搶占先機成為區域內所有樓盤的共識。畢竟區域內項目云集，競爭堪稱慘烈。資料顯示，門頭溝區域目前已匯集保利、綠城、金地、萬科、遠洋、中駿、電建、融創、華潤、華遠等10多家大型品牌房企，從以往人們認知的城市邊緣區域一躍成為龍頭開發商扎堆競逐的熱門板塊。

以最近入市和即將入市的電建·金地華宸、萬科翡翠長安、綠城西山燕廬為例，3家樓盤同處一個區域板塊，主流戶型相近，產品同質化明顯，甚至是一路之隔。北京商報記者在各家樓盤實地調查時，各家售樓員對“對手”的劣勢甚至如數家珍。

這樣的競爭態勢讓項目危機意識極強。相關人士表示，在地理位置、外部配套、戶型尺度都嚴重同質化的背景下，金地、萬科、綠城無疑必須在產品營造方面下大工夫從而取得先機。未來，項目售樓處、戶型設計、產品建筑、裝修品質都成為各方必爭的戰場。(北京商報記者 董家聲)