機(jī)構(gòu)認(rèn)為，房?jī)r(jià)將可能迎來(lái)長(zhǎng)周期拐點(diǎn)

2017年房貸利率現(xiàn)首輪收緊。近日，北京市銀行業(yè)自律協(xié)會(huì)制定的相關(guān)公約被曝出，要求各行執(zhí)行個(gè)人住房貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的0.9倍，并新增自2月8日起執(zhí)行二套房貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)25年的內(nèi)容。值得注意的是，這是住房貸款年限在1999年央行調(diào)整個(gè)人住房貸款期限延長(zhǎng)到30年后的首次回調(diào)。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，二套購(gòu)房者還款能力強(qiáng)，一般貸款周期相對(duì)較短，因此該政策實(shí)際影響有限，預(yù)期引導(dǎo)意義更大。

就在北京被曝出收緊房貸利率之后，天津、廣州、青島等城市相繼出臺(tái)了房貸收緊措施，重點(diǎn)調(diào)控的20個(gè)熱點(diǎn)城市可能全面跟進(jìn)。

天津近日被曝出招商、中信、浦發(fā)等銀行的首套房貸利率均由原來(lái)的8.5折左右上調(diào)至9折，光大銀行和興業(yè)銀行等上調(diào)至9.5折。而在1月時(shí)，天津各銀行首套房貸平均利率是4.14%，位居全國(guó)最低。

融360相關(guān)人士表示，天津多家銀行的首套房貸利率春節(jié)前后一直在醞釀?wù){(diào)整，“目前按兵不動(dòng)的銀行也紛紛表示未來(lái)有上調(diào)的可能，由于暫無(wú)正式文件出臺(tái)，尚未做調(diào)整”。

廣州方面，據(jù)悉，目前包括郵儲(chǔ)銀行、廣東農(nóng)商行以及興業(yè)銀行在內(nèi)的三家銀行，首套房貸利率已上調(diào)至9折優(yōu)惠。據(jù)相關(guān)人士透露，目前有更多銀行在醞釀跟進(jìn)。

青島方面，中國(guó)銀行、郵儲(chǔ)銀行相繼上調(diào)首套房貸利率最低折扣至9折。重慶方面，除部分國(guó)有銀行外，個(gè)別全國(guó)性股份制銀行也取消了折扣優(yōu)惠，執(zhí)行基準(zhǔn)利率。

而位列重點(diǎn)調(diào)控名單的20座城市分別是：北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、濟(jì)南、無(wú)錫、福州、成都、石家莊、南昌、長(zhǎng)沙、青島。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，縮短貸款年限和貸款利率小幅上調(diào)并非強(qiáng)制執(zhí)行，具體的銀行仍然有政策差別，至今依然有個(gè)別銀行對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行利率最低8.5折的優(yōu)惠。另外，較認(rèn)房同時(shí)認(rèn)貸、提高首付比例等硬招來(lái)說(shuō)，減少優(yōu)惠的實(shí)際影響不大。

“信貸是決定短期房?jī)r(jià)的最關(guān)鍵因素，目前來(lái)看信貸收緊趨勢(shì)下，短期房?jī)r(jià)調(diào)控壓力會(huì)加大。”張大偉認(rèn)為，這也意味著，銀行貸款額度收緊，價(jià)格上浮，放款放緩將是常態(tài)。同時(shí)，判斷2017年房?jī)r(jià)走勢(shì)主要看資金價(jià)格和是否認(rèn)房又認(rèn)貸。如果認(rèn)房又認(rèn)貸，可以預(yù)期的是成交量還將有20%以上的跌幅空間，而房?jī)r(jià)的跌幅甚至?xí)咏?014年。

巨量信貸支撐了2016年全國(guó)房?jī)r(jià)的上漲。央行數(shù)據(jù)顯示，2016年全國(guó)新增的個(gè)人住房貸款總額約為4.96萬(wàn)億元，是2015年的1.86倍。個(gè)人住房貸款余額為19.14萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)35%。新增房貸總量更是2015年的近2倍。

事實(shí)上，此前就有消息稱，央行明確提出商業(yè)銀行必須嚴(yán)格控制一季度新增貸款。原則上第一季度新增住房貸款的總量及增速要低于2016年四季度，信貸增速過(guò)快的銀行，可能面臨基于宏觀審慎評(píng)估體系的差別化存款準(zhǔn)備金利率的處罰。

對(duì)此，國(guó)海證券研報(bào)指出，央行貨幣政策收緊信號(hào)相當(dāng)于進(jìn)一步確認(rèn)寬松周期結(jié)束。

從過(guò)去美國(guó)和日本經(jīng)驗(yàn)看，歷次房地產(chǎn)泡沫破滅過(guò)程中，貨幣收緊都是至關(guān)重要的條件。此外，過(guò)去政策托底房地產(chǎn)或?qū)⒊蔀闅v史。

一方面，各地嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，限制房地產(chǎn)住房信貸，房地產(chǎn)成交量大規(guī)?？s減;另一方面，一線城市開(kāi)始嚴(yán)格限制人口流入，各地兩會(huì)期間一線城市紛紛提出2020年人口的控制線。這意味著一線城市房地產(chǎn)需求未來(lái)將不會(huì)再大幅增加，房?jī)r(jià)(包括一線城市)將可能迎來(lái)長(zhǎng)周期拐點(diǎn)。