企業需要外遷，但員工不愿意外遷。這是京津冀外遷企業面臨的主要問題。

“雖然提出給予員工工資和其他方面的補償，也與員工做了很長時間的思想工作，但是最后還是損失了五分之一的員工。”華夏幸福(600340,股吧)香河產業園一家高科技企業負責人顧明(化名)對21世紀經濟報道記者無奈地表示。

北京房價高居不下，環北京區域包括三河、香河、固安等樓市受益外溢需求大漲。這在制造業企業主顧明看來，或許是一件“好事”。他簡單的邏輯是，當越來越多的人去香河買房子，他的企業招工問題就可以解決。

企業需要外遷，但員工不愿意外遷。這是京津冀外遷企業面臨的主要問題。

2015年4月30日，中共中央政治局召開會議，審議通過《京津冀協同發展規劃綱要》，京津冀協同發展迎來實質發展期，隨著京津冀一體化提速，北京石材等產業開始加速外遷落地，包括滄州等周邊區域產業地產加速建設，開始積極承接北京外遷產業。

會議要求，要探索出一種人口經濟密集地區優化開發的模式，形成新增長極;要在京津冀交通一體化、生態環境保護、產業升級轉移等重點領域率先取得突破。

業內人士分析表示，京津冀協同規劃作為高層力推的國家級區域規劃，將帶來巨量投資，也將極大地改變目前京津冀三省市的產業格局，相對落后的河北、天津兩地無疑將有巨大的發展空間，這將給京津冀區域智能制造、房地產、環保節能等板塊帶來確定性投資機會。

機遇，同時也是挑戰。

北京企業外遷記：人員流失難題

“上個月才搬完，搬遷很不容易。”顧明對21世紀經濟報道記者說。這場外遷對顧明而言，是一場“硬仗”。

顧明所在的企業主要生產儀表，屬于高科技制造業。最早從北京市海淀區發展起來，隨著七八年的經營，顧明的企業開始有開發擴大經營的需求。彼時，正趕上北京要求制造業企業外遷，再加上北京房價的上漲，顧明決定從海淀外遷。

在外遷之初，顧明也對產業園區做了不少考察。最初，顧明選定的目標主要集中在北京六環附近的大興、亦莊等區域。“我們考察了大興。外遷的租金和我們在海淀時差不多，并且搬遷的雜費支出也比較大，大興當時的條件不足以吸引我。”

“我們消息不夠靈通，比較晚知道京津冀一體化這個目標，也不太清楚有外遷補償等，所以我們到開發區(指香河產業園)的時間比較晚。我感覺香河這個地方習氣相對較好。雖然搬遷很不容易，但我們看中的是香河區域未來的發展空間，以及產業園領導作出的承諾。”

不過，顧明也為這場搬遷付出了代價。雖然他對搬遷員工提出給予工資和其他方面的補償，也與員工做了很長時間的思想工作，但顧明最終還是損失了五分之一的員工。

北京匯天威是一家專注于3D打印機研發、生產、銷售和服務為一體的綜合性企業。由于北京政策不支持生產，他們最終決定將生產環節外遷到香河產業園，而將研發環節留在北京。

“選擇去香河，是因為交通比較方便。研發不太可能搬到香河。我那些博士生碩士生不愿意離開北京。”該企業負責人稱，他們也面臨著人力資源短缺問題。從高素質人才到基礎勞動力，從技術到生產到管理層都比較缺乏，主要原因就是年輕人不愿意離開北京到河北。

顧明表示，隨著京津冀一體化發展，從北京到香河的交通距離已經非常便捷。但很多員工短時間內從心理上還不太愿意接受從首都搬到一個三四線級別的縣級市。不過，他認為，京津冀一體化是大趨勢。他看好環北京產業園的發展。

華夏幸福產業園一位負責人對21世紀經濟報道記者表示，外遷主要是為了疏解首都功能，但外遷企業也會面臨不少實際問題。外遷企業面臨的第一個問題是，他們會面臨巨大的人員流失，尤其是科技型企業。“科技企業的員工一般是從初創期跟到現在，形成了自己固定的生活圈，如果將它單純從地理位置上移動，那么其人員保有上一定會出大問題。而這些以科技研發為核心競爭力的企業人員如果大量流失的話，企業肯定是不接受的。所以，他們只能面臨選擇，是就近尋找能承接它的載體?還是從功能上將研發和生產分類。比如，將研發和行政保留在北京附近，把生產部分遷出來。”

上述華夏幸福負責人表示，他們也考慮到這些外遷企業所面臨的現實因素。他們在調研中發現，北京通州地區在制造業上做了很多布局。而通州到香河只有20分鐘車程。其實，所謂首都功能疏解，政府更多是歡迎整體搬遷。在這種背景下，香河這個區位就成為通州外遷的首選地。因此，華夏幸福選擇將園區定位為以北京的企業為主。

另外，華夏幸福也深知，從多年的產業運營經驗看，為了招商而招商，失去了原來的配套，沒有原來企業熟悉的市場環境，外遷企業很可能會水土不服，這就要求產業園必須形成一個產業集群。也就是說，企業到這里來，能找到熟悉的氛圍。

香河產業運營商的抉擇

在房地產領域的業務類型主要分為三類：住宅、商業地產、產業地產。這三者的運營難度也是依次遞增。

有一位專家曾經說過，產業地產是塊高級蛋糕。如果說賣住宅的是小學生、賣商業地產的是大學生的話，運作產業地產則應該是研究生。產業地產的招商范圍很龐大，需求也更加多種多樣，企業不僅要考慮自身的成長環境，還有更多的軟性因素需要考慮，因為產業地產的招商人群不僅要了解企業需求，更要深入企業中來，對企業運營及未來發展有更加準確的把控。

華夏幸福顯然也做了不少探索。21世紀經濟報道記者翻閱了華夏幸福近三年的年報。從年報上可以看出，關于香河產業園的定位，華夏幸福也在摸索。從寬泛型的產業領域最終選擇聚焦機器人、通航。

華夏幸福2014年年報對于產業園的表述中，提到建設智能機器人產業港、通用航空產業基地、家居跨境電商商務港、高新企業電子商務孵化港、香河新能源節能汽車裝備制造基地。

在2015年年報中，其對于產業園的表述更具體。其中提到，香河機器人產業園打通“創新研發-孵化中試-規模化生產-檢測維修服務”產業鏈。通航產業集群將聚焦通用飛機研制交付、京津冀應急救援、通航文化會展、航空技術轉移與產業化，成為環北京最佳起降條件機場、通航活動首選地。目前，通航機場已獲得河北省政府批復，已簽約3家企業，簽約投資額35億。電商產業集群將打造“電商總部-展示交易-智能倉儲-金融服務”產業鏈，形成服務京津的智能電商產業集群。

2016年中報中，華夏幸福顯然找到了適合香河區域發展的最終定位。“香河園區在產業發展方面聚焦機器人、通航兩大產業集群，打造北運河新經濟高地。報告期內，香河區域新增簽約入園企業16家，新增簽約投資額16.46億元。香河機器人產業園1期已開園，園區基礎服務與增值服務快速完備升級。園區現已獲得省級孵化器掛牌，成立科技部人才驅動中心香河分中心。”

華夏幸福香河產業園負責人表示，“前期我們通過資本干預進行破題，隨后就沿著這個產業鏈來招商，其實在初創期難度是非常大的。因為我們的載體是有限的，我們如果布局了其他的企業，可能在空間上的聚集度就要下降，配套性和園區的粘性都會下降。所以，綜合這些考慮，我們寧可犧牲招商的進度，也要一直沿著這個產業鏈和產業聚集的方向去做。這實際也是個回利的問題，因為一旦進入產業鏈打造的后期環節，就會事半功倍。在這個忍耐區之后，一旦形成規模效應，那么同等條件下，企業會因為更多關注產業集群環境而選擇我們。”