買房7年后再次賣房時，房主張先生才發現老房主還沒遷走戶口。因戶口遷出一事發生糾紛，新老房主鬧至法院。記者昨日獲悉，海淀法院東升法庭已審結該案，判處老房主向新房主賠償違約金10萬元。

張先生訴稱，他在2009年和王先生簽訂了房屋買賣合同，約定王先生應在房屋完成過戶后一定期限內，將房屋中的原有戶口遷出，但直到今年他再次要賣房子時，才發現王先生并沒在約定期限內將相關戶口遷出，故訴至法院要求王先生按照合同約定，承擔逾期遷出戶口違約金30萬元，并要求王先生將戶口遷出。

王先生則辯稱，其和張先生簽訂房屋買賣合同的時候，曾口頭約定了不需要遷出戶口，而這么多年過去了，張先生也沒有要求他遷出戶口，“我的戶口是否遷出也沒給張先生造成實際損失，他現在起訴索取高額違約金，動機不純。”

海淀法院東升法庭審理后認為，因王先生沒有充分證據證明雙方在簽訂房屋買賣合同時達成了口頭協議，約定王先生可以不遷出房屋的相關戶口，故根據雙方簽訂的房屋買賣合同，王先生沒有按照合同約定期限遷出原有戶口，故應承擔違約責任。對于具體違約金數額，法院根據合同的履行情況、當事人的過錯程度及實際損失等情況，酌定判令王先生賠償張先生10萬元。

宣判后，雙方當事人均未上訴。

■案件難點

主辦該案件的法官稱，第一是戶口遷出難。遷戶口不屬于法院審理范圍，法院無法支持當事人要求遷出戶口的訴求。換言之，如果老房主拒不遷出戶口，或確實無法遷出戶口，法院便無法通過判決強制相關戶口遷出。

第二，違約金數額認定難。海淀區現行戶籍政策是同一房屋可以落兩戶，故即便老房主不遷出戶口，也不影響新房主落戶，通常戶籍主管單位也不會主動向新房主告知房屋的戶籍情況，故很多新房主只有在再次出售房屋時，才會發現該類問題。在這個基礎上，若按照雙方合同常規的違約條款約定，相應違約金高達數十萬甚至數百萬，個別甚至會超過房屋的成交價格，對此，法院一般會根據合同法有關違約金數額進行調整，結合戶口與當事人的聯系程度、違約情況及相關損失，酌情判定違約金數額。

■法官建議

為避免該類糾紛，法官建議：第一，賣房一方應主動攜房屋產權證前往相應戶籍管理部門核實房屋的戶籍登記情況，并如實告知買方，買方也應積極要求賣方提供戶籍登記情況，不可輕信賣方及中介的口頭承諾。

在了解到戶口登記情況后，買賣雙方應對房屋買賣、戶口遷出等條款進行明確約定，必要時可將戶口遷出設定為支付部分購房款的條件，以促進賣方能及時遷出戶口，而對于戶口無法遷出或不需要遷出的，特別要留意以書面條款專門約定，避免口頭約定。

認為沒有損失就無需承擔違約責任是一種錯誤觀念，即便買方沒有受到實際損失，也不能免除賣方不遷戶口的違約責任，正確的做法是根據合同法的規定，酌情確定違約金數額。