“以后房地產的語境將是‘城市群’。”這句話已被企業界和學界很多專家級人士表述過。此話背后，實際上描述的是房地產新一輪的“地域戰”，在這一輪新型城鎮化的進程中，城市群將是房企決勝的關鍵，特別是我國城市群體量和產能都龐大的“長三角”地區。

《每日經濟新聞》記者從2016年房企成績單上發現，幾乎TOP10的房企都在“長三角”開展了重比例的布局。融創就是其中的典型，在1500億元的全年總銷售額中，“長三角”五城就貢獻了401億元。

在不少分析人士看來，融創依靠資金優勢采用合作并購等方式，在快速完成2016年布局的同時，保證了布局城市的聚焦性，即聚焦以“長三角”為主的重點城市群。而正是因為該布局的成功，使融創取得了靚麗的年度成績。

但值得注意的是，以上海為主的重點城市群的核心城市，也是房地產調控的“重磅地帶”，在此情況下，融創會如何處理，如何制勝?

●“長三角”區域立下汗馬功勞

在中國的多個城市群中，“長三角”是最為重要的區域之一，上海更是“長三角”的重中之重。2016年中，國務院通過《長江三角洲城市群發展規劃》，以上海為中心，全面建成具有全球影響力的世界級城市群。在政策和市場的雙重作用下，以上海為核心城市，建立“長三角”一體化的廣義上海區域，其意義也越來越深遠。

實際上，一直以來，上海作為全國最總要的房地產市場之一，一向是各大開發商攻城略地之所在。而上海市場輻射的外溢，則加速了其他“長三角”重點城市和上海的聯動效應。

《每日經濟新聞》記者從融創發布的業績報告發現，2016年融創中國以1500億元銷售額坐穩全國房企銷售額10強的第7位，其中“長三角”區域的銷售業績達到401億元，可謂立下汗馬功勞。而實現這一目標的背后，是融創深耕“長三角”的戰略布局。

據融創介紹，公司的布局以“長三角”高凈值人群聚集密度最大、對產品品質要求最高、對品牌價值最有認同感的重點城市，打造全體系的高端住宅項目。從銷售業績來看，這一戰略已經帶來了高層次的品牌溢價力。

從融創2016年的拿地路徑也能看出其明顯的“城市群”布局方向。從拿地方式上來看，融創一改以往的舉牌模式，實行以并購為主的拿地策略。

2016年5月，融創以43.94億元收購萊蒙國際位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7個項目公司的所有股權;9月斥資40億元認購金科地產非公開發行股票9.07億股，直接和間接接手了金科很多重點城市的土地儲備。同樣，融創以137.88億元獲得了融科智地旗下42個地產項目，這些項目基本位于北京、天津、重慶、杭州等16個城市。加之與綠城、佳兆業、雨潤等企業的并購與合作，融創成功進入27個城市，實現了在“環渤海”“長三角”“珠三角”和中西部一、二線核心城市的卡位布局，最終完成了四大一線城市的布局。

整體看來，2016年，融創在以上海為核心的一線城市的土地儲備有所增加，在南京、蘇州、無錫、常州、東莞、深圳、惠州、太原、西安、南京等不同城市群的重點二線城市也增加了不少優質地塊。

“融創將進一步鞏固一、二線城市的土地儲備和市場份額，擴大戰略布局。”融創指出，基于融創在并購方面的獨特優勢，也是鑒于公開市場土地價格太高，并購收購與合作將繼續是融創擴展的重要方式。

●聚焦中高端產品對沖調控

布局是房企制勝的起點，而具體項目才是決定戰略成色的關鍵。

優淘城總裁薛建雄曾直言，當前房企競爭漸趨白熱化，領先的產品、雄厚的資金及土地儲備、卓越的品牌影響力、強大的營銷及運營能力，才是房企“血拼”的關鍵。

而就產品來說，《每日經濟新聞》記者注意到，融創中國已率先在上海區域建立了成熟的產品體系。例如以純法式園林作為項目精髓的玉蘭系列、御園系列、臻園系列等。融創的“壹號院”系、“壹號”系等多條產品線則契合了所在城市的氣質。以上海為例，融創濱江壹號院位于盧灣世博濱江板塊，和世博會永久建筑中國館隔江呼應，共同構成上海城市文明最現代化的文化地標。

市場銷量給了產品戰略最好的證明。以濱江壹號院和陸家嘴壹號院為例，兩項目2016年的累計成交就超過110億元。

2016年上半年，代表融創高端的壹號院系列——融創壹號院首度進駐上海，憑借這個TOP系產品，融創在2016年實現合同銷售額87.68億元，網簽額51.64億元，名列上海1500萬~3000萬商品住宅成交套數第一、上海商品住宅銷售金額第五。

可以說，此次融創中國上海區域的成交佳績，很大程度得益于成熟的產品體系和穩定的產品品質。2016年，融創上海實現214億元合同額，并以220億網簽額穩居上海樓市前三。

融創把上海取得市場認可的產品體系，快速復制到其他城市，也取得了很大的成功。

以創桃花源系產品為例，產品線闡釋了深厚的傳統人居文化底蘊，在蘇州市場引起共鳴。如地處蘇州城市核心的融創·蘇州桃花源，就改變了蘇州古典園林自造“假山假水”的局限，首次將中國古典園林建造在湖心半島之上，引起了良好的市場反響。這種傳承中式園林文化、江南園林的建筑風格，以及符合中國家族居住的方式沿襲到無錫，同樣得到認可。2016年融創無錫就以52億元合同額連續第五年奪冠無錫樓市。其中，無錫蠡湖香樟園成為1.6萬元/平方米單價以上商品住宅銷冠。

值得一提的是，融創在這些區域做的，普遍為改善型中高端產品。據融創透露，未來企業將打造的改善型產品的比重會越來越大。融創2017年的目標是2200億元，上海區域將是其業績貢獻主力。融創計劃退出桃花源和都心桃源兩大品牌。

“這樣的產品結構對當前的調控來說，適應性更好些。”業內人士指出。

的確，記者注意到，在從2016年10月開始的這一輪調控中，“長三角”可謂“調控深水區”，特別是調控開始較早的上海，其執行力度也堪稱全國最嚴格。

從另一方面來看，上海、杭州、南京等城市，依然具備吸引人口、匯聚精英的巨大能力。這對房企來說是機遇，但由于重點城市主要消費人群和消費水平的提升，普通小戶型剛需產品已經無法適應市場，改善型中高端產品將是下一輪熱銷產品，踩對節點才能抓住機遇。

“在這樣的情況下，融創重點布局‘長三角’這樣的城市群的核心城市，并在這些區域重點打造品質感強的中高端產品，打法是正確的。而且因為融創并購能力強，它能夠用相對較合理的成本，直接‘殺入’成熟地區獲取成熟項目，從捕捉機遇的角度看，能夠更快。”薛建雄指出。每經記者 吳若凡 每經編輯 楊軍