最近，正源地產(chǎn)以25億元受讓國棟建設(shè)控股權(quán)，引發(fā)后者股價大幅飆漲。作為信披義務(wù)人，正源地產(chǎn)在權(quán)益變動報告書中表示，其有在未來1年內(nèi)對國棟建設(shè)或其子公司部分資產(chǎn)和業(yè)務(wù)進(jìn)行出售或通過其購買或置換資產(chǎn)重組的計劃。

這意味著正源地產(chǎn)后續(xù)仍有重組計劃。作為發(fā)跡于大連的中小房企，正源地產(chǎn)本次資本運(yùn)作恰好趕上了新一輪樓市調(diào)控，其已有的項目資產(chǎn)及投資策略能否平滑調(diào)控的影響?

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對正源地產(chǎn)全國多個代表性項目展開實地調(diào)查，發(fā)現(xiàn)其此前擬重組注入項目已從期房變成現(xiàn)房，部分項目面臨不小的去化壓力。

大連超大項目陷入“拆遷難”

據(jù)悉，正源地產(chǎn)目前擁有約208萬平方米土地儲備，主要位于北京、大連、南京、長沙、重慶、西安等一二線城市。

10月18日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到正源地產(chǎn)總部所在的大連市，該房企在大連一共兩個項目，分別為幸福e家與吉祥e家，對應(yīng)大連重工起重集團(tuán)老廠區(qū)與西山小區(qū)的搬遷改造項目。

正源地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，幸福e家土地儲備規(guī)模70萬平方米，建筑面積120萬平方米。該項目土地均拿地較早，其中2001年曾協(xié)議拿地14萬平方米，2002年競牌拿地58.6萬平方米，但拿地成本僅約8.5億元。由幸福e家項目升級產(chǎn)品的大連吉祥e家，宣稱土地面積160萬平方米。

吉祥e家位于大連市區(qū)、開發(fā)區(qū)、金州區(qū)三地交匯處，記者走訪發(fā)現(xiàn)，吉祥e家項目內(nèi)部仍有大量未動遷的房屋。

西山小區(qū)116號樓5樓的一位女士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱，自己2011年入住，開發(fā)商給出的動遷安排是1：1.2置換動遷房，因當(dāng)初沒有合適房源，遲遲不能搬遷。今年7、8月找過動遷部門，但對方答復(fù)“沒錢動遷”。

大連《民心網(wǎng)》訴求中心，當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門的回復(fù)稱正源地產(chǎn)未能按計劃實施改造工程，已多次進(jìn)行溝通。

近日，正源地產(chǎn)對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，具體動遷安排均按照公司分期計劃進(jìn)行。部分“釘子戶”以無理的要求拖延動遷進(jìn)程，他們也在積極協(xié)調(diào)推進(jìn)。

今年7月份，國棟建設(shè)對外披露了重大資產(chǎn)重組預(yù)案，擬定增股份購買正源地產(chǎn)旗下北京世紀(jì)正源、重慶正源、重慶潤豐源投資、大連海匯4家子公司100%股權(quán)及湖南正源80%股權(quán)，最終未果。其中，涉及拆遷難的吉祥e家對應(yīng)的開發(fā)公司即為大連海匯。

大盤造城反遭去化不力

正源地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，除了布局大連，該房企核心項目還分布在北京、南京、長沙和重慶。截至今年6月底，存貨價值約113.4億元，比去年底略增約1.2億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者深入調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該房企僅有南京尚峰尚水于2015年取得預(yù)售證，而其他城市項目多為2013年和2014年的預(yù)售證。

資料顯示，正源地產(chǎn)位于北京的金融世家、定慧福里(含正源廣場)已售完，北京尚峰尚水處于尾盤銷售，大連幸福e家基本售罄，大連吉祥e家僅有前述提及的少量現(xiàn)房在售。

從大連市內(nèi)火車站轉(zhuǎn)乘輕軌線，大約30公里后，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到大連開發(fā)區(qū)金馬路輕軌站，出門抬頭就能看到一個正源吉祥e家現(xiàn)房銷售的廣告。

房天下網(wǎng)站的房源數(shù)據(jù)顯示，大連開發(fā)區(qū)在售住宅項目59個，其中45個項目為現(xiàn)房銷售。記者現(xiàn)場看到，除了吉祥e家，還有世茂、遠(yuǎn)洋等大房企項目也是現(xiàn)房銷售，銷售難度可見一斑。

目前，正源地產(chǎn)重慶一共3個項目，除了近10萬平方米體量的正源縉云山水已交房之外，另外兩個分別是位于蔡家組團(tuán)22萬平方米體量的正源福源及1.53萬平方米體量的正源橡園。

記者調(diào)查得知，正源橡園2013年拿到預(yù)售證以來，一直賣到現(xiàn)在，從賣期房變成了賣現(xiàn)房，正源福源去年11月取得首批預(yù)售證，可售住宅1380套，成交450套，但網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示售價跌幅達(dá)13%。

除此之外，正源地產(chǎn)長沙項目位于寧鄉(xiāng)開發(fā)區(qū)，總占地3826畝，總規(guī)劃建筑面積255萬平方米。湖南寧鄉(xiāng)房產(chǎn)政務(wù)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，長沙尚峰尚水一期規(guī)劃建筑面積100萬平方米，2014年合計取得127套房源預(yù)售資格，但截至今年10月24日仍有120套處于可售狀態(tài)。

大連、重慶、長沙等項目現(xiàn)狀，到底是銷售不順還是投資資金跟不上?正源地產(chǎn)對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這是按照公司整體進(jìn)度安排的，公司均根據(jù)經(jīng)營需要安排。其中，西山小區(qū)項目開發(fā)分期進(jìn)行，后續(xù)會根據(jù)計劃推出新房源。

正源地產(chǎn)解釋稱，“公司未來營收包括現(xiàn)有房源及大連幸福e家、吉祥e家等項目，還有重慶、長沙、南京等地后期開發(fā)建設(shè)的項目，公司已儲備的土地未來可開發(fā)建筑面積超過300萬平方米。”

近幾年，房地產(chǎn)業(yè)毛利率一路下滑，而正源地產(chǎn)去年營業(yè)毛利率達(dá)40.89%，比此前兩年還略有增長。在一位知名房企的操盤手看來，這與其拿地較早且成本較低有關(guān)。

去年，正源地產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)率僅0.17倍，比此前兩年有所下降，加上該房企財務(wù)杠桿率較低，即便過去能暫時維持該毛利率，但其去年凈資產(chǎn)收益率僅4.01%，明顯低于行業(yè)平均水平。

調(diào)控波及南京樓盤預(yù)售

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購房者身份到南京尚峰尚水售樓部調(diào)查，一位銷售人員介紹說，樓盤地處南京最大山脈——老山旁邊，分5期開發(fā)銷售，9月19日剛推2期，一共40多套別墅，均價約1.6萬元/平方米。

受南京調(diào)控影響，目前該項目暫未拿到預(yù)售證，只能進(jìn)行意向客戶登記。一位案場銷售人員告訴記者，南京樓市新政以來，來訪量明顯變少了。

上述案場銷售人員解釋說，“之所以是老山周邊樓盤價格最低的(相較于南京其他地區(qū)價格低)，原因在于整個老山地區(qū)沒有開發(fā)起來的就剩湯泉這部分了，我們拿地比較早，2003年、2005年分兩次拿的地。”

記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，南京尚峰尚水周邊公共交通確實相當(dāng)不便，方圓10公里內(nèi)沒有軌道交通，與最近地鐵10號線終點雨山路站相距12公里，由公交608路相連接的車程超過1個半小時，更看不到學(xué)校、超市、醫(yī)院等區(qū)域配套。

上述案場銷售說，日用品商店遠(yuǎn)在距項目4.5公里處的湯泉街道，如果想去醫(yī)院，要到30公里外的鼓樓醫(yī)院江北分院。每經(jīng)記者 杜冉樂 龐靜濤 實習(xí)記者 馬瑋煒