今年國慶長假之后，國務院辦公廳印發《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》，著力解決1億流動人口進入城市落戶的問題。這不僅僅是中小城市的利好，也會成為大城市的紅利。那些被限購的熱門城市，會因為戶籍的放開而新增購房需求。

在人口流入和嚴控土地供應之間，哪些城市會成為購房需求集中釋放的區域?哪些城市又不會釋放這種需求?這種購買需求的釋放，又是否可以有效化解后地產調控時代成交下滑的態勢?《每日經濟新聞》記者對相關政策及城市房地產市場進行了深入研究，試圖尋找未來房地產市場最靠譜的投資去處。

“新型城鎮化建設，要以人的城鎮化為核心。”這是習近平總書記對深入推進新型城鎮化建設作出的重要指示。

相關政策規劃也在提速加碼。10月9日至10月19日，國務院辦公廳和國土資源部、國家發改委、公安部、人社部、住建部、衛計委等部委相繼出臺了有關戶籍人口、土地供應、社會保障等多維度的一系列政策指導性文件。

這一系列圍繞“人的城鎮化”展開的規劃，清晰描繪了“十三五”期間主要的人口流動和經濟發展路徑。

就“1億非戶籍人口”來看，粗略按每套3人計算，就將產生超3000萬套住房需求，即使剔除不購房、租賃房、保障房等因素，考慮換房、多套房和由此帶動的投資需求等，這一波人口流動帶給商品房市場的行情也將十分可觀。

但是，人錢地的錯位和供求的不均衡一直存在，誰才能真正分到蛋糕?

●“剪刀差”之下，省會級城市最受益?

在近日國家層面發布的多份文件中，差異化、分層級特征明顯，也正是這一特征使得省會級重點城市，或成為這一輪規劃下的最大受益方。

10月11日，國務院辦公廳印發的《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》(以下簡稱落戶方案)，核心是“農業轉移人口落戶條件的全面放寬”，但不能忽視，這是有區別、有條件的放寬。

落戶方案中主要“非戶籍”人群的落戶執行要求，均為“除極少數超大城市外”;省會及以下城市才需全面放開對“高校和職業院校畢業生、技術工人、留學歸國人員”的落戶限制，對部分省會及等級更高的城市則無明確要求。這意味著，此類城市可以按以往政策，對非戶籍人群按需接收、按需限制。

土地供應端亦然，從10月10日五部委聯合出臺的《關于建設城鎮建設用地增加規模同吸納農業轉移人口落戶數量掛鉤機制的實施意見》可見，現在人均城鎮建設用地不超過100平方米的城鎮，按人均100平方米標準安排新增建設用地;超大和特大城市的中心城區原則上不安排新增建設用地。實際上，至2020年全國規劃新增的3900萬畝用地中，沒有一畝安排在超大和特大城市。

10月19日，國家衛計委流動人口司發布《中國流動人口發展報告2016》指出，“十三五”期間，人口繼續向沿江、沿海、沿主要交通線地區聚集，超大城市和特大城市人口繼續增長，中部和西部地區省內流動農民工比重明顯增加。

一個明顯的“剪刀差”已顯現，即人口依然會向超大和特大城市聚攏，但由于土地和人口的紅線，人最終流不進超大城市，會轉而外溢到圍繞超大城市形成的城市群內的重點城市。

在“1億人”中，能流入這些城市的人群又有分化。高校和職業院校畢業生、高級技術工人、留學歸國人員，將成為首選落戶人群。其后，普通的升學和參軍進城的農村學生、長期在城市居住的農業轉移人口和新生代農民工會成為重點城市或一些特色化城市的吸納對象。

這一觀點得到新城控股高級副總裁歐陽捷的認同，他指出，當前的落戶政策給了部分省會城市吸引人口和快速發展的歷史性機遇，會讓這些城市的購房需求大增。

“假如20個熱點城市吸引超過30%的年均轉戶人口，平均每個城市將增加20多萬人，其購房需求將是巨大的。”

在這20個熱點城市中，一線城市以外，天津、杭州、蘇州、成都、重慶、武漢6個2015年GDP總量超過1萬億元的重點城市無疑最值得關注。

各地統計局數據顯示，上述6個城市2005~2015年這10年間GDP增幅普遍在3.4倍以上，漲幅甚至超過上海、北京。重慶和天津更是成為2010年人口已超千萬的超級大城市。此外，2015年GDP超9000億元的南京、長沙同樣具備潛力。

值得指出的是，上述城市(除蘇州)也正是國家2030年“八縱八橫高鐵規劃圖”中，有4條及以上高鐵線路通過的重要節點城市，交通和距離使得這些城市能盡早接收到中國核心區域經濟地帶的人口紅利。

更可一提的是，上述城市均具備特色資源優勢，經濟內生力強，這正是人口虹吸能力的核心因素之一。例如，武漢的高校數已達86所，名列全國前列，2015年人均本外幣存款也達18.28萬元，甚至高過天津。成都的游戲產業發展突出，截至2015年底僅高新區已聚集游戲企業400余家，全年能實現銷售收入82.4億元，且同比增幅達到35%以上。長沙基于裝備制造業、文化創意等特色產業的優勢，GDP 10年增長了460%，增幅位居全國首位。

●一線城市“內耕外溢”，大小城市都有機會?

在這一輪城鎮化中，率先設定“人口紅線”的4個一線城市已經從“人口數量驅動”發展到了“人口質量驅動”的階段。這些城市只會吸收“1億人”中的頂尖部分。

以上海為例，其居住證主要面向“國內引進人才”、“國外引進人才”、“普通外來從業人員或投靠類”三類人群;2015年上海開放的“直接落戶”則針對創業人才、風險投資管理運營人才、企業家、企業高管和科技技能人才等高端人群。

伴隨房價承受力更強的人群更聚集，城市的房價天花板將被抬高。正如知名財經人士葉檀所說，深圳這樣的城市，土地單位價值在提高，房價沒有下降理由。

對于開發商而言，問題“不是大家不買，而是無地可供。”中指院數據顯示，今年上半年全國20個熱點城市可售面積下降了約20%。根據克而瑞數據，“北上廣”的年度供地計劃在2015年已下降20%以上。

房企進入特大城市的門檻越來越高，但并不等于沒有投資機會。

“人地掛鉤機制”中再提“鼓勵農村土地經營權規范有序流轉”，對特大城市城中村舊改、待開發農用地等提供了“被釋放”的想象空間。

如果能加大對農用地的盤活，上海房地產無疑將迎來巨大的想象空間。只不過，一線城市土地的開發，基于城市發展和區域供求等各方面的考慮會更綜合且嚴苛。

上海市虹橋商務區企業服務處處長賈開京曾對《每日經濟新聞》記者直言，上海并不是沒有地，而是有很多條件約束，土地什么時候釋放，要看成熟規劃如何引領、產業經濟如何配合。

房企也可以另辟蹊徑，因為相較于特大城市內部的深度挖掘，超級城市的郊區，周邊的新區、衛星城，特別是城市群連接點的“中小城市”，同樣不容忽視。

上述“落戶方案”就明確指出，超大城市和特大城市需要“區分城市的主城區、郊區、新區等區域，分類制定落戶政策。”

《每日經濟新聞》記者整理城市經濟指數和房價發展情況發現，優先接收大城市人口和經濟外溢的城市，其房地產市場是值得關注的。包括北京周邊的廊坊，深圳周邊的東莞、惠州，廣州周邊的佛山，上海周邊的蘇州等城市及其下級城市。

佛山2015年GDP已超8000億元，和其同檔位的無錫、寧波，在由《每日經濟新聞》聯合中指院推出的《長三角城市價值白皮書》中，分別排在前3和前10的位置。在中指院上海分院副總經理張志杰看來，這些城市的房地產市場值得關注。

從中國房價行情平臺發布的小城鎮平均單價可見，上述城市與大城市“接壤”的小城鎮已經率先開漲，燕郊6月平均單價17340元/平方米排行第一，三河和大廠也位列TOP20;東莞的鳳崗、塘廈、長安、大嶺山、大朗、黃江、清溪、厚街8個鎮房價均排在全國前25位。

張志杰告訴《每日經濟新聞》記者，基于產業、人口、配套考慮，金華、臺州短期內房價有比較大的上升空間。如果城市群真切落地，受到距離和交通利好的嘉興，市場也值得關注。

“都市圈恰恰正是未來城鎮化的關鍵，其中的中小城市將獲取未來人口流入和產業發展的最好機會。”歐陽捷指出。

●城市群之外，哪些地方有機會?

歐陽捷也提醒，中國一、二線城市房價上漲15%的城市只有16個，再加之上述“周邊城市”，值得關注的城市不會超過30個，投資回報率不到25%的城市不作考慮。

無疑，房地產市場的機會越來越集中，無論是特大城市、省會城市、重點二線城市，還是上述中小城鎮，擁有人口機遇和房地產發展空間的城市，無一不是有“超級城市群”這根核心軸牽引的。

數據顯示，國家三個一線城市群(京津冀、長三角、珠三角)的體量，已經占到全國GDP總量的40%。此外，“成渝城市群”中，成都和重慶近年GDP均保持兩位數增長，“長江中游城市群”中，“1+8城市群”和“長株潭城市群”每年的產值也十分驚人，中國的經濟動力被幾大城市群“瓜分”，隨后人口流動、資金流向、配套導向等，都將向這些區域領頭的城市“按梯隊”傾斜。

這也意味著，全國城市間的“不均衡分化”會越來越明顯。

葉檀最近發表的《我眼中最無前途的十個中國城市》就引起廣泛關注，長春、哈爾濱、大連、沈陽、蘭州、大同、洛陽、南昌、溫州、唐山榜上有名，它們多數未能享受到這輪城市群建設的紅利，其衰弱也正是伴隨著產業結構落后、人均財富占有量低、人口流失，以及房地產的去庫存難。

深圳房地產研究中心一組數據顯示，全國超70%的待售庫存面積都集中在600多個實體經濟實力較弱的三、四線城市中，部分地區的商品房存銷比甚至超過30個月。

基于房企視角，雖然諸如碧桂園在蘭州開發的大盤曾取得佳績，但整理當前TOP50開發企業的戰略可見，主流開發商的定位基本都調整為“專注于一、二線城市核心區域”，更多開發商的產品線定位為“剛需住宅和中高端住宅為主。”

“未來房地產企業不會超過8000家。仔細想了會發現三、四線城市肯定不會去了。”歐陽捷直言，“未來，除了特大城市，還是特大城市，沒有別的。”◎每經記者 王婷婷